672,640,000원
서울남부지방법원 2024타경136950. 신도림테크노마트 제11층 제011호로, 감정평가 당시 사무실로 이용 중인 집합건물입니다. 건물은 철골철근콘크리트구조 및 일반철골구조의 40층 건물이며 사용승인일은 2007.12.28.입니다. 현재 소유자는 김용회로, 2022.03.31. 종전 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 등기 당시 성명이 김용희로 기재됐다가 2024.01.11. 김용회로 경정됐습니다.
이 사건에서 가장 조심해야 할 부분은 오래된 등기 기록을 단순히 “현재 말소기준보다 앞선 권리”로 읽는 오류입니다. 2008년부터 2021년까지 설정된 근저당권·가압류·압류는 2022.03.31. 종전 경매 매각으로 말소됐다는 등기가 별도로 존재합니다. 따라서 현재 경매에서는 2022.03.31. 중소기업은행 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경136950 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 새말로 97, 제11층 제011호 (구로동, 신도림테크노마트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 현황 사무실 · 40층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 김용회 (2022.03.31. 임의경매로 인한 매각 취득 · 2024.01.11. 성명 경정) |
| 감정가 / 최저가 | 1,051,000,000원 / 672,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 327,581,414원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발급 | 서울남부지방법원 등기국 · 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 2022년 매각말소가 분기점
결론적으로 현재 유효한 등기만 놓고 보면 중소기업은행 근저당권 이후 설정된 권리들은 모두 매각으로 소멸합니다. 제공된 매수인 인수액 역시 0원이며, 임차 점유자들도 모두 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 대항력은 없지만 명도는 별개
현황조사에 확인된 실제 점유 법인은 6곳입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 집계 없이 실제 점유 법인 6곳으로 봅니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2022.03.31. 이후로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 점유부분별 실제 사용관계와 퇴거 협의 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 씨그릿가드시스템 대표자 이현정 | 7.8100㎡ | 2023.11.13 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 유한회사 밸류이차 대표자 김용회 | 15.0000㎡ | 2024.02.13 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 에스지인베스트코리아 대표자 이순길 | 7.8100㎡ | 2023.11.13 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 한국엔피엘경매연구원 대표자 이운택 | 7.8100㎡ | 2023.05.23 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (유)비전자산관리대부 대표자 김용희 | 23.0800㎡ | 2022.11.09 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 브이자산홀딩스 대표자 김용희 | 53.4000㎡ | 2022.11.07 | 미상 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격·배당 데이터 — 감정가 64%만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 672,640,000원으로 감정가 1,051,000,000원의 64%입니다. 그러나 동일 건물이나 유사 사무실의 최근 12개월 평균·최신 거래·하락 추세 자료가 없어, 최저가가 최근 시세보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 2회 유찰 자체를 가격 가점으로 보기는 어렵습니다.
제공 예상배당표 (매각가 672,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,126,400원 | 매각가의 1.4% 추정 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 10,116,000,000원 | 663,513,600원 | 2010.02.17. 해지 말소 기록 확인 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 건설공제조합 | 18,070,000,000원 | 0원 | 2022.03.31. 매각말소 기록 확인 |
| 4. 을구 4번 근저당권 | 10,067,000,000원 | 0원 | 2022.03.31. 매각말소 기록 확인 |
| 5. 갑구 4번 가압류 | 9,389,321,400원 | 0원 | 2022.03.31. 매각말소 기록 확인 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 프라임에이엠주식회사 | 5,497,847,288원 | 0원 | 2022.03.31. 매각말소 기록 확인 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 엔에이치저축은행 주식회사 | 1,000,000,000원 | 0원 | 2022.03.31. 매각말소 기록 확인 |
| 8. 갑구 8번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 5,000,000,000원 | 0원 | 2022.03.31. 매각말소 기록 확인 |
| 9. 갑구 10번 가압류 · 농협생명보험 주식회사 | 1,000,000,000원 | 0원 | 2022.03.31. 매각말소 기록 확인 |
| 10. 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 379,200,000원 | 0원 | 현재 경매 말소기준권리 |
| 11. 을구 8번 근저당권 · 주식회사아트컨티뉴 | 360,000,000원 | 0원 | 말소기준 이후 |
| 12. 갑구 19번 가압류 · 주식회사 갤러리케이 | 1,000,000,000원 | 0원 | 말소기준 이후 |
| 13. 갑구 22번 가압류 · 신한카드주식회사 | 11,553,786원 | 0원 | 말소기준 이후 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
제공 배당 배열상 채권 합계는 61,890,922,474원, 배당액은 663,513,600원, 미배당액은 61,227,408,874원입니다. 다만 이 수치는 2022년 매각으로 말소된 종전 권리를 포함하므로 현재 경매의 실제 배당순위나 매수인 인수액을 그대로 나타내지 않습니다.
