서울남부지방법원 2024타경139249. 화곡동 도양라비앙아파트 9층 902호입니다. 감정가는 397,000,000원이지만 11회 유찰돼 현재 최저매각가격은 34,102,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매우 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 가격이 아니라 임차인 확인입니다. 김혜림은 2020.09.09 전입했고, 말소기준인 조은저축은행 근저당은 2021.06.16 설정됐습니다. 전입이 더 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 이 리포트에서는 이를 대항력 가능·미상으로 판단합니다.
특히 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조라면 실질취득가는 낙찰가만으로 결정되지 않습니다. 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 현재 최저가 34,102,000원만 놓고 “최근 시세보다 싸다”고 결론내리는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경139249 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 곰달래로22길 15, 제9층 제902호 (화곡동, 도양라비앙아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 시세 매칭 기준 56.03㎡ |
| 소유자 | 오승현 |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 34,102,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 조은저축은행 / 224,865,034원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.16 조은저축은행 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기상 현재 경매의 말소기준은 2021.06.16 조은저축은행 근저당권입니다. 2024.10.21 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 앞선 2024.08.02 강제경매개시결정은 2024.11.22 취하로 말소됐습니다.
② 임차인 — 보증금을 모르면 실질취득가도 모른다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김혜림 | 미상 | 2020.09.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 김혜림입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금 문제는 없습니다. 다만 전입이 말소기준보다 앞선 상태에서 보증금이 확인되지 않았다는 점이 결정적입니다. 만약 대항력이 인정되고 배당으로 전액 회수되지 않는 보증금이 남는다면 그 미배당액은 매수인의 실질 부담으로 이어질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 폭락했지만 시장도 하락 중
도양라비앙아파트는 36세대, 2016.07.08 준공입니다. 유사 면적 최근 거래 가운데 가격 판단에는 전체 7건 평균 331,428,571원보다 최근 12개월 평균 270,000,000원과 최신 거래 265,000,000원을 우선하는 것이 타당합니다. 최근 구간은 이전보다 -24.2%의 하락 추세로 집계됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 56.68㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2025.02 | 56.68㎡ | 9 | 275,000,000원 |
| 2024.08 | 56.03㎡ | 6 | 478,000,000원 |
| 2024.04 | 56.03㎡ | 7 | 470,000,000원 |
| 2024.01 | 56.68㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 56.68㎡ | 8 | 287,000,000원 |
| 2022.01 | 56.68㎡ | 10 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 270,000,000원 |
현재 최저가 34,102,000원은 최근 12개월 평균의 12.6%입니다. 표면 가격만 보면 큰 폭의 할인입니다. 다만 이 수치를 가격 가점으로 곧바로 연결할 수 없는 이유는 선순위 전입자의 보증금이 미상이기 때문입니다. 실제 인수액이 확인된 뒤의 실질취득가를 최근 평균 270,000,000원과 최신 거래 265,000,000원에 다시 대입해야 최종 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,102,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,013,836원 |
| 2. 근저당 · 주식회사조은저축은행 | 240,000,000원 | 33,088,164원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
조은저축은행 채권최고액 240,000,000원 중 예상 배당은 33,088,164원이며, 미배당은 206,911,836원입니다. 신청채권액 224,865,034원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 배당표에는 보증금 미상의 김혜림이 금액으로 반영돼 있지 않으므로, 매수인 인수 0원이라는 계산값을 권리상 확정값으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 회차 구조 — 11회 유찰에도 끝나지 않은 이유
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 34,102,000원 | 33,088,164원 | 206,911,836원 |
| 12회 유찰 시 | 27,281,600원 | 26,390,531원 | 213,609,469원 |
| 13회 유찰 시 | 21,825,280원 | 21,032,425원 | 218,967,575원 |
이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 9.3회, 매각률은 7.14%입니다. 이 사건은 이미 11회 유찰됐습니다. 가격이 크게 내려왔다는 사실 자체보다 왜 반복해서 응찰이 붙지 않았는지를 권리와 점유 관계에서 먼저 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 단지. 도양라비앙아파트 · 36세대 · 2016.07.08 준공.
- 토지. 일반상업지역 · 지목 대 · 토지면적 1,012.5㎡ · 공시지가 4,856,000원/㎡.
- 형상·도로. 평지 · 세로장방 · 세로각지(가).
- 계획·규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·가축사육제한구역 포함, 소로3류에 접함.
- 시장 흐름. 최근 12개월 평균 270,000,000원, 최신 거래 265,000,000원, 최근 대비 이전 거래 추세 -24.2%.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김혜림 보증금 확인. 보증금 액수와 실제 임대차계약 내용을 확인하기 전에는 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 미배당 보증금의 승계 가능성을 판단하는 핵심 자료입니다.
- 점유부분 확인. 현재 점유부분이 미상이라 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 매수신청보증금. 특별매각조건으로 최저매각가격의 20%가 적용됩니다.
- 11회 유찰 원인 확인. 단지 평균 9.3회보다도 많은 유찰이 누적된 만큼 현장·명도·임차관계 원본 확인이 필수입니다.
- 시세 기준. 과거 고가 거래보다 최근 12개월 평균 270,000,000원과 최신 거래 265,000,000원을 우선해 판단하세요.
맺으며 — “3,410만원짜리 아파트”로 보면 안 된다
이 사건은 감정가 397,000,000원에서 11회 유찰돼 최저가가 34,102,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 270,000,000원의 12.6%라는 숫자는 강렬하지만, 그것만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 2020.09.09 전입한 김혜림의 보증금이 미상이고, 말소기준 근저당은 그보다 늦은 2021.06.16입니다.
따라서 이 물건의 핵심 질문은 “34,102,000원이 싼가?”가 아니라 “낙찰 후 실제로 얼마를 더 떠안는가?”입니다. 보증금과 배당관계를 확인해 인수액이 0원임을 입증하기 전까지는 실질취득가도, 시세 대비 할인율도 확정할 수 없습니다. 11회 유찰과 최근 시장 하락 -24.2%까지 겹친 만큼, 가격은 매력적으로 보이지만 권리 확인 전에는 고위험 사건으로 보는 것이 맞습니다.