224,395,000원
서울남부지방법원 2024타경128973. 서울 강서구 화곡동 1013 및 1013-1 토지지분과 1층 제11호를 일괄매각하는 강제경매입니다. 현황은 근린생활시설 등으로 이용 중이며, 건물과 토지 공유지분이 별도로 등기된 집합건물입니다. 감정가는 856,000,000원이지만 6회 유찰돼 현재 최저가는 224,395,000원, 감정가의 약 26.2%입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준권리인 2022.02.28. 가압류보다 앞선 2021.08.02. 소유권이전청구권 가등기가 남아 있고, 매각물건명세서에도 이 가등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 담보가등기인지 순위보전가등기인지 권리신고가 없어 성격도 확정되지 않았으며, 매매예약이 완결될 경우 낙찰자가 소유권을 상실할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경128973 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1013, 1013-1 1층 제11호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 현황 근린생활시설 등 · 토지 지분매각·일괄매각 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층·지상 2층 건물 내 1층 제11호 내 제1층호 외 5개호 · 사용승인 1978.07.15 |
| 소유자 | 박대우 (2021.08.02. 소유권이전, 2021.04.01. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 856,000,000원 / 224,395,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사더씨앤케이파트너스 / 277,326,192원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 살아 있다
등기 흐름상 2004.12.03. 송원숙 가압류는 2006.02.22. 해제로 말소됐고, 2009.03.06. 하나은행 근저당권도 2021.08.02. 해지로 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2022.02.28. 주식회사더씨앤케이파트너스 가압류이며, 이후의 임차권등기·근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 정종우 임차권은 등기 순위와 별개로 2016년부터 대항요건을 갖춘 것으로 조사돼, 보증금 미변제액은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 인수 2명
| 임차인 | 점유부분 | 대항요건 기준일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 반정화 | 미상 | 2024.05.30 | 20,000,000원 1,300,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이기범 | 미상 | 2024.01.29 | 30,000,000원 1,350,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 최향란 | 전부 | 2014.07.03 | 20,000,000원 1,500,000원 | 있음 | 없음 | 20,000,000원 |
| 정종우 | 건물전부 | 점유 2016.02.29 사업자등록 2016.04.22 | 30,000,000원 1,750,000원 | 있음 | 없음 | 30,000,000원 |
반정화와 이기범은 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없습니다. 반면 최향란은 2014.07.03., 정종우는 2016.04.22. 대항요건 기준일이 확인돼 말소기준보다 앞섭니다. 두 임차인 모두 확정일자가 없고 예상배당표에서도 우선변제권이 없는 것으로 반영됐으므로, 보증금 합계 50,000,000원 전액이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
③ 가격 구조 — 최저가 224,395,000원이 끝이 아니다
현재 회차의 확인 가능한 실질취득액은 최저매각가 224,395,000원에 임차보증금 인수액 50,000,000원을 더한 274,395,000원입니다. 이는 감정가의 약 32.1%입니다. 다만 이 금액에는 선순위 가등기로 인한 소유권 상실 위험이 반영되지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 보증금 인수 | 확인 가능한 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰 · 감정가 26.21% | 224,395,000원 | 50,000,000원 | 274,395,000원 | 198,336,826원 |
| 7회 유찰 시 감정가 20.97% | 179,516,000원 | 50,000,000원 | 229,516,000원 | 242,587,520원 |
| 8회 유찰 시 감정가 16.78% | 143,612,800원 | 50,000,000원 | 193,612,800원 | 277,988,075원 |
유찰이 추가되면 매각대금은 줄지만 임차보증금 인수액은 50,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 낙찰가만 비교하면 실제 자금 부담을 과소평가하게 됩니다. 더구나 동일 물건의 실거래 비교 근거가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,395,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,941,530원 | 매각가의 약 1.8% 추정 |
| 인수 · 최향란 보증금 | 20,000,000원 | 0원 | 대항력 있음 · 전액 매수인 인수 |
| 인수 · 정종우 보증금 | 30,000,000원 | 0원 | 대항력 있음 · 전액 매수인 인수 |
| 갑구 2번 가압류 · 송원숙 | 89,250,000원 | 89,250,000원 | 청구금액 기준 |
| 을구 1번 근저당권 · 하나은행 | 130,000,000원 | 130,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 갑구 7번 가압류 · 더씨앤케이파트너스 | 179,540,296원 | 1,203,470원 | 미배당 발생 |
| 을구 4번 근저당권 · 광남산업개발 | 20,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 8번 경매개시결정 | 미상 | 0원 | 배당 계산 제외 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 채권 미배당 198,336,826원 |
채권 총액 418,790,296원 중 예상배당액은 220,453,470원, 미배당액은 198,336,826원입니다. 임차보증금 50,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수액으로 별도 부담합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·물적 위험과 환금성
- 이용상태. 현황 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층·지상 2층이며, 사용승인일은 1978.07.15.입니다.
