서울남부지방법원 2024타경136950. 신도림테크노마트 제11층 제011호가 경매에 나왔습니다. 감정 당시 사무실로 이용되던 집합건물로, 지하철 1·2호선 신도림역 인근의 업무·상업 복합시설 안에 있습니다. 감정가가 10억 원을 넘지만 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 344,392,000원입니다. 겉으로 보이는 가격 할인 폭이 상당하다는 사실과 실제 시장에서 저렴하다는 판단은 구분해야 합니다.
권리구조의 출발점은 2022.03.31 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 379,200,000원이며, 이후 설정된 주식회사아트컨티뉴의 근저당과 여러 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 그러나 점유 법인들의 실제 임대차관계와 세금 우선배당 여부를 확인하지 않고 완전히 안전한 물건이라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경136950 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 새말로 97, 제11층 제011호 (구로동, 신도림테크노마트) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 기타(사무실 이용) |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 및 일반철골구조 · 40층 건물 중 11층 · 사용승인 2007.12.28 |
| 소유자 | 김용회 · 2022.03.31 임의경매 매각으로 소유권 취득 · 2024.01.11 성명 경정 |
| 감정가 | 1,051,000,000원 |
| 최저매각가 | 344,392,000원 (5회 유찰, 감정가의 약 32.77%) |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 청구금액 | 327,581,414원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.31 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 379,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.03.31 설정된 중소기업은행의 근저당권입니다. 이 권리와 후순위인 주식회사아트컨티뉴 근저당권, 주식회사 갤러리케이와 신한카드주식회사의 가압류, 구로구의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
2008년부터 2021년 사이의 과거 신탁·근저당권·가압류·압류와 경매 관련 등기 중 관련 부담은 이미 말소 처리된 내역으로 나타납니다. 특히 2022.03.31 과거 임의경매 매각으로 소유권이 이전되면서 종전 권리가 정리된 이력이 있습니다. 현재 소유자의 성명은 처음 김용희로 등기되었다가 2024.01.11 김용회로 경정되었습니다. 이를 별도의 소유권이전으로 혼동할 필요는 없습니다.
② 점유자 6곳 — 대항력은 없으나 보증금 확인 필요
현황조사에는 6개 법인이 점유자로 기재되어 있습니다. 보증기관의 보증금 대위·승계에 해당하는 중복신고는 확인되지 않지만, 각 법인의 임대차계약과 실제 점유관계는 추가 확인이 필요합니다. 전입신고일은 모두 말소기준권리인 2022.03.31 이후이므로, 현재 조사된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 것으로 분류됩니다.
| 법인 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 / 차임 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 브이자산홀딩스 대표자 김용희 |
53.4000㎡ | 2022.11.07 | 보증금 미상 월 차임 1,000,000원 |
대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| (유)비전자산관리대부 대표자 김용희 |
23.0800㎡ | 2022.11.09 | 보증금 미상 차임 미상 |
대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 주식회사 한국엔피엘경매연구원 대표자 이운택 |
7.8100㎡ | 2023.05.23 | 보증금 미상 차임 미상 |
대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 주식회사 씨그릿가드시스템 대표자 이현정 |
7.8100㎡ | 2023.11.13 | 보증금 미상 차임 미상 |
대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 주식회사 에스지인베스트코리아 대표자 이순길 |
7.8100㎡ | 2023.11.13 | 보증금 미상 차임 미상 |
대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 유한회사 밸류이차 대표자 김용회 |
15.0000㎡ | 2024.02.13 | 보증금 미상 차임 미상 |
대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
대항력 판정은 확인된 전입신고일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 모든 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다. 승계 아님은 보증기관의 대위·승계신고가 아니라는 의미입니다.
③ 유치권·세금 압류 — 확인해야 할 별도 위험
유치권 부존재 확정판결은 상당히 중요한 위험 완화 요인입니다. 다만 입찰 전에는 판결의 확정 여부, 판결 대상 유치권의 범위, 실제 현장 점유자가 누구인지, 인도에 장애가 남아 있는지를 확인해야 합니다. 유치권 신고가 있었다는 사실만으로 429,282,220원을 인수한다고 보는 것도, 확정판결 문구만으로 현장 문제가 전혀 없다고 단정하는 것도 적절하지 않습니다.
④ 가격 분석 — 감정가의 33%가 곧 시세의 33%는 아니다
현재 최저매각가는 344,392,000원이고 감정가는 1,051,000,000원입니다. 감정가 대비 최저매각가 비율은 32.77%입니다. 다섯 차례 유찰된 결과 가격이 크게 내려왔지만, 이는 어디까지나 감정평가액과 경매 최저가의 관계입니다.