④ 유치권·세금·입지 — 유치권은 판결로 정리, 세금은 확인 필요
- 입지. 신도림역 지하철 1·2호선 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·주상복합·업무용 및 상업용 부동산·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 이용. 현장조사일 현재 사무실로 이용 중이며 위생·급배수, 중앙공급식 냉난방, 소화전, 스프링클러, 승강기, 에스컬레이터, 주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 남동측과 북동측으로 광대로 및 중로에 접합니다. 전체 토지면적은 22,711.0㎡, 공시지가는 7,188,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·대공방어협조구역·상대보호구역 등에 해당하며, 공부와 현황의 차이와 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 역세권 대형 복합건물이라는 장점은 있으나 사무실·상업용 집합건물은 주거용보다 관리비, 공실, 업종 수요, 전용부분 상태에 따라 거래 편차가 클 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2022년 매각말소 재확인. 갑구 18번과 을구 5·6번 말소등기를 원본 등기부에서 다시 대조해 종전 근저당권·가압류·압류가 현재 권리로 남아 있지 않은지 확인하세요.
- 현재 말소기준 확인. 2022.03.31. 중소기업은행 근저당권의 채무자·채권최고액과 경매 신청채권 327,581,414원을 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 점유자 6곳 현장 확인. 각 법인의 실제 사용 공간, 계약 상대방, 사업자등록, 열쇠 보유, 집기 소유관계와 퇴거 의사를 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 모두 미상이므로 임대차계약서와 배당요구 종기 내 신고 여부를 확인하세요.
- 유치권 판결문 확인. 서울남부지방법원 2025가단213913 확정판결의 당사자·목적물·확정 여부가 본 호실과 정확히 일치하는지 판결문 원본을 확인하세요.
- 가격 상한 보수적 설정. 감정가 64%라는 사실만으로 저가 매수로 단정하지 말고 신도림테크노마트 내 동일 용도·유사 층의 최근 거래와 임대수익을 별도로 조사하세요.
- 관리비·세금 확인. 대형 복합건물의 공용관리비 체납, 냉난방비, 주차비와 당해세 가능성을 관리단·집행기록에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐지만 가격과 명도는 검증이 필요하다
이 물건은 오래된 권리 기록이 많아 겉보기에는 복잡하지만, 핵심은 2022.03.31. 종전 경매 매각입니다. 그날 선행 근저당권과 다수의 가압류·압류·종전 경매개시결정이 말소됐고, 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권이 현재 말소기준이 됐습니다. 이후 권리는 모두 소멸 대상이므로 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 사무실 내부를 6개 법인이 나눠 점유하고 있고 보증금·확정일자·배당요구 관계가 확인되지 않습니다. 대항력이 없어 보증금을 승계하지 않더라도 실제 인도 과정은 단순하지 않을 수 있습니다. 유치권 429,282,220원 신고는 부존재 확정판결로 해소됐지만 판결문 원본 대조는 필요합니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔지만 최근 실거래와 임대수익 자료가 없어 시세보다 낮다고 판단할 수 없습니다. 등기상 인수는 없지만, 점유·시세·배당자료 검증이 필요한 사건. 권리만 보고 즉시 가격 메리트를 부여하기보다는 원본 등기와 점유 현황, 동일 건물 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 맞습니다.