113,664,000원
서울남부지방법원 2025타경604. 강서구 화곡동 휴엔유빌 5층 502호로, 감정 이용상태는 근린생활시설 및 도시형생활주택 (단지형다세대)입니다. 대상 전용면적은 23.77㎡이고 건물은 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 현재 최저매각가는 113,664,000원으로 감정가 222,000,000원 대비 51.2%까지 떨어졌습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 할인율이 아니라 말소기준보다 앞선 전세권입니다.
등기부상 2022.10.21 케이씨주식회사 명의로 전세금 255,000,000원, 범위 502호 전부의 전세권이 설정돼 있습니다. 반면 말소기준은 2023.10.18 국의 압류입니다. 따라서 해당 전세권은 말소기준보다 먼저 성립한 권리로 표시돼 있고, 현재 매각대금 113,664,000원을 가정한 배당에서는 집행비용을 제외하고 111,272,704원만 배당되어 143,727,296원이 부족합니다. 가격 판단은 이 미배당 위험을 제외한 최저가만으로 해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경604 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1100-3 휴엔유빌 제5층 제502호 · 화곡로59길 29-12 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 전용 23.77㎡ · 근린생활시설 및 도시형생활주택(안방1·거실1·화장실1·드레스룸1) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제5층 제502호 |
| 소유자 | 김은규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 113,664,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
2020.04.27 경인북부수산업협동조합 근저당권 3,250,000,000원이 설정됐으나 2020.05.29 등기부상 말소됐습니다. 이후 2022.10.21 케이씨주식회사 명의의 전세권이 255,000,000원으로 설정됐고, 2023.10.18 국의 압류가 이 사건의 말소기준으로 잡혀 있습니다. 이후 서울특별시 압류와 2025.07.17 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 점유자 1명, 대항력은 미상
| 점유자 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 케이씨 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 1명으로 조사됐습니다. 다만 전입신고일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 주택임대차보호법상 대항력 여부를 “있다”로 단정할 수 없습니다. 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 두는 것이 맞습니다. 별도로 등기부에는 케이씨주식회사 명의 전세권 255,000,000원이 존재하므로 점유관계와 등기 전세권을 함께 확인해야 합니다.
③ 가격 비교 — 1.14억이 아니라 2.57억 관점
현재 최저가 113,664,000원만 놓고 보면 최근 12개월 거래 평균 289,500,000원의 39.3%에 불과해 매우 낮아 보입니다. 그러나 선순위 전세권의 현재 회차 미배당액 143,727,296원을 함께 보면 실질 부담 기준은 257,391,296원입니다.
이는 2026.07 최신 거래 261,000,000원과는 차이가 크지 않고, 최근 12개월 평균 289,500,000원보다는 낮습니다. 다만 비교 거래의 전용면적은 36.5㎡ 또는 41.44㎡로, 대상 전용 23.77㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 실거래 금액만 나란히 놓고 대상 물건이 싸다고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 36.5㎡ | 2 | 261,000,000원 |
| 2025.10 | 36.5㎡ | 3 | 318,000,000원 |
| 2023.12 | 41.44㎡ | 6 | 367,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 289,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 113,664,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,391,296원 |
| 1. 전세권 · 케이씨주식회사 | 255,000,000원 | 111,272,704원 |
| 미배당 | - | 143,727,296원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전부가 집행비용과 전세권 배당에 사용되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 113,664,000원 | 111,272,704원 | 143,727,296원 |
| 4회 유찰 시 | 90,931,200원 | 88,894,438원 | 166,105,562원 |
| 5회 유찰 시 | 72,744,960원 | 71,035,551원 | 183,964,449원 |
유찰이 이어지면 표면상 최저가는 90,931,200원, 72,744,960원으로 더 내려가지만 전세권의 미배당액은 각각 166,105,562원, 183,964,449원으로 늘어납니다. 따라서 이 사건은 “유찰될수록 자동으로 싸지는 물건”으로 보기 어렵습니다. 선순위 전세권 처리 결과가 확인되지 않은 상태에서 최저가 할인율만 보고 접근하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 북동측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 연립주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설 및 도시형생활주택(안방1·거실1·화장실1·드레스룸1), 단지형다세대로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 주차장시설, 무인택배함이 있습니다.
- 도로. 인접필지와 등고평탄한 정방형 토지이며 동측으로 약 5m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,525,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 휴&유빌은 18세대이며 2020.04.23 준공입니다. 비교 실거래 표본은 3건에 그치고 대상 면적과도 일치하지 않아 가격 판단의 불확실성이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 2022.10.21 설정된 케이씨주식회사 전세권 255,000,000원의 존속·배당·매각 후 처리 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 최우선 확인해야 합니다.
- 미배당액 확인. 현재 회차 가정 미배당액은 143,727,296원입니다. 이 금액을 무시한 채 최저가 113,664,000원만 취득비용으로 보면 안 됩니다.
- 점유자 확인. 케이씨의 전입신고일·보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 가능·미상으로 보고 현황조사와 주민등록 자료를 재확인해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 대상은 전용 23.77㎡인데 실거래 표본은 36.5㎡·41.44㎡입니다. 금액 단순 비교로 적정가를 정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -21.1%입니다. 전체 평균 315,333,333원보다 최근 12개월 평균 289,500,000원과 최신 거래 261,000,000원을 우선 보세요.
- 다회 유찰 자체를 메리트로 보지 않기. 현재 이미 3회 유찰됐고 단지 경매물건 평균 유찰횟수도 2.4회입니다. 유찰 횟수보다 권리·실질 부담을 우선해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·전세권 관련 서류를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “51% 할인”보다 2.55억 전세권을 먼저 본다
이 물건은 감정가 222,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 113,664,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 하지만 말소기준 2023.10.18 압류보다 앞선 2022.10.21 전세권 255,000,000원이 존재하고, 현재 회차 배당 가정에서도 143,727,296원이 남습니다. 최저가에 이 미배당 위험을 더한 기준은 257,391,296원으로, 2026.07 최신 거래 261,000,000원과 거의 붙습니다. 더구나 그 실거래조차 대상보다 큰 36.5㎡ 물건입니다.
최근 거래 추세는 -21.1%이고, 점유자의 전입·보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 “3회 유찰된 저가 다세대”가 아니라 “선순위 전세권과 점유관계를 먼저 해소해야 가격을 논할 수 있는 사건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리 확인 전에는 낮은 최저가를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
