인천지방법원 2024타경9510. 영종하늘도시를 배후지로 하는 상업지대의 스카이에비뉴3 4층 404호입니다. 공부상 용도는 근린생활시설(일반음식점)이고 감정평가 당시 공실이었습니다. 감정가는 596,000,000원, 현재 최저매각가는 100,170,000원으로 5회 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준은 2023.05.19 설정된 남동농업협동조합의 채권최고액 511,200,000원 근저당이며, 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
이 사건의 포인트는 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액을 혼동하지 않는 것입니다. 현재 최저가 100,170,000원을 기준으로 채권자 전체 미배당은 692,131,614원에 달하지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권이 배당을 못 받는 것과 낙찰자가 그 채무를 떠안는 것은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경9510 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 하늘중앙로225번길 17-1, 4층404호 (중산동,스카이에비뉴3) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설(일반음식점) · 감정평가 당시 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하3층, 지상10층 건물 내 4층 404호 |
| 소유자 | 방성희 · 거래가액 597,610,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 596,000,000원 / 100,170,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남동농업협동조합 / 449,945,143원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.19 근저당권 · 남동농업협동조합 · 채권최고액 511,200,000원 |
| 근저당권 이전 | 2025.08.13 농업협동조합자산관리회사로 이전 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 후순위 미배당은 커도 인수는 0원
말소기준권리는 2023.05.19 남동농업협동조합 근저당권입니다. 2024년 이후 메리츠캐피탈·롯데카드·충남신용보증재단·우리금융캐피탈·광양시새마을금고의 가압류와 국민건강보험공단 및 중구(인천광역시)의 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2023.11.24 설정됐던 유지홍의 60,000,000원 근저당과 관련 가처분은 2025.01.06 말소돼 이미 정리됐습니다.
② 가격 확인 — 5회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 100,170,000원으로, 회차 표기상 감정가의 17% 구간입니다. 그러나 이 물건과 비교할 동일 조건의 최근 실거래가가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 특히 공부상 일반음식점인 근린생활시설이고 감정 당시 공실인 상가형 물건은 주거용 물건처럼 단순한 감정가 할인율만으로 적정가를 정하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 100,170,000원 | 97,967,620원 | 692,131,614원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 70,119,000원 | 68,456,858원 | 721,642,376원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 49,083,300원 | 47,799,801원 | 742,299,433원 | 0원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 매각가 가정은 70,119,000원, 두 번 더 진행되면 49,083,300원으로 내려가지만, 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반대로 채권자 미배당액은 692,131,614원에서 721,642,376원, 742,299,433원으로 커집니다. 이는 낙찰자 부담 증가가 아니라 배당으로 회수하지 못하는 채권 규모가 커지는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,202,380원 |
| 2. 근저당 · 남동농업협동조합 | 511,200,000원 | 97,967,620원 |
| 3. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 29,140,530원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 20,193,679원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 충남신용보증재단 | 31,500,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 98,065,025원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 광양시새마을금고 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 100,170,000원 중 집행비용 2,202,380원을 제외한 97,967,620원이 선순위 근저당권 배당에 사용되고 후순위 채권자는 배당을 받지 못하는 가정입니다. 채권총액은 790,099,234원, 총 미배당은 692,131,614원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 중산동 ‘영종하늘체육공원’ 남동측 인근으로, 영종하늘도시를 배후지로 하는 상업지대입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설(일반음식점)이며 감정평가 당시 공실입니다. 내부는 바닥미장, 벽면 페인팅, 천장 노출 상태로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 출입은 자유롭고 대중교통여건은 보통입니다. 인근 자연대로 등 간선도로변에 버스정류장이 있습니다.
- 도로·대지. 북동측으로 중로의 아스팔트 포장도로와 접하며, 토지는 평지의 가로장방 형태이고 근린생활시설 및 숙박시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도·규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 공시지가. 3,259,000원/㎡, 토지면적 1,610.0㎡입니다.
- 시설. 급배수·위생·소화전·승강기 설비가 있고 자주식 주차 79대가 조사됐습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공실 근린생활시설이라는 이용 특성과 5회 유찰 이력이 겹칩니다. 동일 조건 실거래 비교가 없는 만큼 매입가 판단은 감정가 할인율보다 실제 상권 수요와 임대 가능성 확인이 우선입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보고 저가 판단 금지. 현재 100,170,000원은 감정가 596,000,000원보다 크게 낮지만, 최근 실거래 비교가 없어 시세보다 싸다는 결론은 낼 수 없습니다.
- 공실 현황 재확인. 감정 당시 공실이고 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 실제 점유·영업·임대차 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 근린생활시설 용도 확인. 공부상 일반음식점인 상업용 물건이므로 실제 사용 가능 업종과 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2025.08.13 농업협동조합자산관리회사로 이전돼 있으므로 최신 등기 상태와 배당요구 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 압류·가압류 구분. 후순위 채권들의 미배당액이 커도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 미배당과 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공실 상가의 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 중심상업지역·경제자유구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등 관련 규제 내용을 입찰 전 원문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 환금성은 검증 필요
이 물건은 권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2023.05.19 남동농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차 최저가 100,170,000원에서도 실질취득은 권리분석상 100,170,000원으로 동일합니다.
그러나 5회 유찰, 공실, 근린생활시설(일반음식점)이라는 세 가지 사실은 별도의 가격·환금성 검증을 요구합니다. 감정가 596,000,000원 대비 현재 회차가 17%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 이 사건은 권리 인수 위험보다 “이 상가를 실제로 얼마에 사고, 어떻게 다시 임대·매각할 수 있느냐”가 핵심인 물건입니다.
