서울남부지방법원 2024타경147257. 서울 금천구 시흥동 신영메트로시티 제6층 602호 오피스텔입니다. 감정가 240,000,000원에서 10회 유찰되어 최저매각가가 25,770,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 등기부와 매각물건명세서를 확인하면 이야기가 달라집니다. 임차인 김민지는 2021.12.27. 주민등록을 마쳤고, 2023.01.19. 말소기준 압류보다 먼저 대항력을 취득한 것으로 분석됩니다. 임차보증금은 185,000,000원입니다.
이 사건의 쟁점은 단순히 등기부상 주택임차권등기가 매각으로 말소되는지가 아닙니다. 그 등기 이전에 형성된 임차인의 대항력이 매수인에게 미치는지입니다. 매각물건명세서 역시 임차보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 나머지를 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 입찰자는 최저매각가가 아니라 인수보증금까지 반영한 실질취득금액을 판단 기준으로 삼아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경147257 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥대로54길 31, 제6층 제602호 (시흥동, 신영메트로시티) |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 · 11층 중 6층 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔) · 매각물건명세서상 현황 주거용 사용 |
| 사용승인일 | 2021.11.22. |
| 소유자 | 송자영 · 2022.01.10. 소유권이전 · 거래가액 185,000,000원 |
| 감정가 | 240,000,000원 |
| 최저매각가 | 25,770,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.19. 국(고양세무서장) 압류 · 갑구 5번 |
| 임차보증금 | 김민지 · 185,000,000원 |
| 매수인 인수 추정 | 185,000,000원 (현재 배당 시나리오 기준) |
| 매각기일 | 2026.10.30. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
말소기준권리는 2023.01.19. 국의 압류입니다. 이후 2024.01.09. 등기된 주택임차권 및 2024.12.04. 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 그러나 김민지의 점유개시일은 2021.12.25., 주민등록일은 2021.12.27.로 말소기준 압류보다 빠릅니다. 임차권등기의 말소 예정과 선순위 대항력에 따른 보증금 인수 위험은 구분해서 판단해야 합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김민지 전부 · 주거(임차권등기) |
점유 2021.12.25. 전입 2021.12.27. 확정일자 2021.12.15. 임차권등기 2024.01.09. |
185,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 배당 0원
승계 신고 아님 배당요구 있음 · 2024.01.09. |
김민지는 등기부에 확정일자가 기재되어 있으나, 현재 예상배당표에는 임차인 몫의 우선변제 배당이 반영되지 않았습니다. 이에 따라 이 분석에서는 제공된 배당 시나리오의 전액 인수 가정을 적용합니다. 확정일자와 실제 배당순위, 배당요구의 효력은 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가 10.74%가 곧 할인율은 아니다
현재 최저매각가는 25,770,000원으로 감정가 240,000,000원의 약 10.74%입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰가와 별개의 매수인 부담이 될 수 있습니다. 따라서 단순히 2,577만원에 오피스텔을 취득한다고 생각하면 실제 자금부담을 크게 잘못 판단하게 됩니다.
