인천지방법원 2023타경503633. 인천 남동구 서창동 ‘한뜰에’ 건물과 토지가 일괄 매각되는 다가구주택입니다. 이용상태는 계단실·다가구주택이고, 토지는 대지 274.6㎡입니다. 감정가는 1,265,953,000원이지만 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 886,167,000원, 감정가의 70%입니다. 최저가만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 물건의 승부처는 가격표가 아니라 임차 구조와 위반건축물 리스크입니다.
권리의 출발점은 2017.04.21 남동농업협동조합 근저당입니다. 이보다 뒤에 붙은 가압류·압류·경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 실제 현장에는 여러 호실 점유자가 있고, 일부는 보증금이 확인되지 않습니다. 보증금·확정일자 미상 점유자는 대항력 있는 임차인으로 단정하지 않되, 명도와 사실관계 확인 대상에서 빼면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경503633 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 서창방산로158번길 15-5 (서창동,한뜰에) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 계단실, 다가구주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 경사지붕 4층 건물 · 사용승인일 2017.04.10 |
| 토지 | 대지 274.6㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,227,000원/㎡ |
| 소유자 | 성용환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,265,953,000원 / 886,167,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조재현 / 182,566,575원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2017.04.21 을구 1번 근저당권입니다. 이후의 가압류, 압류, 경매개시결정, 주택임차권등기는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부상 임차권등기도 등기 접수일과 전입일이 말소기준 이후라 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 임차인으로 보기는 어렵습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인·점유자 다수, 대항력은 없음
| 성명 | 호실/범위 | 전입/확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 범순행 | 201호 | 2021.08.02 / 해당 없음 | 미상 | 없음 | 배당요구 2023.02.16 | 없음 |
| 최진희 | 202호 | 2022.03.15 / 해당 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 조영중 | 301호 | 2020.12.31 / 해당 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 최윤경 | 302호 | 2019.06.17 / 해당 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 박성용 | 401호 | 2021.03.12 / 해당 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 박윌리 | 402호 | 2021.12.22 / 해당 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 임치현 | 201호 | 2021.08.02 / 2021.08.02 | 미상 | 없음 | 배당요구 2023.02.16 | 없음 |
| 조재현 | 건물 2층 164.7㎡ 중 선내 | 2017.04.21 / 2021.03.16 | 160,000,000원 | 없음 | 배당요구 2021.05.31 | 없음 |
| 김소희 | 3층 164.7㎡ 중 | 2017.11.13 / 2017.11.07 | 180,000,000원 | 없음 | 배당요구 2022.01.12 | 없음 |
| 인천도시공사 | 3층 164.7㎡ 중 | 2019.06.17 / 2019.05.28 | 100,000,000원 | 없음 | 배당요구 2022.04.19 | 없음 |
| 류혜진 | 4층 128.4㎡ 전부 | 2021.03.12 / 2021.03.15 | 230,000,000원 | 없음 | 배당요구 2023.07.28 | 없음 |
| 고예은 | 3층 164.7㎡ 중 도면표시 | 2020.12.31 / 2020.12.31 | 160,000,000원 | 없음 | 배당요구 2023.08.21 | 없음 |
| 유혜진 | 확인 필요 | 2021.03.12 / 2020.12.22 | 0원 | 없음 | 배당요구 2023.03.21 | 없음 |
실제 임차인·점유자는 다수입니다. 보증금이 확인된 임차권등기 5건의 보증금 합계는 830,000,000원이고, 보증금 미상 점유자는 현장 확인과 매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 886,167,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 11,261,670원 |
| 1. 근저당 · 남동농업협동조합 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 2. 가압류 · 임재만 | 555,873,136원 | 484,905,330원 |
| 3. 가압류 · 임재만 | 673,900,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,263,829원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 임재만 | 182,566,575원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 범순행 | 160,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 김소희 | 86,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 고예은 | 160,000,000원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 조재현 | 182,566,575원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 한국씨티은행 | 73,136,627원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,471,306,742원 중 874,905,330원만 배당되는 시나리오입니다. 미배당은 1,596,401,412원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 배당 순위와 후순위 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천장아초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·다가구주택·근린생활시설·학교·공원·전·답 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 계단실과 다가구주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조, 경사지붕 4층 건물이며 도시가스 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 소로2류 접함입니다.
- 환금성. 다가구주택은 아파트보다 매수층이 좁고 임차·명도·불법증축 이슈가 가격에 크게 반영됩니다. 현 최저가가 70%라도 권리·행정 하자 확인 전 공격적 응찰은 위험합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 전입일·확정일자·배당요구 여부·점유 현황을 매각물건명세서, 현황조사, 등기부 임차권등기와 반드시 대조하세요.
- 보증금 미상 점유자 확인. 보증금이 확인되지 않은 점유자는 대항력 있음으로 단정하지 않되, 명도 협상과 분쟁 가능성을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 제시외 건물과 4층·옥탑층 무단증축이 표시되어 있으므로 이행강제금, 원상복구, 대출 제한 가능성을 관할 관청과 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 있으면 배당에서 우선 차감될 수 있습니다. 이는 낙찰자 인수와 별개로 가격 판단에 영향을 줍니다.
- 대출 가능성. 다가구·위반건축물·다수 임차 구조는 금융기관 담보평가가 보수적으로 나올 수 있습니다. 입찰 전 실행 가능 한도를 먼저 확인해야 합니다.
- 명도 비용. 실제 점유 호실이 많아 인도명령과 이사 협의가 길어질 수 있습니다. 시간 비용까지 포함해 실질 수익성을 계산하세요.
맺으며 — “70%”보다 중요한 것은 리스크를 얼마나 깎아 살 수 있느냐다
이 물건은 말소기준 이후 권리라는 큰 틀에서는 매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 그래서 겉으로는 감정가의 70%인 886,167,000원이 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 실제로는 다가구주택, 다수 임차·점유자, 보증금 미상 점유자, 관계인 의심 메모, 국세·지방세 압류, 위반건축물 가능성이 겹친 실사형 물건입니다. 권리는 대체로 정리되지만, 명도와 행정 리스크가 남습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만 운영·명도·위반건축물 리스크를 크게 할인해야 하는 물건입니다.