제주지방법원 2025타경1177. 서귀포시 서홍동 1338-2에 있는 과수원 1,653㎡와 단층 창고를 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 자연녹지지역의 과수원으로 이용 중이고, 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층 창고입니다. 제시외 건물도 평가에 포함됐으며 토지 위 과수목 역시 평가에 포함됐습니다.
권리 구조의 기준점은 2020년 2월 19일 설정된 호근새마을금고 근저당권 504,000,000원입니다. 이후 같은 금고의 근저당권 120,000,000원과 360,000,000원, 세종신용보증재단 가압류 18,582,699원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어, 점유자·사용자와 실제 임대차 여부는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1177 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 1338-2 · 일주동로 8830 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 과수원 및 창고 · 일괄매각 |
| 토지 | 과수원 1,653㎡ · 자연녹지지역 · 완경사 · 사다리형 · 광대로 한면 |
| 건물 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 창고 · 제시외 건물 포함 평가 |
| 공유자 | 김성한·김은실·김일우·김향실 각 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,588,531,000원 / 778,380,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 호근새마을금고 / 869,698,370원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 공시지가 | 304,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 매수인 인수 0원
과거 서귀포농업협동조합과 농협은행의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2020년 호근새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 호근새마을금고 근저당권 2건과 세종신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 할인으로 단정할 수 없다
감정가는 1,588,531,000원, 현재 최저매각가는 778,380,000원으로 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 하지만 과수원과 창고가 결합된 비정형 물건이고 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 낙폭입니다.
토지의 실제 가치는 과수원 수익성, 도로 조건, 건축 가능성, 각종 보호·심의구역 규제, 창고의 상태와 활용 가능성, 농지취득자격증명 발급 가능성에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 “감정가 절반이니 싸다”는 결론은 금지하고, 인근 과수원 거래와 행정상 이용 가능성을 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 778,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,183,800원 |
| 1. 근저당 · 호근새마을금고 (을구 8번) | 504,000,000원 | 504,000,000원 |
| 2. 근저당 · 호근새마을금고 (을구 10번) | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 호근새마을금고 (을구 11번) | 360,000,000원 | 144,196,200원 |
| 4. 가압류 · 세종신용보증재단 | 18,582,699원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 채권자 총 청구액 1,002,582,699원 중 768,196,200원이 배당되고, 미배당액은 234,386,499원입니다. 호근새마을금고의 을구 11번 근저당권부터 미배당이 발생하며 세종신용보증재단과 소유자에게는 배당되지 않습니다. 미배당 채권은 매수인에게 승계되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서귀포여자중학교 남측 인근이며, 주변은 과수원과 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지 형상. 완경사의 사다리형 토지이며 광대로 한면에 접합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 대로1류에 접하고, 건축계획심의대상구역에 저촉됩니다.
- 보호·제한. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 및 역사문화환경보전지역에 포함되거나 저촉됩니다.
- 건물. 경량철골구조 판넬지붕 단층 창고이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 농지. 지목과 이용상황이 과수원이고 과수목도 평가에 포함됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 관할 행정관서에 발급 가능 여부, 신청 요건, 농지위원회 심의 대상 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 보증금 위험. 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 내지 못하면 매수신청보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.
- 점유·경작 확인. 임대관계가 미상이므로 창고 사용자, 과수원 경작자, 무상점유자 존재 여부를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 과수원 토지, 창고, 제시외 건물, 과수목이 실제 현황과 평가 범위에 일치하는지 대조하세요.
- 규제 검토. 자연녹지지역, 건축계획심의대상구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등의 제한을 관할 부서에 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만 보지 말고 인근 과수원 거래, 도로 조건, 농업수익성, 창고 활용가치를 별도로 조사하세요.
- 공유자 명도. 공유자 4명의 실제 점유·관리 관계와 상속 이후 현장 인도 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 농지 관련 행정서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 입찰 조건은 까다롭다
이 물건은 등기만 보면 명확합니다. 2020년 호근새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 과수원과 창고가 결합된 비정형 자산이고 최근 실거래 비교 근거가 없어 감정가 대비 낙폭을 곧바로 가격 메리트로 해석할 수 없습니다.
결국 승부처는 권리보다 농지취득자격증명 발급 가능성, 현장 점유와 경작 관계, 토지 이용규제, 실제 활용가치입니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 조건은 단순한 사후 확인사항이 아니라 입찰 자격을 좌우하는 핵심입니다. 권리상 인수는 0원, 행정상 준비는 필수. 사전 발급 가능성 확인이 끝난 경우에만 가격 검토 단계로 넘어갈 물건입니다.
