서울남부지방법원 2025타경638. 강서구 등촌동 동양하우징 101동 8층 801호로, 공부상 용도와 감정 이용상태 모두 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 전용면적은 23.38㎡이고, 2019년 4월 25일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 10층 건물의 8층입니다. 소유자 심준석은 2019년 9월 27일 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 308,000,000원입니다.
현재 권리분석의 중심은 2021년 8월 23일 설정된 주식회사토포스파이낸셜대부의 근저당권 300,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후의 리드코프 가압류와 임의경매개시결정, 토포스파이낸셜대부 전세권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경638 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 721 동양하우징 제101동 제8층 제801호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 23.38㎡ · 10층 중 8층 |
| 사용승인 | 2019.04.25 |
| 소유자 | 심준석 · 2019.09.27 소유권이전 · 거래가액 308,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 172,160,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사토포스파이낸셜대부 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 말소기준은 2021.08.23 주식회사토포스파이낸셜대부 근저당권 300,000,000원입니다. 그 뒤 2024년 리드코프 가압류 5,174,590원과 2025년 임의경매개시결정이 이어집니다. 같은 날 설정돼 현재 등기에 남아 있는 토포스파이낸셜대부 전세권 5,000,000원도 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
2019년부터 2021년 사이의 이음손대부 근저당권 240,000,000원, 관련 질권, 전세권 5,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2023년 강서구 압류 역시 같은 해 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 하락장 보정 후에도 최저가는 낮다
동양하우징은 78세대이며 비교 대상 전용면적은 23.38㎡입니다. 최근 거래 자료는 면적 22.85㎡부터 25.71㎡까지 포함돼 있고, 전체 12건 평균은 264,291,666원입니다. 하지만 가격 판단은 과거 거래를 모두 섞은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 259,416,666원과 최신 거래 265,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 22.85㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 2025.09 | 22.85㎡ | 11 | 285,000,000원 |
| 2025.07 | 22.85㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2025.05 | 25.21㎡ | 5 | 263,500,000원 |
| 2025.04 | 23.38㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 2025.04 | 25.71㎡ | 3 | 268,000,000원 |
| 2025.03 | 22.85㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 2025.03 | 22.85㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2024.08 | 22.85㎡ | 11 | 265,000,000원 |
| 2024.08 | 22.85㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2024.05 | 23.38㎡ | 7 | 265,000,000원 |
| 2024.04 | 22.85㎡ | 9 | 295,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 259,416,666원 |
최근 12개월 평균은 259,416,666원이고 최신 거래는 2026년 3월 265,000,000원입니다. 현재 최저매각가 172,160,000원은 최근 평균의 66.4%입니다. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -3.6% 하락했으므로 시장이 약해진 점은 반드시 반영해야 하지만, 하락한 최근 평균을 기준으로도 경매 최저가와는 상당한 간격이 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,210,240원 |
| 2. 근저당 · 주식회사토포스파이낸셜대부 | 300,000,000원 | 168,949,760원 |
| 3. 전세권 · 주식회사토포스파이낸셜대부 | 5,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 리드코프 | 5,174,590원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 310,174,590원 중 예상 배당은 168,949,760원이며 미배당은 141,224,830원입니다. 소유자 잔여는 0원, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원 유지
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 172,160,000원 | 168,949,760원 | 141,224,830원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 137,728,000원 | 134,999,808원 | 175,174,782원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 110,182,400원 | 107,839,846원 | 202,334,744원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 신청채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 채권자가 전액 회수하지 못한다는 사실과 매수인이 그 부족분을 인수한다는 것은 다른 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 용도와 현황 모두 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 전용 23.38㎡의 소형 주거형 물건입니다.
- 입지. 대일고등학교 남측 인근이며 주변은 다세대주택·단독주택·다가구주택·근린생활시설·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 원거리에 지하철 5호선 목동역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 8층이며 사용승인일은 2019.04.25입니다. 승강기·난방·주차장·소방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 30미터, 남측과 서측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역·원추표면구역·대공방어협조구역 등이 포함돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,779.5㎡, 공시지가 6,152,000원/㎡, 평지의 사다리형 토지입니다.
- 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 평균 264,291,666원보다 최근 12개월 평균 259,416,666원과 최신 거래 265,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -3.6%입니다. 현재 할인폭이 크더라도 하락 흐름 자체는 가격 결정에 반영해야 합니다.
- 소형 다세대 환금성. 78세대, 전용 23.38㎡ 규모의 도시형생활주택이므로 아파트와 동일한 환금성을 전제하지 않는 것이 좋습니다.
- 질권 부기등기 원본 확인. 말소기준 근저당권부채권에 이영화·김영순 각 지분 2분의 1 질권이 기재돼 있으므로 최신 등기와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 실제 점유자를 입찰 직전 확인하세요.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 원본 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 환금성을 따질 물건
이 물건의 현재 구도는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021년 토포스파이낸셜대부 근저당권이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 감정가 269,000,000원에서 2회 유찰돼 172,160,000원까지 내려왔습니다.
다만 가격 판단은 전체 실거래 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 259,416,666원, 최신 거래는 265,000,000원이고 최근 거래 추세는 -3.6%입니다. 하락장을 반영해도 현재 최저가가 최근 평균의 66.4%라는 점은 분명한 장점입니다. 반대로 소형 도시형생활주택이라는 환금성 특성과 2회 유찰 이력은 응찰가를 보수적으로 정해야 할 이유입니다. 권리 인수는 낮고, 가격 간격은 크지만, 최종 승부는 소형 다세대의 실제 매도 가능 가격을 어디까지 보수적으로 잡느냐에 달려 있습니다.