| 비용 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 25,770,000원 | 10회 유찰 후 최저가 |
| 임차보증금 인수 추정 | 185,000,000원 | 배당표상 임차인 배당 0원 |
| 실질취득금액 추정 | 210,770,000원 | 최저가 + 인수액 |
| 감정가 | 240,000,000원 | 실거래 시세와는 별개 |
대항력 인수형 경매에서는 낙찰가가 내려가더라도 보증금 미변제액이 증가하면 실질취득비용이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 다만 이 사건에 제공된 배당표는 임차인 배당 0원, 보증금 전액 185,000,000원 인수를 전제로 하고 있으므로, 그 수치를 그대로 적용한 현재 실질취득금액은 210,770,000원입니다. 보증금에서 낙찰가를 임의로 차감해 인수액을 줄여 계산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 25,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 863,860원 |
| 1. 임차인 김민지 보증금 | 185,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 185,000,000원 | 24,906,140원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신청채권 미배당 | 185,000,000원 | 160,093,860원 |
현재 회차의 추정 집행비용은 863,860원이며, 주택도시보증공사 예상배당은 24,906,140원, 신청채권 미배당은 160,093,860원입니다. 미배당액은 신청채권의 부족분으로서 매수인 인수보증금과 동일한 항목이 아닙니다. 제공된 인수액은 임차인 보증금 185,000,000원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수 위험
| 회차 | 최저매각가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 25,770,000원 | 185,000,000원 | 210,770,000원 |
| 11회 유찰 시 | 20,616,000원 | 185,000,000원 | 205,616,000원 |
| 12회 유찰 시 | 16,492,800원 | 185,000,000원 | 201,492,800원 |
위 실질취득 추정은 세 회차 모두 임차인 배당 0원·보증금 전액 인수라는 제공된 시나리오를 적용해 산출한 값입니다. 11회 유찰 시 최저매각가는 20,616,000원, 12회 유찰 시에는 16,492,800원까지 내려가지만, 보증금 인수액은 185,000,000원으로 그대로 계산되어 있습니다. 따라서 반복 유찰만으로 인수 위험이 해소되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 소재 시흥초등학교 남서측 근거리에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·오피스텔이 혼재하는 주상지대로, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 11층 중 6층 602호이며, 사용승인일은 2021.11.22.입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화설비가 구비되어 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용으로 기재되어 있습니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(금천구심) 등에 해당하며, 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등의 제한사항이 있습니다. 공시지가 자료는 5,227,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측으로 통행 가능한 도로에 접하며, 부지는 평지의 가로장방형으로 업무시설 부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 현재까지 10회 유찰된 이력이 있어 유동성 및 가격수용성을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다. 실거래 비교 없이 환금성이 양호하다고 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 대항력. 김민지의 점유개시일 2021.12.25., 전입일 2021.12.27.과 말소기준 압류일 2023.01.19.를 대조하고 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 인수액. 현재 추정은 185,000,000원 전액 인수입니다. 실제 배당금이 임차보증금에 충당되는지, 매수인에게 남는 잔액이 얼마인지 확정해야 합니다.
- 보증기관 채권관계. 주택도시보증공사의 청구액과 임차보증금이 모두 185,000,000원입니다. 보증금 대위변제·채권승계·양도 여부를 확인해 실질 채권관계와 중복 청구 가능성을 검토해야 합니다.
- 확정일자·배당순위. 등기부상 확정일자는 2021.12.15.이나, 제공된 예상배당은 임차인에게 0원을 배정합니다. 실제 우선변제권 행사 및 배당순위를 별도로 검증해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2022.01.10. 민간임대주택등기가 존재합니다. 등록 유지·말소 여부와 매각 이후 적용될 수 있는 행정상 의무를 확인해야 합니다.
- 압류·조세. 국의 압류가 말소기준권리로 표시되어 있습니다. 당해세 및 배당순위 관련 세금 문제를 원본과 관계기관을 통해 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 등기된 임차권과 실제 점유 상태를 구분하고, 임차보증금 반환 및 명도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래·환금성. 감정가가 아닌 최근 동일 건물·유사 면적 실거래를 기준으로 실질취득금액의 적정성을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 자료를 최신 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,577만원짜리 오피스텔이 아니다”
이 물건에서 가장 위험한 숫자는 낮아진 최저매각가입니다. 감정가 240,000,000원에 최저가 25,770,000원이라는 조합만 보면 상당한 할인처럼 느껴집니다. 그러나 그 뒤에는 대항력 있는 임차인의 보증금 185,000,000원이 있습니다. 현재 배당 시나리오대로 전액을 인수한다면 실질취득금액은 210,770,000원으로 올라갑니다.
더 중요한 점은 최저가가 계속 내려가더라도 보증금 인수 위험 자체는 사라지지 않는다는 것입니다. 주택도시보증공사의 채권승계 관계와 최종 배당구조를 확인하지 않은 상태에서 가격 매력을 논하는 것은 순서가 잘못된 접근입니다.
결론은 권리위험 매우 높음, 가격 메리트 검증 불가, 현재 기준 입찰 보류입니다. 본건의 핵심은 10회 유찰로 내려간 가격이 아니라 누구에게 얼마의 보증금 반환의무가 최종적으로 남는가입니다. 그 문제가 명확해진 뒤에야 실질취득금액을 기준으로 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.
