162,304,000원
서울남부지방법원 2024타경129679. 등촌동 아줄리움 제4층 제401호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에는 “오피스텔”로 이용 중인 것으로 추정된다고 기재돼 있습니다. 소유자 박명진은 2019년 7월 6일 매매를 원인으로 거래가액 287,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 임차인 김민혁의 대항력과 매각조건입니다.
등기부에 있던 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2019년 7월 19일 일부포기를 원인으로 이미 말소됐고, 조소현의 전세권도 2021년 11월 8일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 데이터상 말소기준권리는 2023년 2월 20일 서울특별시 압류입니다. 김민혁의 주민등록일자와 확정일자는 모두 2021년 11월 5일로 그보다 빠르므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경129679 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 양천로60길 41-8, 제4층 제401호 (등촌동, 아줄리움) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 추정 · 10층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 박명진 (2019.07.06 매매 · 거래가액 287,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 162,304,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 301,082,657원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 말소기준권리 | 2023.02.20 서울특별시 압류 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 빠르다
이 사건의 실제 임차인은 1명, 김민혁입니다. 주민등록일자 2021.11.05, 점유개시일자 2021.11.06, 확정일자 2021.11.05이고 보증금은 287,000,000원입니다. 2023.11.15 임차권등기가 이루어졌으며 배당요구도 확인됩니다. 말소기준권리인 2023.02.20 압류보다 전입이 앞서므로, 조건이 없다면 미배당 보증금은 매수인에게 승계될 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다.
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민혁 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.05 | 2021.11.05 | 287,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
이 조건이 없었다면 낙찰가가 더 내려가도 임차인 미배당액이 그만큼 늘어나 낙찰가 + 인수액이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다. 실제 시나리오에서도 4회 유찰 시 룰상 인수액은 159,774,605원, 5회 유찰 시에는 185,379,684원으로 증가합니다. 이번 사건은 바로 그 인수 구조를 포기·말소 조건이 끊어주는 형태입니다.
② 가격 구조 — 51.2%는 ‘감정가 대비’일 뿐이다
현재 최저매각가는 162,304,000원으로 감정가 317,000,000원의 51.2%입니다. 3회 유찰 결과 숫자상 할인폭은 큽니다. 다만 감정가 대비 할인율은 곧바로 시세 할인율을 뜻하지 않습니다. 따라서 이 사건은 “감정가의 절반 수준이니 싸다”가 아니라, 권리조건을 먼저 확정한 뒤 현재 실제 거래가치와 별도로 비교해야 합니다.
| 회차 | 매각가격 | 룰상 매수인 인수 | 조건 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 162,304,000원 | 127,768,256원 | 162,304,000원 |
| 4회 유찰 시 | 129,843,200원 | 159,774,605원 | 129,843,200원 |
| 5회 유찰 시 | 103,874,560원 | 185,379,684원 | 103,874,560원 |
‘조건 반영 실질취득’은 신청채권자의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 그대로 이행되는 경우입니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,304,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,072,256원 |
| 1. 임차인 김민혁 보증금 (우선변제) | 287,000,000원 | 159,231,744원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 301,082,657원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 127,768,256원입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 0순위에서 먼저 차감되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 다만 매각조건의 포기·임차권등기 말소가 그대로 이행되는 경우, 그 부족분에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철 9호선 증미역 남서측 인근으로, 주위에 아파트·다세대주택 등 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설, 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 용이하고, 인근에 지하철 9호선 증미역과 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 사건 용도는 근린시설이며, 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물이고 사용승인일은 2019.06.26입니다.
- 토지·도로. 토지는 인접 필지와 등고평탄한 세장형이고 현황 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이며, 북동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준공업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 가로구역별 최고높이 제한지역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 재확인. 신청채권자의 미배당 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 그대로 유지되는지가 가장 중요합니다.
- 임차권등기 확인. 김민혁 보증금 287,000,000원, 전입 2021.11.05, 확정일자 2021.11.05, 임차권등기 2023.11.15를 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가 162,304,000원이 감정가의 51.2%라는 사실과 실제 시장가격의 저평가 여부는 별개의 문제로 보세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔 추정입니다. 건축물대장·등기·현장 이용상태를 함께 대조하세요.
- 점유·인도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유상태와 인도 절차는 현장에서 별도로 확인하세요.
맺으며 — “인수형 사건이지만, 조건이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 287,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 162,304,000원보다 커서 매우 강한 인수형 사건입니다. 실제 배당 계산도 현재 회차에서 127,768,256원의 보증금 부족분을 보여줍니다. 일반적인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에서 크게 줄지 않는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 조건이 있습니다. 신청채권자가 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 내용입니다. 이 조건을 그대로 반영하면 김민혁 임차권에서 발생하는 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 162,304,000원입니다. 다만 3회 유찰·감정가 51.2%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정할 근거는 아닙니다. 권리의 승부처는 포기·말소 조건, 가격의 승부처는 현재 시장가치 확인입니다.
