52,077,000원
서울남부지방법원 2024타경144258. 독산동 서래타운101동 제2층 제201호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 13% 수준까지 내려온 최저가가 아닙니다. 임차인 허범석은 2019.09.20. 전입·점유를 시작했고, 말소기준으로 제시된 2023.07.03. 압류보다 앞섭니다. 보증금은 318,000,000원이고 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받지만, 배당에서 다 받지 못한 잔액은 매수인이 그대로 인수하는 구조입니다.
현재 최저매각가 52,077,000원에서 집행비용 1,337,386원을 먼저 공제하면 임차인에게 50,739,614원이 배당되고, 남는 보증금 267,260,386원이 매수인 부담으로 넘어갑니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 오히려 늘어나는 구조이므로, 10회 유찰 시 인수액은 277,488,309원, 11회 유찰 시에는 285,670,647원이 됩니다. 즉 낙찰가 하락 자체가 실질취득가를 크게 낮춰주지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경144258 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산로 233, 제2층 제201호 (독산동,서래타운101동) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 침실2·사무실·거실·주방·욕실2·현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상7층 · 제2층 제201호 · 사용승인일 2019.04.11 |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 388,000,000원 / 52,077,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 349,266,957원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 승부처
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 배당 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 허범석 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2019.09.20 임차권등기 2023.10.11 | 318,000,000원 | 확정일자 2019.08.29 / 2021.08.30 배당요구 2023.10.11 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
말소기준은 2023.07.03. 서초세무서장 압류로 제시돼 있습니다. 허범석의 전입·점유는 2019.09.20.로 이보다 앞서므로 매수인에게 대항할 수 있습니다. 을구 임차권등기는 2023.10.11.에 들어왔지만, 등기 내용 자체가 2019.09.20. 주민등록과 점유개시를 명시합니다. 매각물건명세서도 보증금 318,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 실질취득과 시세 — 비교 기준은 최저가가 아니다
이 물건은 대항력 임차인의 보증금 318,000,000원이 최저가보다 훨씬 큽니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 방식으로 매수인의 총 부담이 보증금 수준에 묶입니다. 가격 판단은 최저가 52,077,000원이 아니라 실질취득 약 318,000,000원을 중심으로 해야 합니다.
단지 실거래 최근 12개월 평균은 311,750,000원, 최신 거래는 2026.05 280,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 6.6%이지만, 실질취득 기준 약 318,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 최저가의 시장 평균 대비 17.3%, 최근 평균 대비 16.7%라는 숫자를 근거로 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 평가해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.17㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2026.05 | 36.26㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2025.08 | 46.43㎡ | 7 | 365,000,000원 |
| 2025.07 | 36.26㎡ | 7 | 302,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.67㎡ 대상 | 4건 | 311,750,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 52,077,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,337,386원 |
| 1. 임차인 허범석 보증금 | 318,000,000원 | 50,739,614원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 349,266,957원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 허범석의 미배당 보증금은 267,260,386원이며 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 52,077,000원 | 267,260,386원 |
| 10회 유찰 시 | 41,661,600원 | 277,488,309원 |
| 11회 유찰 시 | 33,329,280원 | 285,670,647원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울독산초등학교 북동측 인근. 업무시설, 오피스텔, 소규모 아파트, 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 노변 근린상가와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 지하철 1호선 독산역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2019.04.11 사용승인, 지하1층·지상7층 철근콘크리트구조. 도시가스 개별난방, 위생·급배수·승강기·화재경보·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가는 5,216,000원/㎡입니다.
- 환금성. 단지 세대수는 38세대이고 제공된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 9.0회, 매각률은 0.0%입니다. 본건도 이미 9회 유찰된 상태여서 경매 환금성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수부터 계산. 현재 회차에서 임차인 미배당액 267,260,386원이 매수인에게 인수되는 구조임을 입찰가보다 먼저 확인해야 합니다.
- 유찰이 곧 할인은 아님. 10회 유찰 시 매각가는 41,661,600원으로 내려가지만 인수액은 277,488,309원으로 늘고, 11회 유찰 시 매각가 33,329,280원·인수액 285,670,647원이 됩니다.
- 시세는 실질취득 기준. 최근 12개월 평균 311,750,000원, 최신 거래 280,000,000원과 비교할 때 최저가가 아닌 보증금 318,000,000원 수준을 기준으로 판단해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 본건 대상면적 58.67㎡와 제공된 실거래 면적이 일치하지 않으므로 동일 면적·동일 동·유사 층의 추가 거래 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 임차권등기, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구, 세금 및 실제 점유관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “52,077,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건은 9회 유찰이라는 숫자 때문에 강한 할인 물건처럼 보이지만, 권리 구조를 넣는 순간 해석이 완전히 달라집니다. 허범석의 보증금 318,000,000원은 말소기준보다 앞선 전입과 점유를 바탕으로 대항력을 갖고 있고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 267,260,386원을 매수인이 인수합니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가도 인수액이 늘어 실질 부담은 보증금 수준에 묶입니다.
그 실질취득 수준은 최근 12개월 평균 311,750,000원과 최신 거래 280,000,000원보다 높고, 거래 표본의 면적도 본건 58.67㎡와 일치하지 않습니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 9.0회, 매각률 0.0%까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가 할인율은 크지만, 실질취득 기준의 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다.
