서울남부지방법원 2024타경147257. 신영메트로시티 11층 건물 중 6층 602호 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 매각물건명세서에는 집합건축물대장상 오피스텔이지만 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재돼 있습니다. 소유자 송자영은 2021년 12월 16일 매매를 원인으로 2022년 1월 10일 소유권을 취득했고 거래가액은 185,000,000원입니다.
권리분석의 출발점은 2023년 1월 19일 고양세무서장 처분의 국 압류입니다. 그런데 임차인 김민지는 그보다 앞선 2021년 12월 27일 전입했고, 등기된 임차권에는 점유개시일 2021년 12월 25일, 확정일자 2021년 12월 15일, 보증금 185,000,000원이 적혀 있습니다. 따라서 이 물건은 후순위 권리 소멸 여부보다 선행 대항력 임차인의 미배당 보증금을 누가 부담하느냐가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경147257 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥대로54길 31, 제6층 제602호 (시흥동, 신영메트로시티) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) · 명세서상 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 11층 중 6층 · 사용승인일 2021.11.22 |
| 소유자 | 송자영 · 2021.12.16 매매 · 거래가액 185,000,000원 · 2022.01.10 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 40,265,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.01.19 국 압류 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선행 임차인’이 먼저다
말소기준은 2023년 1월 19일 국 압류입니다. 이후 2024년 1월 9일 등기된 김민지의 주택임차권과 2024년 12월 4일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 하지만 임차권등기의 말소와 임차보증금 책임은 같은 문제가 아닙니다. 김민지의 전입일은 2021년 12월 27일로 말소기준보다 빠르고, 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김민지 | 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.27 | 185,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 有 |
② 가격 판단 — 4,026만원이 아니라 약 1.85억을 본다
현재 회차의 최저매각가는 40,265,000원으로 감정가 240,000,000원의 약 17%입니다. 표면적인 할인율만 보면 매우 낮아 보이지만, 이 사건에서는 최저가가 가격 비교의 기준이 아닙니다. 선행 대항력을 가진 보증금 185,000,000원의 미배당 잔액을 매수인이 승계하는 구조이므로 실질적인 취득 판단 기준은 약 185,000,000원입니다.
현재 확인된 실거래 비교 수치가 없어 실질취득 약 185,000,000원이 주변 거래가격보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 83% 할인 같은 표현을 투자 매력으로 연결해서는 안 되며, 실제 응찰 전에는 반드시 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 약 185,000,000원이라는 실질취득 부담을 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,265,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.8% 추정) | - | 1,124,770원 |
| 인수 · 임차인 김민지 보증금 | 185,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 39,140,230원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 주택도시보증공사 청구액 185,000,000원 중 예상배당은 39,140,230원, 미배당은 145,859,770원입니다. 배당표상 김민지 임차보증금 항목의 예상배당은 0원이며, 매각물건명세서는 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 금천구 시흥동 시흥초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·오피스텔이 혼재하는 주상지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 11층 중 6층이며 사용승인일은 2021.11.22입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화설비가 구비돼 있습니다.
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(금천구심) 등에 속하고, 토지는 평지의 업무용 부지입니다. 공시지가는 5,227,000원/㎡입니다.
- 환금성. 8회 유찰된 이력 자체가 응찰 수요와 가격수용력이 약했음을 보여주는 신호입니다. 특히 오피스텔은 실제 취득 부담과 임대·매매 수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰 판단 기준은 40,265,000원이 아니라 대항력 임차보증금 인수까지 반영한 실질취득 약 185,000,000원입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 김민지 보증금 185,000,000원이 실제 배당에서 얼마 변제되고 얼마가 매수인에게 남는지 배당요구·채권관계 원본을 확인해야 합니다.
- 임차권과 대항력 분리 확인. 임차권등기가 매각으로 말소되더라도 선행 대항력과 미변제 보증금 인수 문제까지 사라지는 것은 아닙니다.
- 주택도시보증공사 채권 확인. 신청채권자 청구액이 185,000,000원이고 현재 예상배당은 39,140,230원에 그쳐 미배당이 크게 남습니다.
- 실거래 대조. 동일 건물과 인근 오피스텔의 최근 실거래를 조사해 실질취득 약 185,000,000원과 비교하기 전에는 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 용도·점유 확인. 공부상 오피스텔, 감정평가상 업무시설이며 명세서상 현황 주거용입니다. 실제 점유상태와 사용형태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “8회 유찰 ≠ 83% 할인”
이 물건의 표면 가격은 분명 강렬합니다. 감정가 240,000,000원이 8회 유찰돼 최저가가 40,265,000원까지 내려왔습니다. 그러나 김민지는 말소기준인 2023년 1월 19일보다 앞선 2021년 12월 27일 전입한 대항력 임차인이고, 보증금은 185,000,000원입니다. 명세서 역시 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 이 사건의 숫자는 40,265,000원짜리 오피스텔이 아니라, 실질취득 부담이 약 185,000,000원으로 수렴하는 인수형 오피스텔로 읽어야 합니다. 추가 유찰로 낙찰가는 내려가도 미배당은 오히려 커집니다. 실거래 비교 근거도 확인되지 않은 상태이므로 현재 단계에서 “싸다”는 결론은 금물입니다. 최저가는 매우 낮지만, 권리위험은 매우 높다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 대항력 임차보증금의 실제 배당·인수 구조입니다.
