매력지수 C등급 · 유찰로 가격은 낮아졌지만 선순위 권리 인수 가능성과 복잡한 권리관계로 주의 필요
최저가는 감정가 대비 낮지만 말소기준권리 이전 근저당권과 압류 존재로 단순 소멸형 물건이 아니며 권리확인이 필수라 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 물건은 인수 0원 안전형으로 볼 수 없습니다. 말소기준권리인 농협은행 근저당권 이전에 설정된 우리은행·김병규·브이앤피대부 근저당권과 계양구 압류가 존재해 매수인 부담 여부를 별도 확인해야 하는 권리 복합형입니다.
감정가
630,000,000원
평가금액
최저가
441,000,000원
1회 유찰 · 70%
선순위 확인
필요
근저당·압류
배당 미충족
1,263,710,000원
채권최고액 기준
인천지방법원 2024타경10671. 인천 계양구 용종동 인천계양코아루센트럴파크 102동 2006호 아파트입니다. 전용면적 등 세부 면적은 제공 자료에 없으나 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 박정희이며, 현재 경매는 김선애 신청으로 진행되었습니다.
핵심은 농협은행 근저당권만 보고 끝내면 안 된다는 점입니다. 농협은행 근저당권은 말소기준권리로 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 그 이전에 존재한 권리들은 별도 검토 대상입니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2024타경10671
소재지
인천광역시 계양구 계양문화로 119, 102동 20층2006호
물건종류
아파트
소유자
박정희
감정가 / 최저가
630,000,000원 / 441,000,000원
매각기일
2026.07.01
신청채권자 / 청구
김선애 / 390,000,000원
① 권리 흐름 — 선순위 권리 확인이 핵심
⛔ 주의 포인트 농협은행 근저당권(2024.02.16)을 말소기준권리로 보면 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 그 이전인 2017년 우리은행 근저당권, 2020년 김병규 근저당권, 2023년 브이앤피대부 근저당권 및 계양구 압류는 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수 가능성을 확인해야 합니다.
② 권리 분석
순위
권리
설정일
판단
갑구 4
압류 · 계양구(인천광역시)
2019.10.22
선순위 확인 필요
을구 1
근저당권 · 주식회사우리은행
2017.09.06
선순위 확인 필요
을구 2
근저당권 · 김병규
2020.11.26
선순위 확인 필요
을구 3
근저당권 · 주식회사브이앤피대부
2023.12.01
선순위 확인 필요
을구 6
근저당권 · 농협은행주식회사
2024.02.16
말소기준권리
을구 8
근저당권 · 김선애
2024.02.29
매각으로 소멸
③ 예상배당표 (매각가 441,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
6,810,000원
우리은행 근저당
295,900,000원
295,900,000원
김병규 근저당
200,000,000원
138,290,000원
브이앤피대부 근저당
416,000,000원
0원
농협은행 근저당
396,000,000원
0원
김선애 근저당
390,000,000원
0원
매각대금 배분
회차별 매각가 시나리오
유찰 시 가격은 내려가지만 선순위 권리 검토가 먼저입니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 인천광역시 계양구 용종동 계양구청 북측 인근으로 아파트·오피스텔·학교·근린생활시설이 소재합니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장과 근거리 지하철역이 있습니다.
용도. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
규제. 일반상업지역, 중요시설물보호지구, 지구단위계획구역 등 제한사항이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
등기부 재확인. 말소기준권리 이전 권리의 처리 여부를 반드시 확인해야 합니다.
최저가 착시 주의. 4.41억이라는 가격만 보고 안전한 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
배당관계 확인. 채권총액 1,697,900,000원 대비 배당 부족이 발생합니다.
임대관계 확인. 임대관계는 미상으로 점유관계를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰보다 먼저 권리다”
이 물건은 감정가 대비 70%까지 내려온 아파트라는 점은 매력입니다. 하지만 경매에서 가격보다 중요한 것은 낙찰 후 부담하게 될 권리입니다. 농협은행 근저당권 이후 권리는 소멸 구조지만, 이전에 설정된 권리들이 존재하므로 단순한 인수 0원 물건으로 평가할 수 없습니다. 입찰 전 선순위 권리의 실제 존속 여부와 처리 방식을 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
사건 개요
소재지
인천광역시 계양구 계양문화로 119, 102동 20층2006호 (용종동,인천계양코아루센트럴파크)
법원·사건
인천지방법원
·2024타경10671
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-01 10:00
·제219호 법정
물건
인천계양코아루센트럴파크 102동 20층2006호
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
인천광역시 계양구 계양문화로 119, 102동 20층2006호 (용종동,인천계양코아루센트럴파크)
2024-08-23 12:30
- 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수 없으나, 소유자 박정희 외 전입세대는 조사되지 아니 함
- 세대출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 부착해 놓았음.
- 본건 주소지 내 전입세대확인서, 주민등록등본, 외국인체류확인서 각각 첨부.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
