말소기준은 2022.12.29. 하나은행 근저당이고 그 뒤의 근저당·가압류·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 권리보다 현황 확인이 중요합니다. 인접필지 경계가 불확실하고, 건물의 등기 면적·도로명주소와 현황·건축물대장 표기가 서로 다르며, 매각에 포함되지 않는 이동식 시설도 있습니다.
인천지방법원 2024타경16433. 강화군 하점면 창후리 414의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 경량철골구조 기타지붕 단층으로 단독주택으로 이용 중이고, 토지는 231㎡의 대지입니다. 현재 최저매각가는 73,613,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 권리관계의 기준점은 2022.12.29. 설정된 하나은행 채권최고액 114,000,000원의 근저당입니다.
이 말소기준 뒤에는 김옥자·홍철호 근저당, 한국무역보험공사·인천신용보증재단·국민은행 가압류, 한국무역보험공사의 근저당권 가처분과 경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리분석상 이들은 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경16433 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 하점면 창후리 414 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 231㎡ · 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경량철골구조 기타지붕 단층 · 등기사항전부증명서 면적 60.1㎡ · 현황 및 집합건축물대장 면적 60.01㎡ |
| 소유자 | 현원서 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 150,232,110원 / 73,613,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권액 | 98,161,265원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유자는 현원서입니다. 2010.08.24. 현원서와 고형길이 각 2분의 1 지분을 취득했고, 2013.04.09. 고형길의 2분의 1 지분이 현원서에게 이전됐습니다. 과거 경인북부수산업협동조합과 신한은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 경매에서의 말소기준은 2022.12.29. 하나은행 근저당입니다.
그 이후의 김옥자 근저당 150,000,000원, 홍철호 근저당 200,000,000원, 가압류들과 두 근저당권에 대한 가처분 및 임의경매개시결정은 제공된 권리분석에서 모두 매각으로 소멸로 정리돼 있습니다.
조사된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항에는 상세 임대내역이 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 인도 관계는 현장에서 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교자료는 없다
감정가는 150,232,110원, 현재 최저매각가는 73,613,000원이며 2회 유찰·감정가 49% 회차입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제공되지 않았기 때문에, 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,613,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,725,034원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 114,000,000원 | 71,887,966원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 김옥자 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 홍철호 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 한국무역보험공사 | 837,310,892원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 인천신용보증재단 | 42,500,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 한국무역보험공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 40,885,508원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,725,034원 이후 하나은행에 71,887,966원이 배당되고, 이후 채권은 미배당입니다. 총 채권액 1,564,696,400원 중 채권자 배당액은 71,887,966원, 미배당은 1,492,808,434원입니다. 매수인 인수는 0원입니다.
④ 현황 리스크 — 이 사건의 진짜 체크포인트
- 경계 불확실. 주위가 인접필지 간 경계가 불확실한 순수 농촌지대로 기재돼 있습니다. 정확한 위치·면적·인접토지와의 경계는 측량 등 별도 확인이 필요합니다.
- 일괄매각. 토지와 단독주택을 함께 매각하며, 제시외 건물 2-3·2-4도 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외 시설. 이동이 용이한 정자 13.34㎡와 그늘막 9㎡는 매각 및 평가에서 제외됩니다.
- 건물 현황 차이. 등기 면적 60.1㎡·도로명주소 창후로 89-6과 현황·건축물대장 면적 60.01㎡·도로명주소 창후로 99-5가 서로 다릅니다.
- 지역권. 기호 1과 기호 3의 각 요역지 지역권은 소유권에 부종하므로 매수인이 취득합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 창후교회 남동측 인근으로 농가주택, 전, 답 등 농경지와 임야가 형성된 지방도변 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 버스정류장이 인근에 있으나 운행횟수 등을 고려하면 대중교통 접근은 다소 불편한 편입니다.
- 건물. 경량철골구조 기타지붕 단층으로 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지 등, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지계획. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·성장관리권역에 포함됩니다.
- 공시지가. 115,500원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현황측량. 경계가 불확실하다고 명시돼 있으므로 지적도만 보지 말고 실제 경계와 점유 범위를 확인하세요.
- 주소·면적 대조. 등기사항전부증명서와 현황·건축물대장의 면적 및 도로명주소가 서로 다릅니다.
- 제시외 물건. 매각에 포함되는 제시외 건물과 제외되는 정자 13.34㎡·그늘막 9㎡를 현장에서 구분하세요.
- 점유관계. 조사된 임차인은 없지만 상세 임대내역은 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 확인하세요.
- 가격 판단. 최저가는 감정가 49%지만 실거래 시세 자료가 없어 할인율만으로 싸다고 단정하지 마세요.
- 지역권 확인. 기호 1·3의 요역지 지역권은 매수인이 취득하는 것으로 기재돼 있으므로 대상 토지와 내용을 원문에서 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수 0원, 현황은 보수적으로
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2022.12.29. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 73,613,000원으로 감정가 150,232,110원의 49% 수준까지 내려왔습니다.
다만 실거래 비교자료가 없으므로 이 가격이 실제 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 더욱이 인접필지 경계 불확실, 건물 면적·도로명주소의 장부상 차이, 매각 포함·제외 제시외 시설이 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 현황은 정밀확인이 핵심입니다. 등기상 인수 위험이 낮다는 이유만으로 현장 확인을 생략하기보다, 측량과 공적장부 대조를 끝낸 뒤 가격을 판단하는 접근이 적합합니다.
