192,000,000원
서울남부지방법원 2025타경541. 서울 금천구 가산동 지밸리더리브스마트타워 제7층 제712호입니다. 집합건축물대장에는 산업시설(공장)으로 등재되어 있고, 감정평가상 건물은 2021.09.09. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 15층 건물입니다. 소유자 박서연이 2021.12.28. 소유권을 이전받은 날 국민은행에 채권최고액 405,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준권리 이후에는 임의경매개시결정, 하나카드 가압류, 금천구 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 712호 오금순과 713호 박재호의 전입일도 모두 2025.04.10.으로, 말소기준일인 2021.12.28.보다 늦습니다. 따라서 조사된 임차인 보증금 25,000,000원과 30,000,000원은 낙찰자에게 대항할 수 없습니다.
다만 이 사건의 중심 위험은 임차인이 아닙니다. 매각물건명세서는 “별도등기 있음: 1토지 을구 18번 구분지상권설정등기”를 인수권리로 명시합니다. 배당표상 금전채권과 임차보증금의 추정 인수액은 0원이지만, 구분지상권이라는 비금전적 권리 부담은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경541 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제7층 제712호 도로명: 서울특별시 금천구 가산디지털2로 34 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 집합건축물대장상 산업시설(공장) · 감정평가 이용상태 기호(1) 공실, 기호(2) 인사이드카 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 · 2021.09.09. 사용승인 |
| 소유자 | 박서연 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 192,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 349,331,112원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 인수권리 | 1토지 을구 18번 구분지상권설정등기 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 별도등기는 인수
국민은행 근저당권은 말소기준권리이므로 매각으로 소멸하고, 그 뒤의 경매개시결정·하나카드 가압류·금천구 압류도 함께 소멸합니다. 그러나 별도 토지등기의 구분지상권은 이 집합건물 등기부의 일반적인 후순위 권리 소멸 구조와 별개로 취급됩니다. 따라서 이 사건을 단순히 “인수 0원인 깨끗한 물건”으로 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사 기재 2명, 대항력 없음
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오금순 712호 | 2025.04.10 | 25,000,000원 | 대항력 없음 | 확정일자·배당요구 미상 | 승계 없음 |
| 박재호 713호 | 2025.04.10 | 30,000,000원 | 대항력 없음 | 확정일자·배당요구 미상 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차·점유 조사 기재는 2명입니다. 두 사람 모두 2025.04.10. 전입하여 2021.12.28. 말소기준권리보다 후순위이므로 대항력이 없습니다. 따라서 배당 여부와 무관하게 매수인이 보증금을 승계하지는 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 80%지만 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 192,000,000원으로 감정가 240,000,000원의 80%입니다. 그러나 동일 용도의 최근 거래값이 확인되지 않아, 이 20% 할인만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 집합건축물대장상 산업시설(공장)입니다. 국가산업단지, 산업시설구역, 준공업지역 등 토지이용 규제가 함께 확인되므로 실제 사용 가능 업종, 입주 조건, 담보대출 가능 범위와 향후 매수층을 별도로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 405,600,000원 | 188,512,000원 |
| 2. 가압류 · 하나카드주식회사 | 7,688,173원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 413,288,173원 중 188,512,000원이 배당되고, 224,776,173원이 미배당되는 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 구분지상권은 배당으로 정산되는 금전채권이 아니라 별도 인수권리입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울세관구로지원센터 서측 인근이며 오피스텔, 아파트형 공장, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 독산역이 있습니다.
- 건물. 2021.09.09. 사용승인을 받은 15층 철근콘크리트 건물로, 승강기·주차장·스프링클러·화재탐지기·급배수설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 세장형이며 공장 및 근린생활시설 건물부지로 이용 중이고, 서측으로 왕복 4차선 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 산업시설(공장)은 실제 사용 업종과 입주 조건에 따라 매수층이 제한될 수 있으므로 일반 주거용 부동산과 다른 환금성 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 등기부 원문 확인. 1토지 을구 18번 구분지상권의 설정 목적, 권리자, 존속기간, 범위, 지료 및 말소 조건을 확인하세요.
- 산업시설 사용 가능성. 집합건축물대장상 공장 등재와 산업시설구역 규제에 맞는 업종·사업자·입주 조건인지 확인하세요.
- 현장 이용상태. 감정평가에는 기호(1) 공실, 기호(2) 인사이드카 이용으로 기재되어 있으므로 712호의 실제 점유와 영업 여부를 현장에서 구분하세요.
- 713호와의 관계. 현황조사상 713호 점유자와 국민은행 공동담보 표시가 있으므로 호실 간 출입·사용·시설 공유 여부를 확인하세요.
- 임차인 명도. 오금순과 박재호는 대항력이 없지만 실제 점유가 남아 있다면 인도명령과 명도 협의가 필요할 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가의 80%라는 할인율만 보지 말고 동일 건물·인근 산업시설의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 체납·세금. 관리비, 공용부분 체납, 당해세와 산업단지 관리비용을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 토지 별도등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “임차보증금 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 임차인 구조는 단순합니다. 오금순과 박재호 모두 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 보증금 승계도 없습니다. 국민은행 이후의 가압류와 압류도 소멸합니다.
하지만 매각물건명세서가 토지 을구 18번 구분지상권을 명시적으로 인수권리로 적고 있다는 점이 결론을 바꿉니다. 현재 최저가는 192,000,000원이지만, 실질취득은 이 금액에 구분지상권의 법적·경제적 부담을 더해 판단해야 합니다. 산업시설(공장)이라는 용도와 최근 거래 비교 공백까지 감안하면, 후순위 권리는 정리되지만 핵심 별도등기는 미해결인 사건입니다. 토지 등기 원문 확인 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.