서울남부지방법원 2024타경139201. 서울 금천구 가산동 에이스하이엔드타워10의 제19층 제1907호입니다. 건물은 지식산업센터로 이용 중이며, 집합건축물대장에는 공장(지원시설-제2종근린생활시설)로 등재되어 있습니다. 소유자인 주식회사더케이원대부가 2021.06.30. 거래가 323,460,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행의 채권최고액 348,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이후 한인용의 근저당권이 추가되고 중소기업은행의 임의경매가 개시되었습니다. 두 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이지만, 토지 지상권은 인수권리로 별도 명시되어 있습니다.
최저매각가는 174,080,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 실제 시장가격 대비 할인율과 다릅니다. 확인된 실거래 시세가 없고 토지 지상권의 경제적 부담도 산정되지 않았으므로, 최저가만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경139201 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 30, 제19층 제1907호 (가산동, 에이스하이엔드타워10) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 기타 · 공부상 공장(지원시설-제2종근린생활시설) · 감정평가상 지식산업센터 이용 |
| 건물 위치 | 철근콘크리트구조 20층 건물 중 19층 일부 |
| 소유자 | 주식회사더케이원대부 (2021.06.30. 소유권이전 · 거래가 323,460,000원) |
| 감정가 | 340,000,000원 |
| 최저매각가 | 174,080,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 264,327,490원 |
| 매각기일 | 2026.09.30. |
| 말소기준권리 | 2021.06.30. 을구 5번 중소기업은행 근저당권 (채권최고액 348,000,000원) |
| 매수인 인수 | 1토지 을구 37번 지상권설정등기 인수 · 금전 인수 추정액 0원 |
| 점유관계 | 1907-1호 임차인 점유 · 1907-2호 소유자 점유 진술 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 지상권은 인수
을구 5번 중소기업은행 근저당권은 채권최고액 348,000,000원으로 말소기준권리이며, 을구 6번 한인용 근저당권 70,000,000원은 그 이후 설정된 권리입니다. 두 근저당권과 갑구 4번 임의경매개시결정등기는 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거의 을구 1번 중소기업은행 근저당권과 을구 2번 우리은행 근저당권은 이미 등기부상 말소되었습니다.
현재 회차의 예상배당액은 중소기업은행 170,842,880원, 한인용 0원입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 247,157,120원이지만, 이는 채권자 측 배당 부족액으로서 매수인이 그대로 인수하는 채무를 의미하지 않습니다. 다만 매각물건명세서에서 인수를 명시한 지상권은 배당 부족액과 관계없이 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 부분 점유
현황조사에서 확인된 실제 임차인은 다이오(대표 김지현) 1명입니다. 1907-1호를 점유하며, 나머지 1907-2호는 소유자가 점유 중이라고 진술되었습니다. 내부는 경계벽을 이용해 구획되어 있는 것으로 조사되었으나, 현장 조사 당시 폐문부재로 내부 진입은 이루어지지 않았습니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 보증금 / 월차임 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
다이오(대표 김지현) 1907-1호 (33.9600㎡) |
6,000,000원 월 550,000원 |
2021.10.14. 확정일자 미상 |
대항력 없음 말소기준 이후 전입 |
미확인 확정일자·배당요구 확인 필요 |
보증금 승계 없음 조사상 대항력 없음 기준 |
③ 가격 분석 — 3회 유찰, 저가 여부는 미확정
감정가 340,000,000원에서 3회 유찰된 현재 최저매각가는 174,080,000원입니다. 감정가 대비 51.2% 수준으로 낮아졌지만, 동일 건물·동일 용도 물건의 최근 실거래가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 하락 폭을 실제 시장가격 대비 할인 폭으로 해석해서는 안 됩니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 340,000,000원 | 100% | 감정평가 기준가격 |
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 174,080,000원 | 51.2% | 시세 미확인 · 지상권 인수 |
| 4회 유찰 시 | 139,264,000원 | 40.96% | 가정 시나리오 · 지상권 인수 |
| 5회 유찰 시 | 111,411,200원 | 32.77% | 가정 시나리오 · 지상권 인수 |
④ 예상배당표 (매각가 174,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,237,120원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 중소기업은행 | 348,000,000원 | 170,842,880원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 한인용 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 418,000,000원 | 170,842,880원 |
| 미배당 합계 | — | 247,157,120원 |
채권액은 근저당권 채권최고액 기준이며 실제 확정 채권잔액과 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정액이고 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되었습니다. 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다. 미배당액은 매수인의 인수채무가 아니며, 지상권은 별도의 비금전적 인수권리입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 회수 부족 확대
| 구분 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 174,080,000원 | 170,842,880원 | 247,157,120원 | 금전 인수 0원 · 지상권 인수 |
| 4회 유찰 시 | 139,264,000원 | 136,514,304원 | 281,485,696원 | 금전 인수 0원 · 지상권 인수 |
| 5회 유찰 시 | 111,411,200원 | 109,051,443원 | 308,948,557원 | 금전 인수 0원 · 지상권 인수 |
경매가격이 내려갈수록 채권자 미배당액은 커집니다. 신청채권자인 중소기업은행은 현재 회차에서도 청구액 264,327,490원을 전액 회수하지 못하는 것으로 추정됩니다. 이는 채권 회수 측면의 분석이며, 매수인이 부족액을 승계한다는 뜻은 아닙니다. 다만 지상권은 모든 회차에서 계속 인수하는 권리이므로 유찰 자체가 권리 위험을 해소하지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 지하철 1호선 독산역 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트형공장, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 독산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용편의는 보통 수준으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 19층 일부입니다. 위생설비, 소방·소화설비, 공용승강기 및 주차장설비가 있습니다.
