서울남부지방법원 2024타경150048. 가산 지웰 에스테이트2차 제1동 4층 414호, 전용 17.25㎡ 오피스텔입니다. 감정가 128,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 65,536,000원, 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 권리의 출발점은 2018.10.12 설정된 우리은행 근저당 19,200,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 같은 날 설정된 우리은행의 두 번째 근저당 100,800,000원, 2024년 신한은행 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유관계는 반드시 함께 봐야 합니다. 414호에는 CAO YINGFEN과 BIAN CHANGAI가 확인되지만 전입일은 각각 2018.10.23, 2023.11.18로 말소기준일인 2018.10.12보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 판정돼 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금은 모두 미상이고 배당요구 여부도 확인되지 않아, 배당관계와 실제 명도 상태는 입찰 전에 보완 확인할 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경150048 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산로9길 12-8, 제1동 제4층 제414호 (가산동, 가산 지웰 에스테이트2차) |
| 물건종류 / 전용 | 업무시설(오피스텔) · 전용 17.25㎡ · 12층 건물 중 4층 |
| 사용승인 | 2018.08.29 |
| 소유자 | 김기태 · 2018.10.12 소유권이전 · 거래가액 153,365,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 65,536,000원 (3회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 에프더블유2409유동화전문유한회사 |
| 청구액 | 77,608,180원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 정리된다
핵심은 2018.10.12 우리은행 근저당입니다. 채권최고액 19,200,000원인 을구 1번 근저당이 말소기준이고, 을구 2번 근저당 100,800,000원도 매각으로 소멸합니다. 2024.11.27 신한은행 가압류 14,563,142원과 2024.12.18 경매개시결정 역시 후순위 권리로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유자 분석 — 두 사람 모두 말소기준일 이후 전입
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| CAO YINGFEN | 414호 | 2018.10.23 | 2019.10.20 | 미상 | 없음 | 배당요건 미상 | 없음 |
| BIAN CHANGAI | 414호 | 2023.11.18 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 거래의 43.1%까지 내려왔다
가격 판단은 전체 기간 평균보다 최근 자료를 우선해야 합니다. 이 단지 전용 17.25㎡의 최근 12개월 거래는 2025.12의 152,000,000원 1건이며, 현재 최저가 65,536,000원은 그 금액의 43.1%입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 +3.8%로 하락 추세가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 17.25㎡ | 4 | 152,000,000원 |
| 2024.01 | 17.25㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2023.10 | 17.25㎡ | 3 | 113,000,000원 |
| 2022.12 | 17.25㎡ | 3 | 153,000,000원 |
| 2022.09 | 18.64㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2022.06 | 17.25㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2021.11 | 18.64㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2021.07 | 17.25㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 147,125,000원 |
전체 8건 평균은 147,125,000원이지만, 가격 메리트 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 자료를 우선했습니다. 최신 거래는 본건과 같은 17.25㎡·4층에서 152,000,000원이고, 현재 최저가 65,536,000원은 이 최근 시세보다 크게 낮습니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이라는 점은 감안해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,536,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,579,648원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 19,200,000원 | 19,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 100,800,000원 | 44,756,352원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 14,563,142원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 134,563,142원 중 63,956,352원이 배당되고, 미배당액은 70,606,790원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 2018.08.29 사용승인된 철근콘크리트구조 12층 건물의 4층입니다.
- 입지. 세일중학교 북서측 인근으로 업무시설, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 있어 교통여건이 양호합니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 기계식주차장 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,111.4㎡, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 4,853,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되고 중로1류와 소로1류에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지 규모. 가산지웰에스테이트2차는 238세대로, 동일 면적 실거래 8건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. CAO YINGFEN, BIAN CHANGAI 모두 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다. 명세서와 현황을 대조하세요.
- 배당요구 확인. CAO YINGFEN은 확정일자 2019.10.20이 확인되지만 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
- 실거래 표본 수 확인. 최근 12개월 비교가격 152,000,000원은 1건의 거래를 기준으로 하므로 추가 거래 여부를 확인하세요.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재 가격은 충분히 낮지만 단지 경매 통계 역시 평균 3.0회 유찰입니다. 현장 수요와 매도 가능성을 따로 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인과 환금성’이 승부처
이 물건의 숫자만 보면 가격 매력은 분명합니다. 감정가 128,000,000원에서 세 차례 유찰돼 65,536,000원까지 내려왔고, 최신 동일 면적·동일 층 거래 152,000,000원과 비교하면 43.1% 수준입니다. 권리도 2018.10.12 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되고, 두 점유자는 모두 기준일 뒤 전입해 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 오피스텔은 가격 차이만으로 판단하기보다 실제 점유 상태와 환금성을 함께 봐야 합니다. 두 점유자의 보증금·배당요건이 완전히 확인되지 않았고, 단지 경매 통계도 평균 3.0회 유찰입니다. 따라서 이 사건은 “권리는 정리형, 가격은 크게 내려왔지만 점유·환금성 확인이 마지막 관문”인 물건으로 정리할 수 있습니다.