- 입지. 지하철 5호선 우장산역 남서측 인근으로, 아파트·다세대·근린생활시설·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 우장산역이 있어 교통상황은 대체로 무난합니다. 동측 약 30m, 북측과 서측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 토지지분 구조. 건물과 토지 공유지분이 별도로 등기돼 있으나 실체는 집합건물입니다. 토지 공유지분 면적이 전유부분 면적 비율과 달라 일반적인 대지권 구조와 차이가 있습니다.
- 위반건축물. 감정평가서상 일괄매각 구성 중 기호(8)은 집합건축물대장에 “1층 10호 무단증축” 위반건축물로 표기돼 있으며, 해당 부분은 평가에서 제외됐습니다. 원상복구 등의 대상이 될 수 있습니다.
- 토지이용 제한. 도시지역·제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)이며, 수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·지역특화발전특구 등에 해당합니다.
- 환금성. 근린생활시설, 1978년 사용승인, 토지지분의 비정형성, 위반건축물 사항과 6회 유찰 이력이 함께 있어 일반적인 주거용 집합건물보다 재매각 난도가 높을 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 권리자 확인. 양우건설주식회사에 매매예약 완결권 행사 여부, 피담보채권 존재, 가등기 말소 합의 가능성을 서면으로 확인해야 합니다.
- 소유권 상실 시나리오. 순위보전가등기로 판단되거나 예약완결권이 행사될 경우의 소유권 상실 가능성을 전제로 입찰 여부를 결정해야 합니다.
- 임차보증금 50,000,000원 반영. 낙찰가 외에 최향란 20,000,000원과 정종우 30,000,000원의 보증금 승계를 자금계획에 포함해야 합니다.
- 점유관계 재조사. 실제 임차인 4명의 점유범위가 서로 중첩돼 보이므로 각 공간의 현황, 영업 여부, 임대차계약서와 사업자등록 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물 각 호와 토지 공유지분의 정확한 매각목록, 지분율 및 이용관계를 감정평가서와 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 1층 10호 무단증축 부분의 위치, 사용주체, 원상복구 의무와 비용, 이행강제금 부과 여부를 강서구청에 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 말소 기록이 있는 가압류와 근저당권이 예상배당에 반영된 이유를 법원 채권계산서·배당요구서와 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기록을 직접 확인하고, 선순위 가등기 처리에 관한 법률 자문을 받아야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 소유권을 보라
감정가 856,000,000원이 224,395,000원까지 내려온 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 낙찰 직후 확인되는 부담만 해도 보증금 50,000,000원이 더해져 실질취득액은 274,395,000원입니다. 여기에 금액으로 환산할 수 없는 선순위 가등기가 남아 있습니다.
이 가등기는 매각으로 말소되지 않으며, 매매예약이 완결되면 매수인이 소유권을 상실할 수 있습니다. 토지지분 구조, 위반건축물 관련 사항, 4명의 점유관계와 6회 유찰까지 겹쳤습니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 접근할 물건이 아닙니다. 가등기 말소 또는 권리소멸이 확정되지 않는 한, 가격 검토보다 입찰 배제가 우선되는 고위험 사건입니다.