인천지방법원 2024타경16020. 부평구 청천동 부평테크노파크엠2 1층 109호로, 감정평가상 이용상태는 지식산업센터 지원시설 소매점입니다. 감정가 1,680,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 576,240,000원입니다. 소유자는 서영태이고, 2021.08.18. 설정된 주식회사신한은행의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 2024.12.05. 신한은행의 임의경매개시결정은 이보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 조사된 임차인은 김문숙, 추성개발 주식회사·김해성, 블루텍시스템 주식회사·이갑연의 실제 임차인 3명이며, 전입일이 모두 말소기준일 이후라 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 임차보증금이나 등기상 권리는 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경16020 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 평천로255번길 13, 1층109호 (청천동,부평테크노파크엠2) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 지식산업센터 지원시설 소매점 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 중 1층 109호 |
| 소유자 | 서영태 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,680,000,000원 / 576,240,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 1,579,973,119원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 말소기준
2021.06.01. 우리자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기가 있었고, 2021.07.27. 신탁등기 말소 및 신탁재산 귀속 절차가 이어졌습니다. 이후 2021.08.18. 서영태에게 공유자전원지분전부 이전이 이뤄졌고, 같은 날 주식회사신한은행 근저당 1,800,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 뒤에 들어온 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 3명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김문숙 | 39.60제곱미터 | 2023.04.05 | 10,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 추성개발 주식회사, 김해성 | 30.00제곱미터 | 2024.03.13 | 미상 | 100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 블루텍시스템 주식회사, 이갑연 | 19.50제곱미터 | 2023.12.01 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
세 임차인의 전입일은 2023.04.05., 2024.03.13., 2023.12.01.로 모두 2021.08.18. 말소기준 근저당보다 늦습니다. 따라서 조사자료 기준으로 대항력은 없습니다. 김문숙은 보증금 10,000,000원·월차임 2,000,000원, 블루텍시스템 주식회사·이갑연은 보증금 5,000,000원·월차임 1,000,000원입니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰, 현재 최저가 576,240,000원
감정가는 1,680,000,000원이고 현재 최저매각가는 576,240,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰·감정가 34% 구간입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 4회 유찰 403,368,000원, 5회 유찰 282,357,600원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인 폭만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 이미 3회 유찰된 근린시설이라는 점 자체가 가격과 환금성을 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 576,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,162,400원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,800,000,000원 | 568,077,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 신한은행 근저당 채권최고액 1,800,000,000원 중 568,077,600원이 배당되고 1,231,922,400원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 청천동 소재 갈산전철역 서측 인근이며, 주위는 공장·지식산업센터·공동주택·일반주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 소재합니다.
- 용도. 감정평가상 지식산업센터 지원시설 소매점으로 이용 중입니다.
- 도로. 남측 및 동측 포장도로에 접하며 차량출입이 가능합니다.
- 토지. 일반공업지역·산업시설구역·과밀억제권역이며, 지목은 공장용지입니다.
- 공시지가. 1,808,000원/㎡이며 토지면적은 4,810.0㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 추성개발 주식회사·김해성 점유 부분은 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서에서 보증금과 배당 관련 기재를 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 임차인 3명이 조사되어 있으므로, 대항력과 별개로 낙찰 후 점유 이전과 명도 일정은 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 3회 유찰되어 최저가는 크게 낮아졌지만 실거래 비교자료가 없습니다. 주변 동일·유사 지원시설의 실제 거래와 임대수익을 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 용도 적합성. 일반공업지역·산업시설구역 내 지식산업센터 지원시설 소매점이라는 용도 특성을 입찰 목적과 맞춰 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2021.08.18. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 실제 임차인 3명은 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 최저가 576,240,000원 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 권리의 단순함과 투자매력은 별개의 문제입니다. 감정가 1,680,000,000원에서 이미 3회 유찰됐고, 대상은 아파트가 아니라 지식산업센터 지원시설 소매점입니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 현재 최저가가 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격·임대수요·환금성 검증이 입찰 판단의 핵심입니다.
