최저가 33%의 착시 — 보증금 1.5억과 미상 임차인 3명, 가양동 오성드림 603호

서울남부지방법원 2024타경142641. 가양동 오성드림 제6층 제603호입니다. 집합건축물대장상 사무소이지만 현황은 주택으로 이용 중인 집합건물이며, 소유권은 심경순과 심화식이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 감정가는 235,000,000원, 다섯 차례 유찰된 현재 최저매각가는 77,005,000원입니다.

숫자만 보면 감정가의 약 3분의 1에 불과해 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 이 사건에는 보증금 150,000,000원의 임차권자 이명주가 있고, 매각물건명세서에는 배당에서 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 기재돼 있습니다. 보증금이 현재 최저가보다 크므로, 대항력 인수형의 가격 판단은 최저가와 보증금을 기계적으로 더하는 방식이 아니라 낙찰대금과 미배당 인수액을 합한 실질취득액으로 해야 합니다. 알려진 임차인만 놓고 보면 입찰가가 내려가도 실질취득은 약 1.5억원 수준에 고정되는 구조입니다.

문제는 그 약 1.5억원이 최종 상한이 아니라는 점입니다. 장소연·이정분·현민정은 말소기준권리보다 앞선 전입일이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이들은 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없으나, 대항력 가능·미상 점유자로 보고 추가 인수 여부를 확인해야 합니다. 또한 2015년 영등포농업협동조합 근저당이 2023년 말소기준보다 앞서 있고, 2016년 일부포기 등기가 함께 존재하므로 실제 존속 범위도 원본 서류로 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리부터 확인

2023.07.06 강서농업협동조합 근저당권 이후 설정된 강서농업협동조합의 다른 근저당, 냉동냉장수산업협동조합 근저당, 이명주의 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 임차권등기 자체의 말소와 임차보증금 반환의무는 별개입니다. 이명주의 임차권등기가 지워지더라도 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인 인수 문제로 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 중복 승계 없음

보증기관의 대위변제 또는 승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 4명입니다. 전입일이 서로 다른 독립 점유자로 조사됐으며, 이명주의 등기부상 주민등록일자와 매각물건명세서 기재 전입일 사이에는 차이가 있어 원문 대조가 필요합니다.

③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득액

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수액이 늘어, 알려진 임차인 기준 실질취득액은 대체로 보증금 수준에 고정됩니다. 따라서 77,005,000원을 기준으로 “감정가 대비 67% 할인”이라고 평가하면 안 됩니다. 이 사건의 최소 가격 기준선은 이명주의 보증금 150,000,000원입니다.

동일 건물 또는 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아, 약 150,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 비율만으로 가격 가점을 줄 수 없으며, 사무소로 등재된 공간을 주택으로 이용하고 있다는 공부상 차이와 다수 점유자 구조까지 반영한 현장 시세조사가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 77,005,000원 가정)

총 채권최고액 기준 채권액은 3,160,000,000원, 근저당권자 예상배당은 75,218,910원, 미배당액은 3,084,781,090원입니다. 임차보증금 인수는 매각대금 배분 밖의 매수인 부담이므로 도넛 차트에는 포함하지 않았습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 양천초등학교 북동측 인근으로, 오피스텔·아파트단지·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 양천향교역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 사무소이나 현황은 주택으로 이용 중입니다. 공부상 용도와 실제 이용이 다르므로 전입·임대차·용도 적법성 및 금융 취급 여부를 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 사용승인일은 2015.12.03입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 30m의 포장도로에 접해 있습니다.
• 토지. 3필 일단의 부정형 평지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 준공업지역과 제2종일반주거지역입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
• 환금성. 주택 현황이지만 공부상 사무소인 비정형 집합건물이고 다수 점유자가 조사돼, 일반 주거용 집합건물보다 매수자금 조달과 재매각 검토가 까다로울 수 있습니다.

⑥ 절차 이력과 입찰 체크리스트

• 매각 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.15입니다. 입찰 검토 전 매각·변경·취하 여부와 현재 사건 상태를 확인해야 합니다.
• 선순위 근저당 범위. 2015.12.07 영등포농업협동조합 근저당과 2016.03.07 일부포기의 목적물 범위를 공동담보목록과 등기부 원문으로 대조하세요.
• 이명주 보증금. 보증금 150,000,000원, 확정일자 없음, 임차권등기 및 명세서상 인수 문구를 기준으로 미배당 잔액을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 전입일 불일치. 이명주의 등기부상 주민등록일자 2022.03.07과 명세서 기재 전입일 2022.03.27의 차이를 원본으로 확인하세요.
• 미상 임차인 3명. 장소연·이정분·현민정의 임대차계약서, 보증금, 점유 부분, 확정일자, 배당요구 종기 내 신고 내용을 열람해야 합니다.
• 점유 부분 확인. 이명주는 건물 전부에 대한 임차권등기가 있고 다른 3명은 점유 부분이 밝혀지지 않았습니다. 중복 점유인지 독립 임대차인지 현장 확인이 필요합니다.
• 공부상 용도. 사무소 등재와 주택 이용의 차이가 대출·전입·세금·원상회복·재매각에 미치는 영향을 관계기관과 금융기관에 확인하세요.
• 절차 이력. 2025.07.16 신청일부취하통지서와 2025.12.22, 2026.02.10, 2026.03.20 기각결정정본 발송 이력이 있으므로 경매 대상 범위와 결정 내용을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세와 최우선변제 여부는 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·공동담보목록을 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “7,700만원짜리 물건”이 아니다

이 사건을 현재 최저가 77,005,000원만 보고 감정가의 33%짜리 할인 물건으로 평가하면 핵심을 놓치게 됩니다. 보증금 150,000,000원의 대항력 임차인이 존재하므로 알려진 권리만 반영한 실질취득 기준은 약 150,000,000원입니다. 그보다 더 중요한 것은 이 금액조차 확정된 최종 부담이 아니라는 점입니다.

말소기준권리보다 앞서 전입한 보증금 미상 점유자 3명, 2015년 영등포농업협동조합 근저당과 2016년 일부포기의 범위, 사무소 등재와 주택 이용의 차이, 반복된 취하·기각 절차 이력이 동시에 존재합니다. 실거래 비교자료도 없어 약 1.5억원이 시세보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다. 최저가는 낮지만 권리상 부담의 상한은 열려 있는 물건입니다. 선순위 권리와 모든 임차보증금이 문서로 확정되기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.