인천지방법원 2024타경10725. 인천 서구 가좌동 신일빌라 제2동 1층 101호, 감정 이용상태가 다세대주택으로 확인되는 물건입니다. 최저가는 감정가 9,800만원에서 3회 유찰되어 3,361만원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 싸 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 확인해야 할 권리·점유 항목이 남아 있는가입니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원이지만, notes에는 가등기 종류 확인 필요가 표시되어 있고, 현황조사·매각물건명세서상 김미숙의 점유는 보증금 미상으로 남아 있습니다.
따라서 이 물건은 “권리 깨끗한 급매”가 아니라 저가 재매각 물건으로 봐야 합니다. 보조 실거래 표본은 평균 4,016만원, 최저 3,200만원, 최고 4,850만원인데, 대상 면적 36.72㎡와 실거래 표본 32.86㎡가 일치하지 않습니다. 가격 비교는 가능하지만 확정 시세로 단정하기 어렵고, 특히 소규모 8세대 빌라라 환금성까지 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경10725 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가석로 136-2, 2동 1층101호 (가좌동, 신일빌라) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 철근콘크리트조 슬래브위기와지붕 3층 내 1층 101호 |
| 대상 면적 / 단지 | 36.72㎡ · 신일빌라(2동) · 총 8세대 · 사용승인 1990.12.14 |
| 소유자 | 조창엽 (2011.09.26 소유권이전, 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 33,614,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고령성주축산업협동조합 / 60,206,829원 |
| 매각기일 / 비고 | 2026.06.29 · 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 인수 0원이나, 확인 포인트는 남는다
데이터의 말소기준권리는 2011.09.26 을구 4번 근저당권, 채권자는 고령성주축산업협동조합, 채권최고액은 69,600,000원입니다. 이후 현대카드 가압류, 롯데캐피탈 가압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
tenants 데이터에는 김미숙 1명이 확인됩니다. is_subrogation·is_guarantor 값이 모두 false이므로 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 다만 전입신고일은 2017.09.08로 말소기준권리 이후입니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계/중복 | 메모 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미숙 | 2017.09.08 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 | 전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음. 보증금 미상 — 매각물건명세서 보완 필요. |
③ 시세 비교 — 실질취득은 낮지만, 표본 신뢰도는 낮다
신일빌라(2동)의 recent_deals 데이터는 총 3건입니다. 평균 거래가는 40,166,666원, 최저는 32,000,000원, 최고는 48,500,000원입니다. 현재 최저가 33,614,000원은 이 평균의 83.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 32.86㎡ | -1 | 48,500,000원 |
| 2022.01 | 32.86㎡ | -1 | 32,000,000원 |
| 2022.01 | 32.86㎡ | -1 | 40,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 40,166,666원 |
다만 대상 면적은 36.72㎡이고, 실거래 표본 면적은 32.86㎡로 area_matched가 false입니다. 즉 “평균보다 83.7%라서 무조건 싸다”가 아니라, 면적 불일치·소규모 8세대·재매각을 감안한 보조 지표로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,614,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.0% 추정) | - | 1,005,052원 |
| 1. 을구 1(전 2)번 근저당권 · 한국주택은행 | 9,100,000원 | 9,100,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 50,400,000원 | 23,508,948원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 고령성주축산업협동조합 | 69,600,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 현대카드주식회사 | 10,615,342원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 14,232,450원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 153,947,792원 중 예상 배당은 32,608,948원, 미배당은 121,338,844원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 미반영될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 “건지초등학교” 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 아파트가 아니라 소규모 다세대 물건으로 보고 환금성을 판단해야 합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 상대보호구역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 신일빌라(2동)는 총 8세대이고, complex_stats상 평균 유찰 횟수는 3.0회, sold_rate는 25.0%입니다. 가격만 낮다고 쉽게 팔리는 유형으로 보긴 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매각물건명세서 비고상 재매각이며, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 보증금은 6,722,800원입니다.
- 가등기 원본 대조. notes의 갑구 2번·5번 가등기 “담보가등기 — 종류 확인 필요” 문구를 등기부 원본과 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 김미숙은 전입일상 대항력은 없지만 보증금 미상입니다. 실제 점유 상태, 임대차 계약서, 명도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 보수 적용. 실거래 평균 40,166,666원은 대상 면적과 일치하지 않는 32.86㎡ 표본입니다. 실질취득 33,614,000원을 그대로 “확실한 저가”로 단정하지 마세요.
- 배당 리스크. 예상배당표상 미배당 121,338,844원이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·최우선변제·관리비 등 별도 비용은 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “확인된 안전성”이 먼저
이 사건은 감정가 9,800만원에서 3회 유찰되어 3,361만원까지 내려왔고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 보조 실거래 평균 4,016만원 대비 83.7%라는 숫자도 나쁘지 않습니다. 하지만 재매각, 20% 입찰보증금, notes의 가등기 확인 문구, 보증금 미상 점유자, 면적 불일치 실거래 표본이 동시에 존재합니다. 결론은 명확합니다. 권리·점유 원본 확인이 끝나야 가격 메리트를 논할 수 있는 물건입니다. 원본 확인 전에는 C급 보수 접근, 확인 후에도 소규모 다세대 환금성을 감안한 낮은 상한가 전략이 맞습니다.
