5회 유찰 4,227만원보다 중요한 것 — 보증금 미상 임차인 3명

서울남부지방법원 2024타경142641. 서울 강서구 가양동 오성드림 제지1층 제비01호로, 사건상 용도는 기타입니다. 소유자는 심경순·심화식이며 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 감정가 129,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 42,270,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 내려온 물건이지만, 권리분석의 핵심은 유찰률이 아니라 임차보증금의 실체입니다.

장소연·이정분·현민정의 전입일은 각각 2020.08.11, 2022.02.15, 2019.10.31로, 말소기준권리인 2023.07.06 강서농업협동조합 근저당보다 모두 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자, 점유 부분이 확인되지 않았으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없습니다. 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”이며, 배당으로 회수하지 못한 보증금이 얼마인지 알 수 없어 낙찰자의 최종 부담액도 미정입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차인이 남는다

2015.12.07 설정된 영등포농업협동조합 근저당권 840,000,000원은 2022.10.25 1번 근저당권 설정등기 말소가 기재돼 있습니다. 따라서 현재 말소기준은 2023.07.06 접수된 강서농업협동조합 근저당권입니다. 같은 접수번호로 심경순 채무 720,000,000원과 심화식 채무 600,000,000원이 함께 설정됐고, 이후 2023.11.10 심화식 지분에 설정된 냉동냉장수산업협동조합 근저당권 1,000,000,000원과 2024.11.26 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 전원 보증금 미상

세 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 3명입니다. 배당요구는 했지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않았고, 점유 부분도 미상입니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액이 배당된다고 볼 수 없으며, 실제 보증금이 최저가보다 크다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어날 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 42,270,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 총 채권액은 3,160,000,000원, 채권자 예상배당은 41,109,140원, 미배당 부족액은 3,118,890,860원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 가격 판단 — 감정가 대비 32.77%여도 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저가는 감정가 129,000,000원의 32.77%인 42,270,000원입니다. 6회 유찰 시 33,816,000원, 7회 유찰 시 27,052,800원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 비교할 최근 실거래나 최신 거래 자료가 없고, 임차보증금 인수액도 미상입니다.

따라서 이 물건은 최저가와 감정가의 차이만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 실제 임차보증금이 확인되기 전에는 42,270,000원이 최종 원가가 아니며, 보증금 미배당액이 더해진 실질취득가가 감정가나 주변 거래 수준을 넘어설 가능성도 배제할 수 없습니다.

⑤ 절차 이력 — 일부취하·기각결정 송달 확인

매각기일은 2026.07.15로 기재돼 있지만, 그 이전 절차에 일부취하통지와 여러 차례의 기각결정정본 송달이 함께 확인됩니다. 실제 매각 대상 범위와 경매절차의 현재 상태, 기각결정의 대상 신청을 사건기록 원문으로 반드시 대조해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양천초등학교 북동측 인근이며, 오피스텔·아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 양천향교역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 사용승인일은 2015.12.03이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 3필 일단의 평탄한 부정형 토지로 주상용 건부지이며, 동측으로 폭 약 30m 포장도로에 접합니다.
• 용도 혼재. 감정평가상 일부 기호는 사무소, 나머지 기호는 주택으로 이용되고 있습니다. 해당 호수의 구체적인 점유·이용상태는 현장과 원본에서 확인해야 합니다.
• 공부와 현황 차이. 건물 내 일부 호수는 집합건축물대장상 휴게음식점·사무소·의원이나 현황은 사무소 또는 주택으로 조사됐습니다.
• 용도지역. 준공업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 중요시설물보호지구·수평표면구역·과밀억제권역 등 제한사항이 포함됩니다.
• 환금성. 지하 1층의 기타 용도이고 5회 유찰된 물건으로, 주거용 아파트와 같은 환금성을 전제로 접근하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 원액 확인. 장소연·이정분·현민정의 임대차계약서, 보증금, 점유 부분, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
• 확정일자·배당순위 확인. 세 임차인의 확정일자와 배당요구 종기 내 적법한 신고 여부, 예상 배당액을 원본으로 대조해야 합니다.
• 실질취득가 재산정. 최저가 42,270,000원에 미배당 보증금과 명도비용을 더한 금액을 기준으로 입찰 상한을 계산해야 합니다.
• 말소등기·배당표 대조. 2022.10.25 영등포농업협동조합 근저당 말소기재와 예상배당표의 채권자 반영이 서로 일치하는지 확인해야 합니다.
• 절차 상태 확인. 일부취하통지와 기각결정정본 송달의 대상, 매각 대상 부동산 범위, 사건 진행상태를 법원 기록으로 확인해야 합니다.
• 현황 용도 확인. 제비01호의 실제 이용상태와 집합건축물대장상 용도, 무단 주거전환 여부를 현장과 행정서류에서 대조해야 합니다.
• 명도 범위 확인. 점유 부분이 미상인 임차인 3명이 같은 호실을 어떻게 사용하고 있는지 확인한 뒤 명도비용과 기간을 추정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서·배당표를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “4,227만원”이 최종 가격은 아니다

이 물건의 최저가는 감정가의 32.77%까지 내려왔습니다. 하지만 실제 임차인 3명의 전입일이 말소기준보다 빠르고, 보증금·확정일자·점유 부분이 모두 미상입니다. 등기권리 기준 인수액은 0원으로 계산되더라도, 임차보증금 승계 가능성까지 포함한 전체 인수액은 알 수 없습니다.

여기에 5회 유찰, 지하 1층 기타 용도, 공부와 현황 용도 차이, 일부취하·기각결정 송달 이력, 말소등기와 배당 시뮬레이션의 불일치까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가만 보면 안 되는 고위험 물건이며, 세 임차인의 보증금과 실제 점유관계가 해소되기 전까지 가격 메리트와 실질취득가는 모두 판단 보류가 맞습니다.