서울남부지방법원 2024타경144258. 금천구 독산동 서래타운101동 제201호 오피스텔입니다. 감정가는 388,000,000원이지만 11회 유찰되어 최저매각가가 33,330,000원까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 감정가의 8.59%에 매입할 수 있는 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 경매가격이 아니라 선순위 대항력 임차인의 보증금입니다.
임차인 허범석은 2019.09.20. 전입 및 점유를 시작했고, 최초 확정일자는 2019.08.29.입니다. 말소기준권리인 2023.07.03. 압류보다 대항력의 기초가 되는 점유·전입이 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 이 때문에 낙찰가격이 더 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어나 실질취득액은 보증금 수준에 머물게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경144258 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산로 233, 제2층 제201호 (독산동, 서래타운101동) |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 제2층 제201호 |
| 면적 참고 | 대상 면적 58.67㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 7층 |
| 사용승인 | 2019.04.11. |
| 이용상태 | 오피스텔 · 침실 2, 사무실, 거실, 주방, 욕실 2, 현관 등 |
| 소유자 | 사형택 (단독소유) |
| 감정가 | 388,000,000원 |
| 최저매각가 | 33,330,000원 (11회 유찰 · 감정가 대비 약 8.59%) |
| 경매신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 349,266,957원 |
| 매각기일 | 2026.10.29. |
| 실제 임차인 | 1명 · 허범석 |
| 임차보증금 | 318,000,000원 |
| 매수인 인수 예상 | 285,669,940원 |
① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 살아남는 보증금
등기상 말소기준권리는 2023.07.03. 국(서초세무서장)의 압류입니다. 그보다 앞서 설정된 동작신용협동조합 근저당권은 2019.09.20. 이미 말소되었습니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 한국주택금융공사의 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 3.18억이 핵심
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 허범석 건물전부 · 주거 · 임차권등기 |
전입 2019.09.20. 최초 확정 2019.08.29. 증액 확정 2021.08.30. 임차권등기 2023.10.11. |
318,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 있음 미배당 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 임대차계약일자는 2019.08.24. 및 2021.08.28.이며, 보증금은 최초 300,000,000원에서 18,000,000원이 증액된 318,000,000원입니다. 확정일자는 최초 보증금과 증액분에 각각 적용됩니다.
| 실제 임차인 | 허범석 · 1명 |
|---|---|
| 임차범위 | 건물전부 |
| 전입·점유개시 | 2019.09.20. |
| 최초 확정일자 | 2019.08.29. · 300,000,000원 |
| 증액 확정일자 | 2021.08.30. · 증액 18,000,000원 |
| 임차권등기 | 2023.10.11. · 을구 제3번 |
| 배당요구 | 있음 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리보다 앞선 전입·점유 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 |
| 임차보증금 | 318,000,000원 |
| 예상 배당액 | 32,330,060원 |
| 매수인 인수액 | 285,669,940원 |
③ 시세 비교 — 최저가 10.7%가 아니라 실질취득 102.3%
서래타운101동102동103동의 실거래 평균은 301,000,000원이지만, 가격 판단에서는 보다 최근의 12개월 평균 311,750,000원(4건)과 최신 거래가격을 우선 살펴야 합니다. 다만 거래사례의 면적이 대상 면적 58.67㎡와 일치하지 않아 직접적인 동일 면적 시세로 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 49.17㎡ | 7층 | 280,000,000원 |
| 2026.05 | 36.26㎡ | 7층 | 300,000,000원 |
| 2025.08 | 46.43㎡ | 7층 | 365,000,000원 |
| 2025.07 | 36.26㎡ | 7층 | 302,000,000원 |
| 2024.03 | 30.90㎡ | 5층 | 275,000,000원 |
| 2023.09 | 36.26㎡ | 5층 | 260,000,000원 |
| 2023.08 | 47.15㎡ | 5층 | 355,000,000원 |
| 2022.02 | 36.94㎡ | 7층 | 310,000,000원 |
| 2021.10 | 33.16㎡ | 4층 | 262,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 301,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 311,750,000원 |
최저매각가 33,330,000원은 최근 실거래 평균의 10.7%이지만, 이 수치로는 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 실질취득액 318,999,940원은 최근 12개월 평균보다 7,249,940원 높은 약 102.3%입니다. 최신 거래 280,000,000원과 비교하면 약 113.9%입니다.
