809,873,000원
서울남부지방법원 2024타경140683. 서울 금천구 시흥동 894-22 태을명가10 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택(다중주택)이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상3층, 사용승인일은 2020.05.20.입니다. 소유자는 박승철·이영복 각 2분의 1 공유이고, 경서농업협동조합이 594,393,223원을 청구해 임의경매가 진행됐습니다.
권리의 기준점은 2020.06.02. 설정된 경서농업협동조합의 채권최고액 700,800,000원 근저당입니다. 이후 경매개시결정과 압류, 다수의 임차권등기는 등기 순위상 말소기준 이후입니다. 다만 이 건은 단순히 “후순위라 모두 끝”이라고만 볼 수 없습니다. 실제 임차·점유인이 많고, 특히 김성렬은 주민등록일자·점유개시일자가 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경140683 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 894-22 태을명가10 · 서울특별시 금천구 금하로18길 8-2 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(다중주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층, 지상3층 · 사용승인일 2020.05.20. |
| 토지 | 186.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 2,947,000원/㎡ |
| 소유자 | 박승철 2분의 1 · 이영복 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,581,782,480원 / 809,873,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경서농업협동조합 / 594,393,223원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 임차관계는 복잡
2020.06.02. 근저당이 말소기준권리입니다. 한화컴파운드주식회사의 전세권은 2020.12.28. 설정됐다가 2022.12.30. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 양은진부터 조용훈까지 15건의 주택임차권등기가 이어졌고, 각 등기 자체는 말소기준 이후 권리로 분류돼 있습니다.
② 임차인·점유 현황 — 실제 이름 확인 20명
보증기관 대위·승계로 표시된 중복 신고는 없습니다. 아래는 실제 이름이 확인된 임차·점유인 20명입니다. 등기된 주택임차권 15건의 기재 보증금 합계는 1,580,000,000원입니다.
| 성명 | 호실·범위 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박승준 | 미상 | 미상 | 2023.04.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황태준 | 미상 | 미상 | 2020.06.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정철원 | 미상 | 미상 | 2022.12.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최승훈 | 미상 | 미상 | 2021.04.15 | 미상 | 2025.02.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송정은 | 미상 | 미상 | 2022.05.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양은진 | 305호 | 100,000,000원 | 2020.06.26 | 2020.05.27 | 2024.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강전우 | 401호 | 125,000,000원 | 2022.06.13 | 2022.05.20 | 2024.11.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송재원 | 202호 | 100,000,000원 | 2020.07.15 | 2020.06.30 | 2024.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성렬 | 104호 | 35,000,000원 | 미상 | 2022.05.11 | 2024.08.19 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김다현 | 404호 | 100,000,000원 | 2022.08.31 | 2022.08.11 | 2024.09.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정진우 | 102호 | 100,000,000원 | 2020.08.04 | 2020.07.13 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이새벽 | 403호 | 125,000,000원 | 2020.06.12 | 미상 | 2024.11.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 도혜미 | 303호 | 125,000,000원 | 2020.12.14 | 2020.10.23 | 2024.12.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황성근 | 201호 | 125,000,000원 | 2022.09.05 | 2022.08.05 | 2024.12.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송희수 | 302호 | 100,000,000원 | 2022.10.14 | 2024.11.26 | 2024.12.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김교선 | 301호 | 120,000,000원 | 2022.05.03 | 미상 | 2024.12.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임승현 | 304호 | 100,000,000원 | 2022.03.31 | 2022.03.31 | 2024.11.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이건 | 205호 | 100,000,000원 | 2023.08.28 | 2023.08.02 | 2024.11.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강윤진 | 105호 | 100,000,000원 | 2021.03.23 | 2021.03.04 | 2025.03.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조용훈 | 405호 | 125,000,000원 | 2022.10.04 | 2024.11.20 | 2025.08.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 감정가 대비 51.2%, 시세 판단은 보류
감정가는 1,581,782,480원, 현재 최저매각가는 809,873,000원으로 3회 유찰돼 감정가의 51.2% 수준입니다. 현재 산출상 매수인 인수가 0원이므로 실질취득 역시 809,873,000원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 절반 수준이라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다. 감정가 할인율과 시장가격 할인율은 별개의 지표입니다.
④ 예상배당표 (매각가 809,873,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,498,730원 |
| 1. 근저당 · 경서농업협동조합 | 700,800,000원 | 700,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 98,574,270원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용과 경서농업협동조합 근저당을 반영한 값입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 소유자 잔여 98,574,270원은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 현재 산출상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 809,873,000원 | 0원 | 98,574,270원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 647,898,400원 | 61,780,584원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 518,318,720원 | 190,064,467원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·물적 리스크 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 소재 서울시흥초등학교 남측 인근. 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치해 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상3층으로, 위생·급배수설비, 난방시설, CCTV, 주차장 등이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 토지. 186.0㎡, 평지·사다리형, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,947,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역· 제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 도로. 대상 토지가 접한 도로 등으로 사용 중인 시흥동 894-25는 타인소유 토지입니다. 경매 참여 전 사용권원을 재확인해야 합니다.
- 현황. 지1층부터 1층으로 표기돼 있고, 지1층상 공동주방 부분은 문패상 101호로 표기돼 주거용으로 사용 중입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김성렬 대항력 확인. 전입신고일·점유개시일이 확인되지 않았습니다. 말소기준일 2020.06.02.과의 선후관계를 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유인 확인. 박승준·황태준·정철원·최승훈·송정은의 실제 임대차관계와 보증금, 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 15건 대조. 각 호실의 현 점유 여부와 임차권등기명령·배당요구 내용을 매각물건명세서 및 문건 원본과 일치시키세요.
- 도로 사용권원. 시흥동 894-25가 타인소유이므로 차량·보행 접근 및 사용권원을 재확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 여부와 지1층·1층 표기, 공동주방 101호 현황을 감정평가서 도면과 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 51.2%이나 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 배당표 재검증. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 인수 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 권리·점유 확인은 오히려 더 중요하다”
이 사건은 감정가 1,581,782,480원에서 3회 유찰돼 809,873,000원까지 내려왔고, 현재 산출상 매수인 인수액도 0원입니다. 등기 순위만 보면 2020.06.02. 경서농업협동조합 근저당 이후 권리들이 정리되는 구조가 선명합니다.
하지만 실제 이름이 확인된 임차·점유인이 20명이고, 주택임차권등기만 15건입니다. 특히 김성렬은 전입·점유 시점이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 여기에 타인소유인 시흥동 894-25 도로 사용권원과 일괄매각·제시외 건물 현황까지 확인해야 합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “51.2%까지 싸졌다”가 아니라, 인수 0원이라는 산출 결과를 실제 점유관계와 도로 권원까지 대조해 확정할 수 있느냐에 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트 자체는 별도 검증이 필요합니다.
