인천지방법원 2024타경16716. 송도동 ‘랜드마크시티센트럴더샵’ 101동 37층 3704호 아파트입니다. 감정가는 730,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 511,000,000원입니다. 소유자는 차동주이고, 말소기준권리는 2020.11.10. 설정된 수협은행 근저당권 437,800,000원입니다. 이후 국민은행 근저당 60,000,000원, 다우림건설 근저당 300,000,000원, 페퍼저축은행 가압류 200,000,000원과 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 채권총액 997,800,000원 중 503,490,000원이 배당되고 494,310,000원의 미배당이 발생하지만, 이는 후순위 채권의 배당 부족액이지 낙찰자가 떠안는 금액이 아닙니다. 다만 감정평가서에는 임대차관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 등재 임차인이 없다는 사실과 실제 점유관계를 같은 것으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경16716 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 랜드마크로 68, 101동 37층3704호 (송도동,랜드마크시티센트럴더샵) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.9999㎡ · 철근콘크리트구조 · 49층 중 37층 |
| 소유자 | 차동주 (소유권이전 등기 2020.11.10. · 거래가액 476,200,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 730,000,000원 / 511,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 사용승인 | 2020.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 임대차관계 기재는 “미상”입니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 없다고 확정하기보다는 현장 점유자, 전입세대, 확정일자·배당요구 관계를 입찰 전 별도로 확인해야 합니다. 등기상으로는 수협은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 국민은행·다우림건설 근저당과 페퍼저축은행 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 평균의 89.9%
랜드마크시티센트럴더샵 동일면적 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 568,666,666원입니다. 현재 최저매각가 511,000,000원은 이 평균의 89.9%입니다. 최신 거래는 2026.08. 640,000,000원이며, 데이터상 최고가는 680,000,000원, 최저가는 337,000,000원으로 거래 편차가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 85.0㎡ | 34 | 640,000,000원 |
| 2026.08 | 85.0㎡ | 22 | 630,000,000원 |
| 2026.07 | 84.8㎡ | 8 | 628,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 26 | 680,000,000원 |
| 2026.07 | 84.8㎡ | 45 | 644,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 12 | 337,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 31 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 8 | 610,000,000원 |
| 2026.06 | 84.8㎡ | 23 | 355,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 22 | 670,000,000원 |
| 2026.06 | 84.82㎡ | 5 | 640,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 8 | 640,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 568,666,666원 |
현재 최저가 511,000,000원은 최근 12개월 평균보다 낮아 가격상 할인 구간에 들어와 있습니다. 특히 최신 거래 640,000,000원도 현재 최저가보다 높습니다. 다만 실거래 표본에는 337,000,000원·350,000,000원·355,000,000원처럼 낮은 거래와 610,000,000원 이상 거래가 함께 있어, 평균 하나만으로 호가 상한을 정하기보다는 37층·동·향·내부상태를 반영한 개별 비교가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 511,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,510,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 437,800,000원 | 437,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사다우림건설 | 300,000,000원 | 5,690,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사페퍼저축은행 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 511,000,000원 가정 시 채권총액 997,800,000원 중 503,490,000원이 배당되고 494,310,000원의 미배당이 발생합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 제공된 배당 시나리오의 7,510,000원을 그대로 반영했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 랜드마크로 일대에 위치하고, 주위에 각급학교·대단위 아파트단지·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입과 주정차가 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 2020.07.16. 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트로, 49층 중 37층입니다. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지·스프링클러·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 2필 일단 토지로 본건 4면이 각각 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당하며, 공시지가는 2,469,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 규모. 랜드마크시티센트럴더샵은 2,230세대이며 사용승인일은 2020.07.16.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대차관계 미상입니다. 전입세대·확정일자·현장 점유자를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2020.11.10. 수협은행 근저당권 437,800,000원이 말소기준입니다. 이후 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가 511,000,000원은 최근 12개월 평균 568,666,666원의 89.9%입니다. 최신 거래 640,000,000원과 함께 비교하되 거래 편차가 큰 점을 반영하세요.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 매각가 357,700,000원, 3회 유찰 시 250,389,999원 시나리오가 제시돼 있습니다. 각 회차에서 신청채권자 배당 여부도 달라집니다.
- 관리비·명도. 고층 대단지 아파트인 만큼 체납 관리비와 실제 점유자의 인도·명도 조건을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·전입세대·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 할인 구간, 변수는 임대차 확인
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 수협은행 근저당이고 그 이후의 국민은행· 다우림건설 근저당과 페퍼저축은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 역시 1회 유찰을 거쳐 511,000,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 568,666,666원의 89.9% 수준입니다.
다만 이 사건을 “임차인 0명이라 명도도 완전 안전하다”고 단정할 근거는 없습니다. 감정평가에 임대차관계가 미상으로 남아 있기 때문입니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0, 가격은 최근 평균 아래, 입찰 전 최종 변수는 실제 점유·임대차 확인입니다. 그 확인까지 끝난다면 현재 회차는 신건 감정가보다 가격 조건이 크게 개선된 구간으로 볼 수 있습니다.
