204,000,000원
서울남부지방법원 2024타경151447. 서울 강서구 화곡동 한일전원맨션 제4층 제401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자 이순임은 2007.11.06. 거래가액 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 중심은 2024.11.25. 엔에이치농협캐피탈 주식회사의 가압류 57,527,517원입니다. 이 가압류가 말소기준권리가 되며, 그보다 앞선 2021.03.26. 전입의 임차인 배선정은 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인입니다.
배선정은 임대차계약일 2021.02.25., 확정일자 2021.02.25., 전입·점유개시 2021.03.26., 보증금 175,000,000원입니다. 2025.04.28. 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 접수돼 있습니다. 현재 회차 예상배당에서는 보증금 전액을 받기 때문에 인수액이 0원이지만, 낙찰가가 더 내려가면 미배당액이 매수인 인수로 전환됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경151447 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 곰달래로31길 51, 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 다세대주택으로 이용 중 · 4층 건물 내 4층 401호 |
| 사용승인 | 1997.01.10. |
| 소유자 | 이순임 (2007.11.06. 매매 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 204,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 58,979,842원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
과거 국민은행 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 1997.04.21. 설정된 근저당은 2007.11.07. 말소됐고, 2007.11.06. 설정된 근저당도 채권최고액이 24,000,000원으로 변경된 뒤 2018.11.02. 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2024.11.25. 엔에이치농협캐피탈 가압류입니다.
배선정은 말소기준보다 3년 이상 앞선 2021.03.26. 전입·점유이므로 대항력이 있습니다. 반면 김혜정은 2024.11.29. 전입으로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 점유자로 현장과 원문 확인은 필요합니다.
② 임차인 — 현재는 0원, 다음 회차부터 인수 발생
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배선정 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.26. | 175,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 확정 2021.02.25. 배당요구 2025.04.28. | 현재 0원 2회 유찰 시 14,884,800원 3회 유찰 시 47,067,840원 |
| 김혜정 | 미상 | 2024.11.29. | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자·배당요구 미상 | 대항력 승계 없음 |
③ 회차별 실질취득 — 최저가만 보면 착시가 생긴다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 204,000,000원 | 0원 | 204,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 163,200,000원 | 14,884,800원 | 178,084,800원 |
| 3회 유찰 시 | 130,560,000원 | 47,067,840원 | 177,627,840원 |
2회·3회 유찰에서는 낙찰가가 배선정의 보증금 175,000,000원보다 낮아집니다. 그 차액이 배당에서 부족해질수록 인수액이 커져 실질취득은 각각 178,084,800원, 177,627,840원 수준으로 형성됩니다. 즉 163,200,000원이나 130,560,000원이라는 숫자만 보고 가격이 크게 내려갔다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,656,000원 |
| 1. 임차인 배선정 보증금 | 175,000,000원 | 175,000,000원 |
| 2. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 57,527,517원 | 25,344,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 배선정 보증금 175,000,000원이 전액 변제되어 매수인 인수액은 0원입니다. 엔에이치농협캐피탈 가압류 채권에는 25,344,000원이 배당되고 32,183,517원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 물건 현황 — 도면과 현황 위치·면적 불일치
이 사건은 권리뿐 아니라 물건 특정 문제도 중요합니다. 집합건축물대장상 주택 1세대이며, 감정평가에서는 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 그런데 집합건축물대장상의 건축물 도면 위치와 현황의 위치 및 면적이 서로 달라, 감정평가는 공부상 면적의 현황 위치를 기준으로 255,000,000원을 산정했습니다. 도면상 위치인 경우의 감정평가액은 205,000,000원으로 병기돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 4층 401호입니다.
- 주위환경. 서울특별시 강서구 화곡동 신정초등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 까치산역이 있습니다.
- 도로. 북측 약 4미터, 동측 약 8미터 내외 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 공시지가 4,207,000원/㎡, 토지면적 135.5㎡입니다.
- 규모. 한일전원맨션(158-13)은 10세대이며 사용승인일은 1997.01.10.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 배당 재확인. 예상배당상 배선정 보증금은 전액 변제되고 인수액은 0원이지만, 당해세·최우선변제 등이 실제 배당에 영향을 주는지 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 2회 유찰 이후 실질취득 계산. 163,200,000원 회차에는 14,884,800원, 130,560,000원 회차에는 47,067,840원의 임차보증금 인수가 발생합니다.
- 배선정 대항력. 전입 2021.03.26., 확정일자 2021.02.25., 보증금 175,000,000원의 선순위 대항력 임차인입니다. 배당 부족액은 매수인이 인수합니다.
- 김혜정 점유 확인. 전입 2024.11.29.로 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 점유관계를 확인해야 합니다.
- 도면·현황 일치 확인. 집합건축물대장 도면의 위치와 실제 현황의 위치·면적이 다르다고 명시돼 있습니다. 감정가 255,000,000원과 도면상 위치 가액 205,000,000원이 따로 제시된 이유를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 매각대상 표시와 임차관계를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
현재 회차 204,000,000원에서는 배선정의 보증금 175,000,000원이 예상배당으로 전액 변제되므로 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 이 지점만 보면 권리구조는 관리 가능합니다. 하지만 한 번 더 유찰되는 순간 구조가 달라집니다. 2회 유찰 시 최저가 163,200,000원에 인수 14,884,800원이 붙어 실질취득은 178,084,800원, 3회 유찰 시 130,560,000원에 47,067,840원이 붙어 177,627,840원입니다.
또 하나의 핵심은 물건 자체입니다. 현황 위치 기준 감정가 255,000,000원과 별도로 도면상 위치인 경우의 감정가가 205,000,000원으로 병기돼 있습니다. 따라서 이 사건은 선순위 임차보증금의 회차별 인수 변화와 집합건축물대장 도면·현황 불일치를 함께 확인해야 합니다. 현재 회차의 ‘인수 0원’은 분명한 장점이지만, 감정가 대비 80%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하기에는 물건 특정 리스크가 큽니다.
