서울남부지방법원 2025타경541. 가산디지털2로 34에 위치한 지밸리더리브스마트타워 7층 713호입니다. 집합건축물대장상 산업시설(공장)로 등재된 집합건물이며, 2021년 9월 9일 사용승인을 받은 15층 건물 안에 있습니다. 소유자 박서연은 2019년 11월 8일 매매를 원인으로 2021년 12월 28일 소유권을 이전받았고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 405,600,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 경매개시결정, 하나카드 가압류, 금천구 압류와 본건 임차인의 전입은 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 건물 등기와 임차보증금의 금액 인수는 없는 구조입니다. 다만 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서가 1토지 을구 18번 구분지상권설정등기를 매수인 인수사항으로 명시하고 있어, “인수 0원”을 “권리도 완전히 깨끗하다”는 뜻으로 읽으면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경541 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제7층 제713호 도로명: 서울특별시 금천구 가산디지털2로 34 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 집합건축물대장상 산업시설(공장) · 15층 건물 내 7층 |
| 감정 이용상태 | 기호 (1) 공실 · 기호 (2) 상호명 ‘인사이드카’로 이용 |
| 소유자 | 박서연 (2019.11.08 매매 원인, 2021.12.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 200,000,000원 (1회 유찰·감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 349,331,112원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 건물 권리는 소멸, 토지 별도등기는 인수
국민은행 근저당은 713호뿐 아니라 같은 건물 712호를 공동담보로 두고 있습니다. 채권최고액은 405,600,000원이고 경매 신청청구액은 349,331,112원입니다. 현재 최저가 2억원에서는 집행비용을 제외한 196,400,000원만 국민은행에 배당되는 계산이므로 신청채권도 전액 충족되지 않습니다. 하나카드 가압류는 후순위여서 현재 가정에서는 배당이 없습니다.
임차인 분석 — 본건 713호 기준 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재호 | 713호 | 2025.04.10 | 30,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
박재호의 전입일은 2025년 4월 10일로, 말소기준인 2021년 12월 28일 국민은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 임차보증금 30,000,000원은 매수인에게 대항할 수 없고 보증금 승계도 없습니다. 확정일자·배당요구 및 최우선변제 적용 여부는 미상이며, 예상배당표에도 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 80%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 감정가 250,000,000원에서 한 차례 유찰된 200,000,000원입니다. 감정가 대비 80%까지 내려왔지만, 산업시설(공장) 물건은 동일 용도·면적·입지의 실제 거래와 비교해야 합니다. 실거래 근거 없이 “감정가보다 20% 낮다”는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 금액 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 200,000,000원 | 196,400,000원 | 216,888,173원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(64%) | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 256,328,173원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 287,880,173원 | 0원* |
* 금액 기준 임차보증금·미배당채권 승계는 0원입니다. 다만 매각물건명세서에 명시된 1토지 을구 18번 구분지상권설정등기는 각 회차에서도 별도로 인수합니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 1.8% 추정) | - | 3,600,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 405,600,000원 | 196,400,000원 |
| 3. 가압류 · 하나카드주식회사 | 7,688,173원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 413,288,173원 중 196,400,000원이 배당되고, 총 미배당은 216,888,173원입니다. 금천구 압류, 당해세 및 임차인 최우선변제는 실제 배당액의 변동 요인입니다. 채권자의 미배당액 자체는 매수인이 승계하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 산업시설(공장)로 등재돼 있습니다. 토지는 공장 및 근린생활시설 건물부지로 이용 중입니다.
- 위치. 서울세관구로지원센터 서측 인근이며, 주위는 오피스텔·아파트형 공장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 독산역이 있습니다. 건물 서측에는 왕복 4차선 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 2021.09.09 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 15층 건물로, 공동위생·급배수·승강기·주차장·스프링클러·화재탐지 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 등기 원문 확인. 1토지 을구 18번 구분지상권의 권리자, 존속기간, 범위, 지료와 건물 이용·처분 제한을 확인해야 합니다.
- 본건 점유 특정. 감정평가서에는 기호 (1) 공실, 기호 (2) 인사이드카 이용으로 기재돼 있으므로 713호의 실제 점유·사용 상태를 현장에서 특정해야 합니다.
- 임차인 서류 확인. 박재호의 전입은 후순위여서 대항력은 없지만 확정일자·배당요구·최우선변제 적용 여부와 실제 점유를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 712호와 공동담보입니다. 공동담보 배당과 다른 공동담보물의 진행 상황을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 80%만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 산업시설의 최근 실거래와 임대수익을 기준으로 입찰가를 정해야 합니다.
- 세금·관리비. 금천구 압류의 세목·체납액과 공용부분 관리비 체납 여부를 관계기관과 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 토지 별도등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “0원 인수”와 “권리 무부담”은 다르다
현재 최저가는 200,000,000원이고 임차인 보증금이나 미배당채권을 금액으로 떠안을 가능성은 없습니다. 본건 임차인 박재호의 전입은 말소기준보다 늦고, 후순위 가압류와 압류도 매각으로 소멸합니다. 여기까지만 보면 단순한 사건처럼 보입니다.
그러나 매각물건명세서가 1토지 을구 18번 구분지상권설정등기의 인수를 명시하고 있습니다. 이 권리는 0원으로 표시되는 배당계산 바깥의 부담입니다. 여기에 산업시설(공장) 용도와 실거래 가격 검증 필요성이 겹칩니다. 따라서 결론은 임차인 금액 인수는 안전하지만, 토지 권리와 가격은 보류입니다. 구분지상권의 실제 영향이 확인되기 전에는 감정가의 80%라는 할인율만으로 입찰 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.