240,000,000원
서울남부지방법원 2025타경580. 금천구 시흥동 해비치빌 5층 504호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 원씨전은 2017.05.10. 매매를 원인으로 2017.07.24. 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 151,200,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 현재 권리분석의 말소기준입니다.
말소기준보다 앞선 2017.06.13. 농협은행 공동담보 근저당 채권최고액 1,200,000,000원이 확인되지만, 2017.07.19. “1번 근저당권설정등기말소”가 기재돼 있습니다. 따라서 채권최고액 12억원을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조로 해석해서는 안 됩니다. 이후의 신한은행 근저당과 신주석 근저당, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하며, 신흥인베스트대부 근저당과 관련 질권은 2021.11.22. 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경580 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 173-19 해비치빌 제5층 제504호 도로명주소: 서울특별시 금천구 독산로22길 35-14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 원씨전 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 240,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 110,312,402원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기 발급 | 서울남부지방법원 등기국 · 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 12억원 공동담보는 말소, 신한은행이 말소기준
② 점유관계 — 실제 전입자 3명, 모두 말소기준 이후 전입
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 확인되는 실제 전입자는 3명입니다. 세 사람 모두 말소기준일인 2017.07.24. 이후 전입해 등기 순위상 대항력은 없습니다. 다만 사용 부분과 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 점유 형태와 명도 협의 가능성은 별도로 조사해야 합니다.
| 전입자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| WEN XIZHEN | 2017.07.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN MINGZI | 2017.12.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HONG YINGZHE | 2025.07.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 80%지만 실거래 비교자료는 없다
감정가는 300,000,000원이고, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 240,000,000원으로 감정가의 80%입니다. 그러나 동일 건물·인근 다세대의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않아, 최저가가 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정 · 제공 시뮬레이션 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,200,000,000원 | 235,840,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 151,200,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 주식회사신흥인베스트대부 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 신주석 | 18,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 6번 근저당권 · 신주석 | 22,500,000원 | 0원 |
| 7. 을구 9번 근저당권 · 신주석 | 20,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 10번 근저당권 · 신주석 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션의 총 채권액은 1,456,700,000원, 예상 배당액은 235,840,000원, 미배당액은 1,220,860,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·저층 공동주택·학교·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 건물로 외벽은 벽돌쌓기 등이며, 샷시 창호·엘리베이터·난방·위생 및 급배수설비를 갖췄습니다.
- 토지. 2필지 일단의 대체로 사다리형 남서하향 완경사지이며, 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 서측과 북측으로 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역·주차환경개선지구·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 지목 도로를 대상으로 한 허가구역 지정기간은 2024.09.10.~2029.09.09.이고, 외국인 등을 대상으로 한 단독·다가구·아파트·연립·다세대 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 현황 확인. 위반건축물 표시는 없지만, 내부구조가 집합건축물대장상 현황도 및 탐문 내용과 다소 다를 수 있어 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농협 근저당 말소 원본 확인. 2017.07.19. 을구 1번 근저당 말소와 공동담보목록 제2016-790호의 해제 범위를 원본 등기부에서 재확인하세요.
- 전입자 3명 점유 조사. WEN XIZHEN, JIN MINGZI, HONG YINGZHE의 실제 거주 여부와 사용 부분, 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 미상이므로 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
- 당해세 확인. 반복된 지방세 압류 이력이 있으므로 배당보다 우선할 당해세가 있는지 확인하세요.
- 실거래 조사. 감정가의 80%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 다세대의 최근 거래를 층·면적·대지권별로 비교하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가서도 내부구조가 현황과 다를 수 있다고 기재하므로 누수·수리비·불법변경 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐지만, 점유와 가격은 아직 미확인
이 사건에서 가장 먼저 경계해야 할 숫자는 농협은행 공동담보 근저당의 채권최고액 1,200,000,000원입니다. 하지만 해당 근저당은 2017.07.19. 이 호에서 말소됐으므로, 이를 그대로 매수인 인수액으로 계산하는 것은 맞지 않습니다. 현재 말소기준은 2017.07.24. 신한은행 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸해 등기상 인수액은 0원입니다.
다만 실제 전입자 3명의 보증금과 점유 형태가 확인되지 않았고, 최저가 240,000,000원을 검증할 최근 실거래 자료도 없습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 점유와 가격은 보류”입니다. 원본 등기에서 농협 근저당 말소 범위를 최종 확인하고 전입자 현황과 인근 거래가를 조사한 뒤에야 응찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
