인천지방법원 2024타경17122. 더센트로드 12층 1202호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 261,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 127,890,000원으로 감정가의 49%입니다. 권리구조의 중심은 2020.07.30 설정된 농협은행주식회사 근저당 223,200,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이고, 이후 인천신용보증재단 가압류, 낙원새마을금고 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 배당가정 127,890,000원에서는 집행비용 2,590,460원을 제외한 125,299,540원이 농협은행 근저당에 배당되고 후순위 가압류에는 배당 여력이 남지 않습니다. 전체 채권 미배당액은 235,959,230원이지만, 해당 채권들은 매각으로 소멸하는 권리여서 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 가격 비교 역시 최저가와 인수액을 합친 실질취득 127,890,000원을 기준으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경17122 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로41번길 2, 12층1202호 (숭의동,더센트로드) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 15층 중 12층 1202호 |
| 거래 비교면적 | 84.9㎡ |
| 현재 소유자 | 조재순 · 2024.08.20 상속 · 2025.01.16 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 127,890,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 190,901,838원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.07.30 농협은행주식회사 근저당권 223,200,000원입니다. 2024.09.27 인천신용보증재단 가압류 58,250,000원, 2025.02.18 같은 재단의 가압류 59,540,599원, 2025.04.21 낙원새마을금고 가압류 20,268,171원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2025.01.24 농협은행의 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
② 시세 비교 — 싸지만, 거래 표본이 매우 얇다
더센트로드의 제공 실거래는 총 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.08의 84.9㎡·11층 230,000,000원 한 건이며, 최근 12개월 평균도 같은 230,000,000원입니다. 현재 실질취득 127,890,000원은 이 최근 시세의 55.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 84.9㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2021.12 | 76.83㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9㎡ | 1건 | 230,000,000원 |
전체 거래 평균은 235,000,000원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 230,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 -4.2%로 하락 추세입니다. 따라서 감정가 261,000,000원을 기준으로 가격 메리트를 판단하기보다, 최근 230,000,000원과 실질취득 127,890,000원을 직접 비교하는 편이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,590,460원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 223,200,000원 | 125,299,540원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 58,250,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 59,540,599원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 낙원새마을금고 | 20,268,171원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 361,258,770원 중 채권자 예상배당은 125,299,540원, 미배당은 235,959,230원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당가정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 49% | 127,890,000원 | 125,299,540원 | 235,959,230원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 89,523,000원 | 87,511,586원 | 273,747,184원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 62,666,099원 | 61,138,109원 | 300,120,661원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 농협은행과 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원으로 유지됩니다. 즉 이 물건은 유찰에 따라 권리 인수액이 증가하는 유형이 아니라, 매각가격 자체가 실질취득가격을 결정하는 구조입니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 미추홀구 숭의동 미추홀구청 북서측 인근이며, 주위는 주상복합건물·공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 중 12층 1202호입니다.
- 설비. 위생설비·개별난방설비·자동화재탐지시설·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 대체로 가장형의 업무시설 외 건물부지이며 인접도로와 대체로 등고하고, 남서측 및 남동측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등이 확인되며 공시지가는 2,583,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 더센트로드는 8세대이고 제공 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이며 경매 평균 유찰횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2020.07.30 농협은행 근저당이 기준이며 이후 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 원본 등기에서 최종 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 목록에는 임차인이 없지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·사업자등록 여부를 원본 자료에서 확인할 필요가 있습니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 235,000,000원보다 최신 2025.08 거래 230,000,000원과 최근 12개월 평균 230,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 추세가 -4.2%이므로 단순히 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 안전마진을 판단하지 마세요.
- 거래량 확인. 8세대·실거래 2건의 소규모 표본입니다. 실제 매도 시 거래기간과 가격 변동 폭을 보수적으로 잡는 편이 적절합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 공부상 용도와 이용 가능 범위를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘작은 시장’의 가격 검증이 핵심
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 농협은행 근저당이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 실질취득 127,890,000원은 최근 12개월 실거래 230,000,000원의 55.6%여서 가격 차이도 큽니다.
다만 이 물건은 2회 유찰됐고 더센트로드는 8세대, 제공 실거래는 2건뿐입니다. 최근 시세 흐름도 -4.2%입니다. 따라서 결론은 단순한 “반값 경매”가 아니라, 권리 인수는 0원이고 가격은 최근 거래보다 낮지만, 소규모 오피스텔 시장의 환금성과 실제 점유관계를 확인한 뒤 접근할 물건입니다.