인천지방법원 2024타경506080. 인천 중구 을왕동 827-9 소재 물건으로, 일괄매각과 제시외 건물 포함 조건이며 현황은 상업용주택인 펜션으로 이용 중입니다. 말소기준은 2011.04.22. 접수된 신포중앙새마을금고의 채권최고액 882,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름이고, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 난도는 등기부만으로 끝나지 않습니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 현황은 숙박 운영 성격의 펜션입니다. 토지 대부분이 건물과 마당의 대지로 보이지만 정확한 면적과 인접 토지 경계는 별도 측량이 필요하며, 토지 위 이동식 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 따라서 권리 인수보다 현장 점유·운영 상태·경계·제외 물건을 확인하는 실사가 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경506080 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 을왕동 827-9 · 인천광역시 중구 용유서로450번길 41-14 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 현황 상업용주택(펜션) · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 635㎡ · 지목 대 · 상업용 · 자연녹지지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반목구조 경사지붕 단층 · 사용승인 2010.11.16 · 위생·상하수도 설비 |
| 소유자 | 성심개발컨설팅주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 774,825,040원 / 542,377,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신포중앙새마을금고 / 881,337,040원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 공시지가 | 738,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준권리는 2011.04.22. 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 접수된 을구 2번 근저당권과 2011.11.14. 설정된 을구 3번 근저당권은 그보다 후순위이며, 이후의 압류와 현재 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 1·2번 근저당권은 2024.07.22. 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 느티나무제이차유한회사의 근질권이 설정됐지만, 기준이 되는 최초 근저당권 설정일은 2011.04.22.입니다.
② 가격보다 먼저 볼 현장 쟁점
- 현황 용도. 감정평가상 건물들은 상업용주택인 펜션으로 이용 중입니다. 일반 주택이 아닌 영업용 이용상태를 전제로 활용성과 환금성을 판단해야 합니다.
- 공부상 용도 차이. 목록3은 등기사항전부증명서상 단독주택이지만, 건축물대장에는 2021.10.18. 변경으로 제1종근린생활시설로 기재되어 있고 현황은 펜션입니다.
- 건물 표시 차이. 목록2 건물은 공부상 비-1 가동이나 현황은 301호이고, 목록3 건물은 공부상 비-1 나동이나 현황은 302호입니다.
- 토지 경계. 토지 대부분은 건물과 마당의 대지로 보이지만 정확한 면적과 인접 토지와의 경계는 측량 등 별도 확인이 필요합니다.
- 매각 제외 물건. 토지 위 이동식 컨테이너는 철거·이동이 용이한 것으로 평가되어 매각대상에서 제외됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 542,377,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,823,770원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 신포중앙새마을금고 | 882,000,000원 | 534,553,230원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 신포중앙새마을금고 | 336,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 인천광역시중구 | 548,400,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 최원규 | 700,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,466,400,000원 중 채권자 예상배당은 534,553,230원이며, 총 미배당액은 1,931,846,770원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있으나, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 왕산해수욕장 북동측 인근이며, 주변에는 펜션·단독주택·농경지·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 배차시간 등을 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역·성장관리계획구역·장애물제한표면구역·성장관리권역에 해당하며, 토지거래계약 허가구역에도 포함됩니다.
- 접도·형상. 완경사의 사다리형 토지이며 세로한면(가) 조건입니다.
- 환금성. 펜션 이용 물건은 주거용 부동산과 달리 영업상태·시설관리·관광수요·접근성에 따라 매수층과 가격 편차가 커질 수 있으므로 현장 운영자료 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현황조사 이후 변동 여부, 실제 점유자, 펜션 운영주체와 객실 사용관계를 확인하세요.
- 측량 검토. 건물·마당이 사용하는 토지 범위와 인접 토지 경계를 측량 또는 지적자료로 확인하세요.
- 공부 대조. 단독주택·제1종근린생활시설·현황 펜션 사이의 용도 차이와 건물 표시를 등기부·건축물대장·현황조사서에서 대조하세요.
- 제외 물건 확인. 이동식 컨테이너가 매각대상에서 제외되므로 소유관계와 반출·철거 문제를 확인하세요.
- 세금 확인. 인천광역시중구와 국의 압류에 관련된 체납세액 및 당해세 여부를 확인하세요.
- 공매 교차 확인. 한국자산관리공사의 공매공고는 2022.07.20. 말소됐으나, 관련 공매 진행·취소 상태를 다시 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 접근하지 말고, 펜션 시설 상태와 활용가치를 반영한 별도 가격조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 현장 실사가 어려운 물건
등기상 구조만 보면 말소기준권리 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원인 인수 부담 없는 유형입니다. 그러나 펜션 이용, 임대관계 미상, 공부상 용도와 현황의 차이, 토지 경계 측량 필요, 매각 제외 컨테이너, 세금 우선배당 가능성이 겹칩니다.
현재 실질취득액은 최저가와 같은 542,377,000원이지만 이를 시세보다 낮다고 판단할 실거래 근거는 없습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 양호하지만 가격 판단과 현장 확인은 보수적으로”입니다. 등기부의 0원 인수만 확인하고 입찰할 물건이 아니라, 실제 영업·점유·경계·용도를 검증한 뒤에야 응찰가를 정할 수 있습니다.