- 용도. 감정평가상 공부에는 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있고, 집합건축물대장상 해당 호실은 공장(지원시설-제2종근린생활시설)로 등재되어 있습니다. 실제 사용 가능 업종과 입주 자격을 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지 및 산업시설구역 등의 지정 사항이 있고, 철도보호지구 저촉 사항도 있습니다. 관련 규제와 산업단지 관리기준을 확인해야 합니다.
- 도로. 토지는 공장 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 내부 상태. 경계벽으로 1907-1호와 1907-2호가 구획된 것으로 조사되었으나 내부 진입이 이루어지지 않았습니다. 실제 구획 상태와 건축물대장·도면의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 지식산업센터·근린생활시설의 이용 가능 범위, 부분 점유, 지상권 인수 조건 등이 향후 매수층에 영향을 줄 수 있습니다. 확인된 실거래가격이 없어 구체적인 매각 가능가격은 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지상권 원본 확인. 2015.10.12. 등기된 1토지 을구 37번 지상권설정등기의 목적·범위·존속기간·권리자와 행사 내용을 확인해야 합니다. 매각으로 말소되지 않는 권리이므로 가장 먼저 점검할 사항입니다.
- 실질취득 부담 산정. 금전 인수 추정액은 0원이지만 지상권에 따른 경제적 부담은 확정되지 않았습니다. 낙찰대금 외 비용과 지상권 관련 부담을 구분하여 검토해야 합니다.
- 실거래 시세 검증. 감정가 340,000,000원과 최저가 174,080,000원만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 동일 건물·동일 용도·유사한 면적과 층의 거래를 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 다이오의 보증금은 6,000,000원, 월차임은 550,000원입니다. 대항력은 없는 것으로 조사되었으나, 임대차계약서·점유 현황·배당요구 및 실제 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 소유자 점유·명도. 1907-2호는 소유자가 점유 중이라는 진술이 있습니다. 임차인 부분과 소유자 부분의 인도 절차를 각각 검토해야 합니다.
- 내부 구획 점검. 경계벽 설치 상태와 출입구, 내부 설비, 건축물대장 및 도면과의 일치 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 용도·입주 제한. 공장(지원시설-제2종근린생활시설) 등재 내용과 실제 지식산업센터 이용 상태를 대조하고, 산업단지 관련 입주·사용·처분 제한을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비 중 승계 가능 항목과 당해세, 임차인 최우선변제 여부를 확인해야 합니다. 현재 예상배당에는 일부 항목이 반영되지 않았습니다.
- 매각기일·원본 대조. 2026.09.30. 매각 진행 여부와 변경 사항을 확인하고, 등기부·토지 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가는 낮아졌지만, 인수권리는 남는다”
이 물건은 감정가 340,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 174,080,000원으로 내려왔습니다. 임차인 다이오는 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없는 것으로 조사되었고, 두 근저당권도 매각으로 소멸할 예정입니다. 배당표상 금전 인수 추정액은 0원입니다.
그러나 토지 지상권은 매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 또한 1907-1호 임차인과 1907-2호 소유자의 분리 점유, 내부 구획 상태 미확인, 용도·산업단지 관련 제한, 실거래 시세 부재가 함께 남아 있습니다.
따라서 현재 최저가가 감정가의 51.2%라는 이유만으로 가격이 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 지상권의 권리 내용과 경제적 부담, 실제 시세, 이용·처분 가능성을 확인해야 입찰가격의 적정성을 판단할 수 있습니다. 추가 유찰로 가격이 내려가더라도 지상권 인수 조건은 변하지 않는다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
