인천지방법원 2024타경8180. 인천 미추홀구 문학동 소노하임1동 4층 402호, 이용상태는 다세대주택입니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 소유자 정윤호 씨가 2020.02.06 소유권을 취득했고, 같은 날 수협은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리가 되며, 이후 2024.06.13 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 보증금 인수 구조는 없습니다.
다만 이 물건은 “권리 깨끗 = 바로 안전”으로 끝낼 사건이 아닙니다. 매각물건명세서 비고에 일괄매각, 목록2 지분매각, 대지권 미등기, 대지권 유무 불명, 그리고 토지 원상회복명령 가능성이 함께 적혀 있습니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있으므로, 실제 입찰 판단은 등기 권리보다 토지·대지권·현황 리스크 확인에 무게를 둬야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경8180 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 문학길70번길 17-14, 4층402호 (문학동, 소노하임1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 정윤호 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 245,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 219,913,910원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 이슈는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2020.02.06 수협은행 근저당권이며, 2024.06.13 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 현재 회차 최저가 245,000,000원 기준 배당에서는 수협은행 채권최고액 251,850,000원 중 240,770,000원이 배당되고 11,080,000원의 미배당이 발생하는 구조입니다. 하지만 이 미배당은 매수인이 떠안는 인수액이 아니라 채권자 배당 부족액입니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰 70%, 그래도 할인만 보고 들어가면 안 된다
현재 최저매각가는 245,000,000원입니다. 감정가 350,000,000원의 70%까지 내려온 상태라 겉보기에는 할인폭이 있습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 시세 대비 단순 할인율이 아니라, 대지권 미등기·토지 현황 변경 리스크가 가격에 얼마나 반영됐는지입니다. 특히 실거래 비교 자료가 없으므로, 최저가가 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 70% | 245,000,000원 | 11,080,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 49% | 171,500,000원 | 83,551,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 34.3% | 120,049,999원 | 134,280,701원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 유찰이 늘수록 수협은행의 미배당은 커집니다. 매수인 입장에서는 미배당 자체보다, 대지권·토지 원상회복 가능성·지분매각 구조가 향후 처분성과 비용에 미칠 영향을 더 크게 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,230,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 251,850,000원 | 240,770,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 245,000,000원 가정 시 집행비용 4,230,000원을 공제하면 수협은행에 240,770,000원이 배당되고, 채권최고액 기준 11,080,000원의 미배당이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문학정보고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동류형 공동주택 밀집지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물 내 제4층 제402호입니다. 위생·급수설비, 승강기, 도시가스설비, 가스보일러 개별난방시설이 있습니다.
- 토지. 장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중이며, 북측으로 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 규제·공부. 제2종일반주거지역이고, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인. 대지권 미등기이고 대지권 유무가 명확하지 않습니다. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있으므로, 등기부·토지대장·건축물대장·명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 토지 원상회복 가능성. 목록2 토지는 농지에 해당하나 농지취득자격증명 발급 제외 대상이며, 전용허가 없이 토지현황이 변경된 경우로 향후 원상회복명령 가능성이 언급되어 있습니다.
- 지분매각 구조. 목록2는 지분매각이며 공유자 우선매수권은 없습니다. 일괄매각 구조와 토지 지분의 실제 효용을 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고, 대지권·토지 리스크를 반영한 보수적 상한가를 정해야 합니다.
- 임차인·점유 확인. 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 조사되어 있으므로 현황조사서·전입세대·점유자 확인을 입찰 전 다시 점검하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인과 전문가 자문을 권합니다.
맺으며 — “권리보다 토지 리스크가 먼저다”
이 물건은 임차인 없음, 인수액 0원, 말소기준권리 명확이라는 점에서 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 하지만 대지권 미등기, 대지권 유무 불명, 최저가에 대지권 가격 포함, 토지 원상회복명령 가능성이라는 문구가 동시에 붙어 있습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 물건 리스크는 보류입니다. 현재 245,000,000원이 감정가의 70%라 해도, 이 할인율이 토지·대지권 리스크를 충분히 보상하는지는 원본 서류와 현장 확인 없이는 단정하기 어렵습니다.
