서울남부지방법원 2024타경136950. 신도림테크노마트 제11층 제011호로, 감정 이용상태는 사무실입니다. 현재 소유자는 김용회이고, 2022.03.31. 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 중소기업은행 근저당 379,200,000원이 설정됐습니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다. 이후 주식회사아트컨티뉴 근저당, 주식회사 갤러리케이 가압류, 구로구 압류, 중소기업은행 경매개시결정, 신한카드 가압류 등은 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.

권리표만 보면 매수인에게 승계되는 등기상 금액은 0원입니다. 그러나 현황조사에는 2022.11.07.부터 2024.02.13. 사이 전입한 법인 점유자 6곳이 확인됩니다. 모두 말소기준인 2022.03.31.보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로 실제 점유관계와 인도 절차는 입찰 전에 별도로 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

현재 소유권은 2022.03.31. 이전 경매 매각을 통해 넘어왔고, 과거 프라임개발주식회사 소유 시절의 가압류·압류·근저당 등은 그 매각 과정에서 이미 정리됐습니다. 이번 경매에서 볼 핵심은 2022.03.31. 을구 7번 중소기업은행 근저당 379,200,000원입니다. 그 뒤 설정된 을구 8번 주식회사아트컨티뉴 근저당 360,000,000원과 갑구의 가압류·압류·경매개시결정은 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.

② 점유·임차 조사 — 6곳 모두 대항력 없음

조사된 6곳 모두 전입일이 2022.03.31. 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 별도의 중복 보증금 합산 문제는 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 권리 승계와 별개로 실제 점유 상태와 명도 대상은 현장에서 확인해야 합니다.

③ 가격 — 4회 유찰을 ‘시세 할인’으로 착각하면 안 된다

감정가는 1,051,000,000원, 현재 최저매각가는 430,490,000원으로 4회 유찰·감정가 41% 구간입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 제공된 거래사례 없이 감정가 할인율만으로 현재 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.

오히려 네 차례 연속 유찰됐다는 사실 자체는 앞선 회차 가격에서 매수세가 성립하지 않았다는 신호입니다. 사무실 용도의 집합건물이고 점유관계도 여러 법인으로 나뉘어 있으므로, 현재 가격의 절대적인 저가 여부는 별도 실거래·임대수익·공실 및 관리비 확인 없이 가점으로 쓰지 않는 것이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 430,490,000원 가정)

현재 회차 배당 시뮬레이션의 총 채권액은 1,750,753,786원, 채권자 예상배당은 423,785,100원, 미배당은 1,326,968,686원입니다. 배당표는 채권최고액 기준 모형이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수는 0원입니다.

⑤ 회차 시나리오 — 더 내려가면 채권 미배당만 커진다

현재 회차와 5회 유찰 시 시나리오에서는 신청채권 327,581,414원이 충족되는 것으로 모델링되지만, 6회 유찰 시에는 신청채권자 배당액이 270,856,410원으로 내려가 충족되지 않습니다. 다만 이 변화는 채권자 배당 구조의 문제이지, 후순위 권리가 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신도림역(지하철 1·2호선) 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·주상복합·업무·상업용 부동산·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용. 현장조사일 현재 사무실로 이용 중입니다. 건물은 40층 규모이며 본건은 제11층 제011호입니다.
• 설비. 위생·급배수, 중앙공급식 냉난방, 소화전, 스프링클러, 승강기, 화재탐지, 에스컬레이터, 주차장 설비가 있습니다.
• 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 7,188,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
• 도로·규제. 남동측 및 북동측으로 광대로 및 중로에 접하며 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
• 환금성. 입지·교통 평가는 양호하지만 현재 경매는 이미 4회 유찰됐습니다. 사무실 물건의 실제 매수수요와 임대수익은 별도로 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유자 6곳 현장 대조. 각 법인의 실제 점유 여부, 사용 구획, 출입 상태와 인도 가능성을 확인하세요.
• 보증금·확정일자 확인. 모두 대항력은 없지만 보증금이 미상이라 배당관계와 소액임차인 여부를 원본으로 보완 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 당해세 해당 여부에 따라 배당순서와 후순위 채권 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 유치권 판결 원본 확인. 2025가단213913 확정판결 내용과 대상 물건의 동일성을 매각서류에서 재확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 41%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 사무실 실거래·임대료·공실·관리비를 대조하세요.
• 관리비·운영비 확인. 대형 복합건물의 관리비 체납 및 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·유치권 관련 판결문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 점유는 따로 봐야 한다

이 물건의 장점은 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 유치권 신고도 부존재 확정판결이 있으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 반면 4회 유찰, 사무실이라는 용도, 보증금 미상인 법인 점유 6곳, 세금 압류 확인이라는 실무 과제가 남아 있습니다.

따라서 결론은 “권리상 인수는 낮지만, 감정가 41%만 보고 가격 메리트를 확정할 수 없는 물건”입니다. 권리분석은 비교적 정리돼 있으나, 실제 응찰 판단은 점유 정리 가능성·관리비·임대수익·실제 거래가격을 확인한 뒤 내려야 합니다.