서울남부지방법원 2025타경396. 등촌동 가양역더리브아너비즈타워 제1층 제114호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 박경순 씨가 2023.11.30. 거래가 1,425,052,692원에 소유권을 취득했고, 같은 날 군포농업협동조합이 채권최고액 978,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.02.25. 군포농업협동조합의 임의경매개시결정과 2025.05.20. 강서구의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 놓고 보면 말소관계는 단순합니다. 문제는 점유관계입니다. 114호 전부를 사용하는 ‘박초원/한상차림코다리명가’는 2024.03.08. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 ‘한상차’는 주거 사용으로 기재되어 있으나 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 현재 배당표의 인수 0원은 확정 결론이 아니라 원본 확인 전의 배당 산식으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경396 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 제1층 제114호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설 이용 |
| 소유자 | 박경순 (2023.11.30. 거래가 1,425,052,692원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,320,000,000원 / 221,459,000원 (8회 유찰 · 감정가 17%) |
| 신청채권자 / 청구 | 군포농업협동조합 / 844,712,845원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.30. 군포농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 978,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 확인 필요
2023.04.19. 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁 소유권보존 등기는 이미 말소되었고, 2023.11.30. 박경순 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 군포농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 강서구 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기부상 매수인이 별도로 떠안을 후순위 등기권리는 확인되지 않습니다.
② 점유·임차관계 — 한 건은 정리, 한 건은 미상
| 점유·임차 기재 | 사용부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박초원/한상차림코다리명가 | 114호 전부 | 2024.03.08. | 10,000,000원 | 6,300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한상차 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 구조 — 8회 유찰의 의미부터 본다
현재 최저매각가는 221,459,000원으로 감정가 1,320,000,000원의 17% 수준입니다. 다만 이 숫자만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없습니다. 이미 8회 유찰됐고, 감정평가상 이용상태가 근린생활시설인 만큼 가격 메리트와 별개로 수요층·환금성·점유관계를 함께 봐야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 · 감정가 17% | 221,459,000원 | 217,558,574원 | 760,441,426원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 13% | 177,167,200원 | 173,886,859원 | 804,113,141원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 11% | 141,733,760원 | 138,949,487원 | 839,050,513원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 221,459,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,900,426원 |
| 1. 근저당 · 군포농업협동조합 | 978,000,000원 | 217,558,574원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 군포농업협동조합 채권최고액 978,000,000원 중 217,558,574원이 배당되고 760,441,426원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 한상차의 권리가 확정되면 실제 배당 및 인수관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 마포고등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트 단지·업무시설·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다. 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 증미역·가양역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트합성구조 건물 제1층 제114호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 토지. 준공업지역, 공장용지, 상업기타 이용이며 공시지가는 8,834,000원/㎡입니다. 토지면적은 3,792.5㎡입니다.
- 도로·규제. 북동측 폭 약 30M, 북서측 폭 약 12M 내외의 포장도로에 접하며, 도시지역·준공업지역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등 제한사항이 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 원본 대조. 박초원/한상차림코다리명가와 한상차 기재를 현황조사·매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 한상차의 대항력 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 만큼 대항력을 ‘없음’으로 전제하지 마세요. 보증금 규모와 점유개시 시점을 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 8회 유찰 사유 점검. 현재 최저가가 감정가 17%까지 내려왔습니다. 반복 유찰의 원인을 점유·영업상태·상가 수요·환금성 측면에서 함께 검토하세요.
- 근린생활시설 명도. 114호 전부를 영업점포가 사용 중인 기재가 있으므로 낙찰 후 인도·명도 일정과 영업 중단 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 산식의 인수액은 0원이지만 당해세·최우선변제와 미상 점유자의 권리가 확정되면 결과가 달라질 수 있습니다.
- 토지이용 제한. 준공업지역·공항 관련 제한·토지거래계약에관한허가구역 등 각종 규제의 실제 적용 범위를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “17%”보다 먼저 볼 것은 미상 점유자다
이 물건의 첫인상은 강합니다. 감정가 1,320,000,000원짜리가 8회 유찰돼 현재 221,459,000원, 감정가의 17%까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석에서는 할인율보다 먼저 무엇을 인수할 수 있는지를 봐야 합니다. 군포농업협동조합 근저당 이후의 등기권리는 소멸하고, 박초원/한상차림코다리명가의 전입도 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 하지만 별도로 기재된 ‘한상차’는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
따라서 현재 배당 산식의 인수 0원만 믿고 221,459,000원을 곧바로 실질취득가로 보는 것은 위험합니다. 여기에 근린생활시설이라는 용도와 8회 유찰 이력까지 겹칩니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리와 환금성 확인이 끝나지 않은 물건입니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라, 미상 점유자의 권리를 확정해 실제 인수위험을 제거할 수 있느냐에 있습니다.