최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 +6.6%로 나타나지만, 거래 면적이 서로 다르고 대상 오피스텔과 정확히 일치하는 거래표본이 확인되지 않습니다. 따라서 상승률만으로 대상 호실의 가치 상승을 단정할 수 없으며, 실질취득가격이 최근 평균보다 높다는 점을 우선 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 999,940원 |
| 1. 임차인 허범석 (우선변제) | 318,000,000원 | 32,330,060원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 349,266,957원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 보증금 | 318,000,000원 | 285,669,940원 |
집행비용 999,940원은 추정치입니다. 임차인에게 32,330,060원을 배당하면 보증금 잔액 285,669,940원은 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사·한국주택금융공사에 대한 예상배당은 각각 0원이며, 해당 채권 전액을 매수인이 인수한다는 의미는 아닙니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 비슷하다
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 11회 유찰 | 33,330,000원 | 285,669,940원 | 318,999,940원 |
| 12회 유찰 가정 | 26,664,000원 | 292,215,952원 | 318,879,952원 |
| 13회 유찰 가정 | 21,331,200원 | 297,452,762원 | 318,783,962원 |
11회 유찰 기준 실질취득액은 318,999,940원이고, 13회 유찰을 가정해도 318,783,962원입니다. 최저매각가는 33,330,000원에서 21,331,200원으로 내려가지만, 매수인 인수액이 증가하므로 총부담은 임차보증금 318,000,000원 부근에서 유지됩니다. 소폭의 차이는 회차별 추정 집행비용 등이 반영된 결과입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 서울독산초등학교 북동측 인근입니다. 업무시설, 오피스텔, 소규모 아파트, 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 지하철 1호선 독산역이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 2019.04.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 개별난방, 위생·급배수시설, 승강기, 화재경보 및 화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 20m 내외, 북측 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역 및 상대보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 5,216,000원/㎡입니다.
- 공부·건축. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 서래타운101동102동103동의 규모는 38세대이며, 실거래 사례는 있으나 면적별 가격 차이가 큽니다. 특히 동일 경매단지의 평균 유찰 횟수 11.0회와 낙찰률 0.0%는 경매시장의 수요 및 환금성 측면에서 주의할 지표입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 원가를 기준으로 판단. 최저가 33,330,000원만으로 시세와 비교해서는 안 됩니다. 보증금 인수액을 더한 318,999,940원을 기준으로 가격을 검토해야 합니다.
- 대항력·임차권등기 확인. 허범석의 최초 전입 2019.09.20., 확정일자 2019.08.29. 및 2021.08.30., 임차권등기 2023.10.11.을 원본으로 대조해야 합니다.
- 실제 배당과 인수액 확인. 당해세, 집행비용, 최우선변제 및 배당순위에 따라 예상 배당액이 달라질 수 있습니다. 매각물건명세서의 인수 문구를 반드시 확인해야 합니다.
- 임차보증금 정산·명도. 인수한 보증금의 반환 및 점유 관계 정리가 필요할 수 있으므로 임차인과의 정산·인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 채권자 구별. 주택도시보증공사는 가압류 채권자이고 한국주택금융공사는 경매신청채권자입니다. 이들의 청구금액을 임차보증금에 합산하거나 동일한 임차인으로 처리해서는 안 됩니다.
- 시세 표본의 면적 차이. 거래사례는 대상 면적 58.67㎡와 일치하지 않습니다. 실질취득금액이 최근 거래 평균 이상인 점에 더해, 대상 호실과 유사한 면적·층·상태의 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 검증. 12회·13회 유찰을 가정해도 실질취득액은 약 318,000,000~319,000,000원 수준입니다. 유찰 횟수 증가만으로 저가 취득이 가능해지는 구조는 아닙니다.
- 관리비·세금·원본 확인. 미납 관리비, 취득 관련 세금 및 기타 부대비용을 점검하고 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “3,333만원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 본질은 33,330,000원에 오피스텔을 사는 경매가 아니라, 약 318,000,000원의 임차보증금 부담을 함께 인수하는 경매라는 점입니다.
11회 유찰이라는 숫자와 감정가 대비 8.59%의 최저가만 보면 엄청난 할인으로 보이지만, 실제 매수인 부담은 318,999,940원에 달합니다. 이는 최근 12개월 거래 평균의 102.3% 수준이고, 추가 유찰에도 실질취득액이 보증금 부근에서 유지됩니다. 거래 면적 차이로 인해 시세 비교에는 한계가 있지만, 현재 확인되는 가격만으로는 저가매수의 근거를 찾기 어렵습니다.
게다가 같은 단지의 높은 평균 유찰 횟수와 낮은 낙찰률까지 고려하면, 권리 인수 부담과 재매각의 어려움을 동시에 염두에 두어야 합니다. 결론은 신중한 접근 및 입찰 보류입니다. 핵심은 낮은 최저가에 현혹되지 않고, 인수보증금을 포함한 실질취득 원가와 실제 환금 가능 가치를 비교하는 것입니다.