실제 가격 메리트를 판단하려면 신도림테크노마트 내 동일 용도·유사 면적·유사 층의 최근 실거래 및 임대수익을 비교해야 합니다. 현재 확인되는 거래가격의 비교 기준이 없으므로 최근 12개월 평균 시세, 최신 거래가격 또는 최근 가격 추세를 근거로 이 물건이 싸다고 평가할 수는 없습니다.
| 감정평가액 | 1,051,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 344,392,000원 |
| 감정가 대비 비율 | 32.77% |
| 유찰 횟수 | 5회 |
| 현재 회차 실질취득 | 344,392,000원 추정 (최저가 낙찰·등기상 인수 0원 가정) |
| 6회 유찰 시 최저가 | 275,513,600원 (감정가 약 26%) |
| 7회 유찰 시 최저가 | 220,410,880원 (감정가 약 21%) |
| 시세 대비 가격 메리트 | 실거래·수익가격 검증 필요 |
⑤ 예상배당표 (매각가 344,392,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,621,488원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 379,200,000원 | 338,770,512원 |
| 2. 근저당 · 주식회사아트컨티뉴 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 갤러리케이 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드주식회사 | 11,553,786원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,750,753,786원 | 338,770,512원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 1,411,983,274원 |
집행비용은 추정치이며 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액은 매각으로 소멸하는 일반적인 후순위 채권까지 매수인이 승계한다는 의미가 아닙니다.
⑥ 추가 유찰 시 배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 344,392,000원 | 338,770,512원 | 1,411,983,274원 |
| 6회 유찰 시 | 275,513,600원 | 270,856,410원 | 1,479,897,376원 |
| 7회 유찰 시 | 220,410,880원 | 216,525,128원 | 1,534,228,658원 |
현재 회차에서는 예상되는 중소기업은행 배당액이 신청채권자의 청구금액 327,581,414원을 넘지만, 추가 유찰 시에는 이에 미치지 못하는 시나리오입니다. 다만 실제 청구채권 확정액과 배당순위, 우선세금에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
⑦ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 신도림동 소재 신도림역(지하철 1·2호선) 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 주상복합, 업무·상업용 부동산과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호합니다. 남동측 및 북동측으로 광대로와 중로에 접합니다.
- 실제 이용. 현장조사 당시 사무실로 이용 중입니다. 건물에는 위생·급배수, 중앙공급식 냉난방, 소화전, 스프링클러, 승강기, 화재탐지, 에스컬레이터 및 주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 속하며 과밀억제권역, 철도보호지구, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등의 규제를 확인해야 합니다. 공시지가 기준은 7,188,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2007.12.28이고 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 신도림역 인근의 접근성은 장점이지만, 업무용 집합건물의 실제 매수수요와 매각 가능가격은 아파트와 다르게 판단해야 합니다. 5회 유찰 이력이 있으므로 유사 호실 거래가격과 임대수익에 근거한 보수적 검증이 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 실거래가격 확인. 신도림테크노마트 동일 용도·유사 면적·유사 층의 실거래, 현재 매물 호가, 실제 임대수익과 공실 가능성을 대조하세요. 감정가 대비 32.77%라는 비율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 점유 법인 확인. 현황조사상 6개 법인의 실제 사용 구획, 임대차계약서, 보증금, 차임, 확정일자, 배당요구 및 명도 가능성을 확인하세요.
- 유치권 판결 원본. 주식회사 지엔개발의 429,282,220원 유치권 신고에 대한 서울남부지방법원 2025가단213913 확정판결 및 현장 점유상태를 확인하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 관련 압류 3건에 대하여 체납세액, 법정기일, 당해세 해당 여부 및 배당순서를 확인하세요.
- 관리비·운영비. 상업·업무 복합시설 특성상 공용부분 체납관리비, 냉난방비, 주차 및 운영비 부담을 관리주체에 확인하세요.
- 용도 검토. 현재 사무실 사용에 대한 건축물대장상 용도와 업종 제한, 시설 이용조건 및 임대 가능한 업종을 확인하세요.
- 매각서류 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 판결문 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “5회 유찰은 가격 신호이지 안전 보증이 아니다”
이 사건의 등기상 권리 정리는 비교적 명확합니다. 2022.03.31 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고 그 이후 담보권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 또한 과거 신고된 유치권에는 부존재 확정판결이 있어 신고금액 자체를 곧바로 인수부담으로 계산할 사안은 아닙니다.
그럼에도 법인 점유자 6곳의 보증금·계약관계 미확인, 세금 우선배당 가능성, 인도 절차, 업무용 부동산의 가격·환금성 불확실성은 남아 있습니다. 감정가 1,051,000,000원 대비 현재 최저가가 344,392,000원으로 크게 낮아졌지만 실제 거래 시세와 임대수익이 확인되기 전에는 저렴한 매물이라고 단정할 수 없습니다.
권리는 조건부 정리 가능, 가격은 검증 전 보류. 이 물건의 핵심은 높은 할인율 자체가 아니라 현재의 매각가격이 실제 시장가치와 현금흐름에 비해 충분히 낮은지, 그리고 점유·세금·운영비 문제를 통제할 수 있는지에 있습니다. 필요한 서류 확인과 현장조사를 거친 뒤에야 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다.
