서울남부지방법원 2025타경580. 서울 금천구 시흥동 해비치빌 제5층 제504호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 원씨전이고, 권리분석의 기준점은 2017.07.24 설정된 주식회사신한은행 채권최고액 151,200,000원 근저당권입니다. 이후 남아 있는 신주석 명의 근저당권들과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당자료상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 사건은 “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 현황조사 등에 확인되는 전입자는 HONG YINGZHE, WEN XIZHEN, JIN MINGZI 3명입니다. 전입일은 각각 2025.07.21, 2017.07.31, 2017.12.01로 모두 말소기준일인 2017.07.24 이후이므로 대항력은 없지만, 보증금이 확인되지 않아 최우선변제 해당 여부와 배당 변동 가능성은 원문 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경580 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 173-19 해비치빌 제5층 제504호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로22길 35-14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 원씨전 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 153,600,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행의 승계인 케이에프에스이오공육유동화전문 유한회사 / 110,312,402원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2017.07.24 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 신주석 명의 근저당권 4건과 2025.09.02 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 금천구 압류와 의정부시 압류 등은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 임차·점유 — 전입자 3명 모두 말소기준 이후
| 전입자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| HONG YINGZHE | 2025.07.21 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 미확인 | 승계 없음 |
| WEN XIZHEN | 2017.07.31 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 미확인 | 승계 없음 |
| JIN MINGZI | 2017.12.01 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 미확인 | 승계 없음 |
세 사람의 전입신고는 모두 2017.07.24 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 낙찰자에게 대항할 수 있는 선순위 임차인이 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확정되지 않은 상태이므로 최우선변제 대상인지와 실제 점유 범위는 입찰 전 확인하는 편이 안전합니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 51.2%
감정가는 300,000,000원, 현재 최저매각가는 153,600,000원입니다. 3회 유찰을 거치며 감정가의 51.2% 수준까지 내려왔습니다. 다음 유찰 시나리오에서는 122,880,000원, 그 다음은 98,304,000원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 153,600,000원 | 51.2% | 76,050,400원 |
| 4회 유찰 시 | 122,880,000원 | 40.96% | 106,340,320원 |
| 5회 유찰 시 | 98,304,000원 | 32.77% | 130,565,472원 |
④ 예상배당표 (매각가 153,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,950,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 151,200,000원 | 150,649,600원 |
| 3. 근저당 · 신주석 | 18,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 신주석 | 22,500,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 신주석 | 20,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 신주석 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 153,600,000원을 기준으로 채권총액 226,700,000원 중 150,649,600원이 배당되고, 76,050,400원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥초등학교 남동측 인근으로, 주변에 단독주택·저층 공동주택·학교·소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕이며, 엘리베이터·난방·위생 및 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 2필 일단으로 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며 서측과 북측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·2종일반주거지역·과밀억제권역·주차환경개선지구 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정이 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 별도로 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입자 3명 재확인. 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구·점유범위를 원문에서 다시 확인하세요.
- 최우선변제 확인. 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 보증금 규모에 따라 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 300,000,000원에서 153,600,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 주변 유사 물건 거래와 비교하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 76,050,400원은 곧바로 낙찰자 인수를 뜻하지 않습니다. 제공된 배당분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 내부 상태 확인. 감정자료상 내부구조는 집합건축물대장 건축물현황도와 소유자 탐문 등을 바탕으로 확인돼 현황과 다소 상이할 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 임차 확인과 가격 검증
이 사건의 등기 구조만 보면 기준은 명확합니다. 2017.07.24 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 남아 있는 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 전입자 3명도 모두 말소기준 이후 전입이어서 대항력은 없습니다. 배당분석상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 보증금이 확인되지 않은 전입자가 3명이라는 점은 입찰 전 반드시 정리해야 합니다. 특히 최우선변제 해당 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 또 3회 유찰로 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔더라도 그것만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 이 물건은 권리 인수 여부는 비교적 명확하지만, 임차 세부사항과 실제 시장가격 확인이 최종 입찰가를 결정하는 핵심입니다.
