인천지방법원 2024타경502002. 은성아파트 비동 6층 601호, 전용 34.76㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김재성이고 2020.08.12 매매를 원인으로 2020.08.28 소유권을 취득했으며 거래가액은 76,500,000원입니다. 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 2021.03.23 원주세무서장 관련 국 압류입니다. 이 압류가 말소기준으로 선언돼 있고, 이후의 국민건강보험공단·부산광역시·국 압류, 최윤선의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “후순위니까 끝”이라고만 보면 안 됩니다. 임차인 최윤선은 2020.08.07 전입·점유개시, 확정일자 2020.07.17로 말소기준 2021.03.23보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인입니다. 현재 최저가로 계산한 자동 배당모형에서는 보증금 중 59,569,664원이 남지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있어 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경502002 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안중로50번길 44-19, 비동 6층601호 (주안동,은성아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 34.76㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 6층 601호 |
| 소유자 | 김재성 (2020.08.12 매매 · 2020.08.28 소유권이전 · 거래가액 76,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 17,648,000원 (13회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 76,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2021.03.23 국 압류입니다. 이후 압류 4건과 주택임차권등기, 2024.01.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한편 2021.07.20에는 한국자산관리공사 관련 공매공고 부기등기가 있어 법원경매와 공매 진행의 교차 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최윤선 | 제6층 제601호 34.76㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 76,500,000원 | 2020.08.07 / 2020.07.17 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 표본 신뢰도는 낮다
은성B동은 10세대, 사용승인일은 2002.06.07이고, 분석 대상 전용면적은 34.76㎡입니다. 실거래 표본은 1건으로, 2022.01 전용 34.76㎡ 5층이 90,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 34.76㎡ | 5 | 90,000,000원 |
현재 최저매각가 17,648,000원은 실거래 기준의 19.6%입니다. 확약을 반영한 실질취득도 17,648,000원이므로 표면적인 가격 격차는 큽니다. 다만 실거래가 1건뿐이고 그 거래월이 2022.01이라는 점 때문에, 90,000,000원을 현재 시세의 확정값처럼 사용해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,648,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 717,664원 |
| 1. 임차인 최윤선 보증금 · 우선변제 | 76,500,000원 | 16,930,336원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 76,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
자동 배당모형상 최윤선 보증금의 부족분은 59,569,664원으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 석암초등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 6층 601호이며, 위생설비·급배수시설이 구비돼 있고 계단을 통해 출입합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 1,271,000원/㎡입니다.
- 환금성. 은성B동은 10세대 소규모 단지이고 실거래 표본은 1건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 13.0회·낙찰률 0.0%로, 매각 유동성은 보수적으로 봐야 합니다.
- 건축물 리스크. 매각물건명세서 비고에 집합건축물대장상 ‘위반건축물(무단증축)’ 등재가 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 을구 11번 최윤선 주택임차권을 대상으로 하고, 매각 후 말소에 필요한 조건이 모두 충족되는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 자동계산 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 자동 배당모형상 미배당은 59,569,664원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 세금 배당순위 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있고, 당해세가 포함되면 임차인 우선배당액 등 실제 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장상 ‘위반건축물(무단증축)’ 기재의 구체적 위치·면적·시정 여부와 금융 및 재매각에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 공매 병행 여부 확인. 2021.07.20 공매공고 부기등기가 존재하므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 현재 진행상태를 교차 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 확인된 실거래는 2022.01의 90,000,000원 1건이므로, 이 숫자 하나만으로 현재 적정가를 확정하지 말아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 가장 중요한 반전은 대항력 임차인의 존재 자체보다 말소동의 확약입니다. 최윤선의 보증금 76,500,000원은 현재 매각가를 크게 웃돌고, 자동 배당만 보면 59,569,664원의 미배당이 남습니다. 그러나 명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 매수인이 떠안을 실질 금액은 0원입니다.
가격도 감정가 105,000,000원에서 17,648,000원까지 내려와 실거래 표본 90,000,000원의 19.6% 수준입니다. 그럼에도 13회 유찰, 10세대 소규모 단지, 위반건축물(무단증축), 공매공고, 세금 압류, 실거래 1건이라는 조건이 겹칩니다. 따라서 결론은 권리 인수는 확약으로 크게 완화됐지만, 환금성과 물건 자체 리스크는 여전히 높은 편입니다. 이 물건의 승부처는 더 싼 가격이 아니라, 왜 13번이나 시장에서 선택받지 못했는지를 현장에서 확인하는 데 있습니다.
