서울남부지방법원 2025타경633. 가산디지털단지역 남동측 인근에 있는 ‘비즈트위트 바이올렛 5차’ 제2층 제202호 오피스텔입니다. 소유자 정명자는 2015.02.24. 거래가액 119,032,727원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 신한은행 명의의 채권최고액 98,400,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후의 경매개시결정과 주택임차권은 매각으로 소멸합니다.
임차인 김혜지는 임대차계약일 2024.11.21., 점유개시일 2024.11.24., 주민등록일·확정일자 2024.11.25.이고 보증금은 35,000,000원입니다. 전입과 점유가 2015년 말소기준 근저당보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 했지만 신한은행 근저당이 선순위이고 현재 최저가에서는 배당재원이 모두 소진돼, 임차보증금의 예상배당은 0원입니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니라 임차인의 미회수액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경633 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 15층 건물 내 제2층 제202호 · 사용승인일 2014.09.05. |
| 소유자 | 정명자 (2015.02.24. 소유권 취득 · 거래가액 119,032,727원) |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 69,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 84,695,800원 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸
2014년 소유권보존과 신탁등기를 거친 뒤, 2015.02.24. 신탁재산이 다시 문영종합개발에 귀속되고 정명자에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당이 말소기준입니다. 2023년 국민건강보험공단 압류는 같은 해 해제돼 말소됐고, 2025년 경매개시결정과 김혜지의 임차권등기는 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜지 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2024.11.25. 배당요구 2025.08.28. | 35,000,000원 차임 300,000원 | 없음 말소기준 이후 전입 | 후순위 현재 배당안 0원 | 없음 매수인 인수 0원 |
실제 임차인은 김혜지 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 임차권자 본인의 신고이며, 보증금 중복 합산 문제는 없습니다. 임차권등기가 존재하더라도 그 기초가 되는 전입과 점유가 선순위 근저당보다 늦어 대항력은 발생하지 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가 64%와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 69,760,000원으로 감정가 109,000,000원의 64%이며, 두 차례 유찰된 상태입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율과 같은 의미가 아닙니다. 최근 거래가격과의 직접 비교 없이 최저가만 보고 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,655,680원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 98,400,000원 | 68,104,320원 |
| 2. 임차권 · 김혜지 | 35,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 68,104,320원이 신한은행에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 30,295,680원이 미배당됩니다. 임차인 예상배당과 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지역(지하철 1호선·7호선) 남동측 인근이며, 주변은 지식산업센터, 근린생활시설과 오피스텔이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2014.09.05. 사용승인된 철근콘크리트조 15층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차장 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 서측 약 10미터, 남측 약 8미터, 동측 약 5미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 임차권등기만으로 현재 점유 상태를 알 수 없으므로 현장조사와 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 김혜지의 예상배당은 0원이지만 대항력이 없어 매수인 승계액도 0원입니다.
- 실거래 대조. 감정가 64%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일 건물과 인근 오피스텔의 최신 거래를 확인해야 합니다.
- 임대수익 검토. 실제 월세 수준, 공실 기간, 관리비와 기계식주차장 이용 조건을 확인해 수익성을 계산해야 합니다.
- 체납 관리비. 공용부분 관리비 중 낙찰자 부담 가능 금액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 명확, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2015.02.24. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 김혜지의 전입·확정일자는 2024.11.25.로 후순위입니다. 현재 최저가에서 보증금 35,000,000원을 배당받지 못하더라도 대항력이 없으므로 낙찰자가 이를 인수하지 않습니다. 따라서 최저가 69,760,000원과 실질취득액은 동일합니다.
다만 두 차례 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 매력이 확인된 것은 아닙니다. 오피스텔은 동일 건물의 최근 매매가와 월세, 관리비, 공실 가능성에 따라 가치 차이가 커질 수 있습니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 최근 거래와 임대수익 확인 후 결정입니다.