감정가 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다 — 성산마리나호텔 220호

제주지방법원 2025타경1163. 서귀포시 성산읍 고성리에 있는 디아일랜드마리나호텔 2층 220호로, 현장에서는 성산마리나호텔이라는 명칭이 표시된 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 호텔이며, 2014년 12월 15일 사용승인된 지하 2층·지상 8층 건물에 속합니다. 감정가 107,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 36,701,000원입니다.

등기 구조는 비교적 명료합니다. 2015년 3월 10일 농협은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기됐던 농협은행 가압류는 2024년 5월 21일 이미 말소됐습니다. 다만 권리가 소멸한다는 사실과 호텔 객실의 점유·운영관계가 자동으로 정리된다는 것은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유관계는 별도 확인

말소기준권리는 2015년 3월 10일 설정된 농협은행주식회사 근저당권 154,200,000원입니다. 이후의 광명세무서장 압류, 고양세무서장 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024년 4월 24일 설정된 농협은행 가압류 6,451,218원은 2024년 5월 21일 해제로 말소됐습니다.

② 가격·점유 검증 — 낮은 최저가만 보고 판단하지 않는다

현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 동일하거나 유사한 호텔 객실의 최근 거래자료가 없어, 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 특히 호텔 객실은 주거용 집합건물과 달리 운영수익, 위탁계약, 객실 가동률과 재매각 수요가 가격에 직접 영향을 줄 수 있으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 결론 내리면 안 됩니다.

추가 유찰이 진행돼도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 유지됩니다. 반면 매각대금이 낮아질수록 채권자 미배당은 125,010,836원에서 135,822,951원, 143,391,431원으로 증가합니다. 이는 채권자의 회수 부족을 보여주는 수치일 뿐, 그 미배당액이 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 36,701,000원 가정)

총 채권액 160,651,218원 중 채권자 예상배당은 35,640,382원이며, 미배당은 125,010,836원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.9%로 추정됐으며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동남초등학교 북측 인근의 성산읍 관광지 주변 상업지대로, 숙박시설·음식점·소매점 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 본 호를 포함한 건물은 호텔로 이용 중이며, 전체 호를 운영사가 위탁받아 운영하는 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하 2층·지상 8층 건물이며 승강기·기계식 주차·소방설비·천장형 시스템에어컨 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 서측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 접하고, 지적상 도로 폭은 약 15m입니다.
• 규제. 일반상업지역·고도지구(30m 이하)·방화지구·장애물제한표면구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 6필지 일단의 호텔부지로 이용 중이며, 공시지가는 695,300원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 주거용 아파트가 아닌 개별 호텔 객실이므로, 재매각 수요와 가격 형성은 호텔 운영성과 위탁구조의 영향을 받을 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 위탁운영계약 확인. 주식회사 랜드원의 운영 근거, 계약기간, 해지 조건과 소유권 변동 시 효력을 확인하세요.
• 점유·인도 확인. 객실이 실제 영업 중인지, 투숙객·운영사 점유가 어떤 방식으로 정리되는지 현장에서 확인하세요.
• 임대관계 확인. 조사상 임대관계가 미상이므로 운영사·관리주체·소유자를 통해 임대차나 사용수익 약정의 존재 여부를 확인하세요.
• 수익자료 확인. 객실 매출, 위탁수수료, 관리비와 정산내역을 확인하지 않은 채 감정가 할인율만으로 수익성을 계산하지 마세요.
• 공동담보 확인. 농협은행 근저당에는 디아일랜드마리나호텔 6층 737호가 공동담보로 기재돼 있으므로 실제 채권잔액과 배당관계를 확인하세요.
• 세금·관리비 확인. 광명세무서장과 고양세무서장의 압류가 기재돼 있으며, 당해세와 체납 관리비는 별도로 확인해야 합니다.
• 용도·규제 확인. 근린시설·호텔 이용에 따른 영업·숙박 관련 사항과 토지거래계약 허가구역의 적용 여부를 관계기관에 확인하세요.
• 시세 원본 확인. 동일 호텔과 주변 숙박시설의 최근 매매·경매 낙찰사례를 조사해 실제 재매각 가능한 가격을 산정하세요.
• 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 운영계약 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자위험 0”

이 물건의 등기상 권리분석은 어렵지 않습니다. 2015년 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가로 취득할 경우 실질취득액은 36,701,000원입니다.

그러나 투자 판단의 핵심은 등기보다 호텔 운영구조와 환금성입니다. 본 호는 주식회사 랜드원이 위탁받아 호텔 객실로 운영 중이라는 진술이 있고, 임대관계는 미상입니다. 최근 거래 비교자료도 없는 데다 이미 세 차례 유찰됐습니다. 따라서 감정가의 34.3%라는 숫자를 가격 메리트로 곧바로 해석하기보다, 운영계약과 인도 가능성·수익 정산·재매각 사례를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다. 권리 인수는 0원, 운영·점유·환금성 위험은 확인 전까지 남아 있습니다.