서울남부지방법원 2024타경136783. 강서구 화곡동 남성아트빌 제1층 제101호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가에서는 제101호의 집합건축물대장상 용도가 ‘사무소’이지만 제202호와 내부계단으로 이어져 함께 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 제101호와 제202호는 각각 외부 출입문이 있으나 제202호 현관에는 ‘202호’, ‘101호’가 함께 표시되어 있다고 기재돼 있습니다.

등기상 현재 소유자는 진현철입니다. 2017.05.02. 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 20,000,000원입니다. 과거 관악신용협동조합 근저당은 2016.06.16. 이미 말소됐으며, 현재 말소기준은 2020.02.03. 국 압류입니다. 이후의 압류·가압류·경매개시결정과 주택임차권 등기는 매각으로 소멸하는 구조지만, 말소되는 등기와 임차보증금 인수 문제는 별개로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차 전입이 먼저다

과거 관악신용협동조합 근저당은 2009.06.16. 설정됐다가 2016.06.16. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 권리 중 말소기준은 2020.02.03. 국 압류입니다. 이후 강서구·서울특별시 압류, 주택도시보증공사 가압류 167,000,000원, 이현우 주택임차권, 강제경매개시결정 및 추가 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 1명은 보증금 미상

이현우의 주택임차권은 2023.09.14. 등기됐고 임대차계약일자와 점유개시일자는 모두 2017.05.02., 보증금은 15,000,000원입니다. 매각물건명세서에는 이 주택임차권과 관련하여 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 취지가 명시돼 있습니다.

현재 배당표에서는 이현우 보증금 15,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산돼 있어 이현우 관련 계산상 인수액은 0원입니다. 그러나 국세·지방세 압류가 5건 존재하고, 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있다는 경고가 있으므로 실제 배당이 달라지면 이현우의 미배당 잔액도 매수인 인수로 전환될 수 있습니다.

③ 가격 비교 — 18.4%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

남성아트빌의 확인된 최근 실거래는 2026.05. 145,000,000원 1건입니다. 거래 면적은 41.92㎡, 5층이고 최근 12개월 평균도 145,000,000원입니다. 현재 최저가 26,676,000원은 이 금액의 18.4%로 집계돼 있습니다.

다만 시세 데이터의 비교대상 면적은 15.06㎡인데 실제 확인 거래는 41.92㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가가 최근 실거래의 18.4%라는 사실을 곧바로 가격 메리트로 해석할 수 없습니다. 특히 제101호는 공부상 사무소이면서 제202호와 내부계단으로 연결돼 함께 주거용으로 이용되는 특수한 상태여서 일반적인 동일면적 다세대 거래와 단순 비교하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 26,676,000원 가정)

현재 계산에서는 이현우 보증금 15,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세의 당해세 해당 여부와 조소현의 미상 보증금은 별도 확인이 필요하며, 실제 배당순서와 인수액은 달라질 수 있습니다.

회차가 더 내려가도 제공된 시나리오상 계산상 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 이는 조소현의 미상 보증금을 숫자로 반영한 결과가 아니며, 당해세 차감으로 이현우 보증금이 전액 배당되지 않을 경우에도 실제 인수액은 달라질 수 있습니다. 따라서 ‘낙찰가가 더 내려가도 무조건 0원 인수’라고 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화일초등학교 남서측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 현황 이용. 제101호의 집합건축물대장상 용도는 사무소이나 제202호와 내부계단으로 이어져 함께 주거용으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물로 위생·급배수시설과 난방시설이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지. 토지면적 142.0㎡, 지목 대, 공시지가 3,081,000원/㎡로 조사돼 있습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 여부는 없는 것으로 정리돼 있습니다.

⑥ 특수사항 — 101호·202호 연결과 재개발 제한

감정평가에서는 제101호와 제202호가 등기상 기존 거래내역, 주택임차권 등기내용, 현황 이용상황 등을 고려할 때 두 구분건물이 일체로 거래되는 관행이 있는 것으로 보인다고 기재하고 있습니다. 또한 각각 외부 출입문은 별도로 있으나 제202호 현관에 두 호수가 함께 표시돼 있는 상태입니다.

본 사건의 주소는 제101호이지만 현황상 제202호와 내부계단으로 연결돼 함께 이용되는 만큼, 실제 매각대상 범위·점유 경계·출입구·내부 구조와 관련 문서를 원문으로 대조하는 것이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 조소현 보증금 확인. 전입일은 2017.05.02.로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서와 매각물건명세서 원문을 확인해야 합니다.
• 이현우 배당 재검증. 현재 계산에서는 15,000,000원 전액배당이지만 실제 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
• 세금 선순위 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 존재할 경우 배당 선순위가 달라질 수 있으므로 세목·법정기일·체납액 확인이 필요합니다.
• 관계인 여부 확인. 이현우에 대해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 경매신청채권과 임대차의 실질 관계를 확인해야 합니다.
• 101호·202호 경계 확인. 내부계단으로 이어져 함께 주거용으로 사용 중이므로 매각범위와 실제 점유범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 공부상 용도 확인. 제101호는 건축물대장상 사무소이나 현황은 주거용입니다. 사용·대출·매각 시 영향을 확인해야 합니다.
• 재개발 제한 확인. 제202호 건축물대장에 향후 주택재개발사업 분양권 제한 관련 기재가 있으므로 대장 원문을 확인해야 합니다.
• 실거래 직접 비교 금지. 확인 거래 145,000,000원은 41.92㎡이고 비교대상 면적 15.06㎡와 일치하지 않으므로 이를 근거로 적정 입찰가를 단순 산출해서는 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·체납세금 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘미확정 인수’를 먼저 본다

감정가 159,000,000원이 8회 유찰돼 26,676,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가만으로 설명되지 않습니다. 이현우 보증금 15,000,000원은 현재 배당표에서 전액 변제되므로 계산상 인수는 0원이지만, 세금 우선차감이 실제 배당을 바꿀 수 있고 매각물건명세서도 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시합니다.

더 중요한 변수는 조소현입니다. 2017.05.02. 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 여기에 101호의 공부상 사무소·현황 주거용 불일치, 202호와의 내부 연결, 재개발 관련 제한사항, 8회 유찰까지 겹쳐 있습니다. 최근 실거래 145,000,000원도 면적이 일치하지 않아 가격 메리트의 근거로 직접 사용할 수 없습니다.

결론은 ‘가격이 낮다’가 아니라 ‘권리가 아직 닫히지 않았다’입니다. 조소현 보증금과 실제 점유관계, 세금 우선순위, 101호·202호의 매각 및 이용관계를 확인하기 전에는 현재 표시된 인수 0원을 확정값처럼 받아들이지 않는 것이 핵심입니다.