18,455,000원
서울남부지방법원 2024타경149734. 구로동 종인아네스트 제16층 제1604호, 전용 16.04㎡의 공동주택 도시형생활주택 원룸형입니다. 숫자만 보면 감정가 1억1,000만원짜리 물건이 8회 유찰돼 1,845만5,000원까지 내려온 초저가 경매처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저매각가만으로 판단할 수 없습니다. 전입일이 말소기준 압류보다 앞선 임차인 황지수의 보증금은 135,000,000원이고, 배당 후 남는 117,277,190원을 매수인이 인수하기 때문입니다.
현재 회차에서 매수인이 부담하는 금액은 낙찰대금 18,455,000원과 인수액 117,277,190원을 합친 135,732,190원입니다. 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 다음 회차에서 낙찰가가 더 낮아져도 임차인 배당액이 줄고 인수액이 늘어, 실질취득가는 약 1억3,500만원대에 머뭅니다. 따라서 최저가가 최근 시세의 18.0%라는 표면 비율은 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경149734 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 공원로7길 11, 제16층 제1604호 (구로동, 종인아네스트) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) · 전용 16.04㎡ · 지하3층, 지상20층 중 16층 |
| 소유자 | 박해주 (2021.05.10. 거래가 130,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 18,455,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 황지수 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 말소기준 | 2023.08.03. 갑구 5번 국 압류 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 남는다
말소기준은 2023.08.03. 구로세무서장의 압류입니다. 그러나 임차인 황지수는 그보다 앞선 2022.09.26. 주민등록을 마쳤고, 확정일자는 2022.08.25.입니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 기재돼 있어, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 실제 임차인 | 점유부분 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 황지수 배당요구 2024.10.02. | 건물전부 주거(임차권등기) | 135,000,000원 | 전입 2022.09.26. 확정 2022.08.25. 점유개시 2022.09.23. | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인으로 신고된 것이 아니라 갑구 6번 가압류 채권자이므로 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다. 임차인 황지수와 강제경매 신청채권자 황지수는 동일인으로 나타나며, 관계인 가능성 또는 임대차의 실제 경위를 계약서·보증금 지급자료·점유자료와 함께 확인해야 합니다. 다만 현재 명세서에 인수 문구가 기재된 이상, 단순한 의심만으로 보증금 인수를 0원으로 계산해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 봐야 한다
종인아네스트 전용 16.04㎡의 실거래는 12건입니다. 전체 평균은 112,125,000원이지만, 여기에는 2022.08.의 180,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 102,500,000원과 최신 거래 100,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 10.1% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 16.04㎡ | 16 | 100,000,000원 |
| 2025.05 | 16.04㎡ | 19 | 105,000,000원 |
| 2024.10 | 16.04㎡ | 19 | 105,000,000원 |
| 2024.10 | 16.04㎡ | 16 | 109,500,000원 |
| 2024.04 | 16.04㎡ | 20 | 100,000,000원 |
| 2024.02 | 16.04㎡ | 18 | 110,000,000원 |
| 2024.01 | 16.04㎡ | 19 | 105,000,000원 |
| 2022.08 | 16.04㎡ | 16 | 180,000,000원 |
| 2022.07 | 16.04㎡ | 16 | 108,000,000원 |
| 2022.06 | 16.04㎡ | 19 | 108,000,000원 |
| 2022.06 | 16.04㎡ | 20 | 105,000,000원 |
| 2022.05 | 16.04㎡ | 17 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 16.04㎡ | 2건 | 102,500,000원 |
| 전체 평균 | 16.04㎡ | 12건 | 112,125,000원 |
현재 회차 실질취득가 135,732,190원은 최근 12개월 평균보다 33,232,190원 높고, 그 평균의 132.4%입니다. 최신 거래 100,000,000원과 비교하면 135.7%입니다. 감정가 110,000,000원 자체도 최근 12개월 평균보다 높으며, 인수까지 더하면 최근 거래 범위를 크게 넘어섭니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,455,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 732,190원 |
| 1. 임차인 황지수 보증금 | 135,000,000원 | 17,722,810원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 616,241,204원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 황지수 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 미배당액 117,277,190원은 매수인이 인수하는 것으로 산정됐습니다. 국세·지방세 중 당해세가 우선 차감되면 임차인 배당액은 더 줄 수 있으며, 이에 따라 실제 인수액은 증가할 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 8회 유찰 | 18,455,000원 | 17,722,810원 | 117,277,190원 | 135,732,190원 |
| 9회 유찰 시 | 14,764,000원 | 14,098,248원 | 120,901,752원 | 135,665,752원 |
| 10회 유찰 시 | 11,811,200원 | 11,198,598원 | 123,801,402원 | 135,612,602원 |
한 차례 더 유찰되면 낙찰가는 14,764,000원으로 낮아지지만 인수액은 120,901,752원으로 늘어 실질취득가는 135,665,752원입니다. 10회 유찰 시에도 실질취득가는 135,612,602원입니다. 유찰이 반복돼도 총부담은 보증금 규모에 묶여 있어 가격 메리트가 생기지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신구로초등학교 북측 인근으로 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 학교와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2012.03.19. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하3층·지상20층 건물의 16층입니다. 승강기, 화재탐지·경보, 기계식 주차장, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 공동주택 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중이며, 건물 전체에는 오피스텔 156실, 도시형생활주택 원룸형 60세대와 근린생활시설이 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역의 평지 가로장방 토지로 북서측과 남서측 포장도로에 접합니다. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 전용 16.04㎡ 원룸형, 60세대 규모이며 최근 거래 추세가 -10.1%입니다. 현재 8회 유찰, 같은 건물 경매 평균 6.0회 유찰 및 낙찰률 0.0%가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가 산정. 최저가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합친 실질취득가로 최근 12개월 평균 102,500,000원 및 최신 거래 100,000,000원과 비교해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 황지수의 임대차계약서, 보증금 135,000,000원 지급자료, 전입·점유 경위와 임차권등기명령 서류를 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 경매신청채권자가 모두 황지수로 나타나므로 신청채권의 원인과 임차보증금 채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납세액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기 이후 실제 점유자와 인도 조건을 현장에서 확인하고, 임차보증금 미반환 잔액이 인도에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 환금성 점검. 8회 유찰과 최근 -10.1% 가격 추세, 원룸형 60세대 규모를 반영해 재매각 가능성과 보유기간을 보수적으로 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서와 실거래 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
이 물건의 최저매각가는 감정가의 16.78%지만, 그것이 실제 취득가격은 아닙니다. 대항력 있는 임차인 황지수의 보증금 135,000,000원 중 배당되지 않는 117,277,190원을 인수하면 현재 회차 실질취득가는 135,732,190원입니다. 이는 최근 12개월 평균 102,500,000원의 132.4%, 최신 거래 100,000,000원의 135.7%입니다.
9회 또는 10회까지 더 유찰돼도 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차보증금 인수액이 증가해 실질취득가는 계속 1억3,500만원대에 머뭅니다. 여기에 당해세가 먼저 배당되면 인수액은 더 커질 수 있습니다. 최근 거래 추세 -10.1%, 8회 유찰, 같은 건물 경매 평균 6.0회 유찰, 원룸형 소형 주택의 환금성까지 고려하면 결론은 분명합니다. 표면 최저가는 낮지만 실질취득은 최근 시세 이상이며, 가격과 권리 모두 보수적으로 접근해야 하는 D등급 물건입니다.