서울남부지방법원 2025타경646. 서울 강서구 공항동 발쿠치네하우스 101동 202호 아파트입니다. 감정가는 373,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 298,400,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 80%까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다. 임차인 김현빈은 2020.08.21 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2020.08.31 전입·점유했으며, 말소기준인 2022.06.30 조성종 가압류보다 앞섭니다.
매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있고, 보증금 350,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 “1회 유찰됐으니 2.984억짜리 물건”이라고 보는 것은 잘못입니다. 현재 회차만 놓고도 입찰가 298,400,000원에 인수 56,577,600원이 더해져 실질 부담은 354,977,600원이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경646 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 1378 발쿠치네하우스 제101동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 38.7508㎡ · 지하2층·지상8층 건물 내 2층 |
| 사용승인 / 이용상태 | 2020.01.13 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 정보경 · 정재은 · 정제훈 |
| 감정가 / 최저가 | 373,000,000원 / 298,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김현빈 / 350,301,500원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2022.06.30 갑구 8번 조성종 가압류입니다. 그 이후의 압류·가압류와 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 김현빈의 전입·점유는 2020.08.31로 말소기준보다 약 2년 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024.06.17에 이루어졌지만 대항력 판단의 핵심인 전입·점유가 선행해 있어 미배당 보증금은 매수인에게 남습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현빈 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.08.31 | 2020.08.21 | 350,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
실제 임차인 1명. 김현빈은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 직접 임차인으로 기재되어 있습니다. 배당요구도 이루어졌습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 미배당 인수 | 입찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 298,400,000원 | 56,577,600원 | 354,977,600원 |
| 2회 유찰 시 | 238,720,000원 | 115,422,080원 | 354,142,080원 |
| 3회 유찰 시 | 190,976,000원 | 162,497,664원 | 353,473,664원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
발쿠치네하우스 전용 38.75㎡ 거래 표본은 3건이며 모두 2023.10 거래입니다. 거래가는 235,000,000원~248,000,000원, 평균은 243,666,666원입니다. 시세 집계상 현재 최저가 298,400,000원만 놓고도 최근 시세 평균의 122.5%입니다. 즉 인수액을 빼고 최저가만 비교해도 시세보다 낮지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 38.75㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2023.10 | 38.75㎡ | 4 | 248,000,000원 |
| 2023.10 | 38.75㎡ | 5 | 248,000,000원 |
| 평균 | 38.75㎡ | 3건 | 243,666,666원 |
더 중요한 비교 기준은 현재 실질취득 354,977,600원입니다. 이는 시세 집계 평균 243,666,666원보다 크게 높습니다. 보증금 자체인 350,000,000원만 기준으로 보아도 시세 평균과 상당한 격차가 있습니다. 따라서 이 사건에서는 유찰이 곧 가격 메리트로 연결되지 않습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당 인수가 커지기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 298,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,977,600원 |
| 1. 임차인 김현빈 보증금 | 350,000,000원 | 293,422,400원 |
| 2. 가압류 · 조성종 | 1,112,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 우석종합건설주식회사 | 3,259,576,800원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김현빈 | 350,301,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서 임차보증금 부족분은 56,577,600원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 7건이 있어 당해세가 선순위로 차감되면 임차인 배당액이 감소하고 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 공항동 ‘송정역(지하철 5호선)’ 남서측 인근으로, 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 송정역이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 규모. 발쿠치네하우스 45세대, 사용승인일 2020.01.13이며 본건은 전용 38.7508㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상8층이며 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 경매 유동성. 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수는 13.6회로 집계되어 있어 환금성은 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 총부담 확인. 현재 회차 298,400,000원에 낙찰받아도 미배당 보증금 56,577,600원을 더하면 단순 실질취득은 354,977,600원입니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 2회 유찰 시 인수 115,422,080원, 3회 유찰 시 162,497,664원으로 증가해 총부담은 350,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
- 선순위 임차인 원본 대조. 전입 2020.08.31·확정일자 2020.08.21·보증금 350,000,000원·배당요구 사실을 주민등록·임대차계약서·배당요구서와 대조하세요.
- 신청채권자와 임차인 관계 확인. 김현빈이 임차인이면서 강제경매 신청채권자로 기재된 이유와 임대보증금반환채권의 형성과정을 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 교부청구액과 법정기일을 확인해 임차인 배당 감소 및 인수 증가 가능성을 계산해야 합니다.
- 시세 재확인. 확인되는 거래 표본은 2023.10 3건이므로 현재 거래호가·최근 계약과 함께 보수적으로 재검증하세요.
맺으며 — “유찰됐어도 싸진 것이 아니다”
이 물건의 가격 구조는 명확합니다. 감정가 373,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저가가 298,400,000원으로 내려왔지만, 선순위 대항력 임차보증금이 350,000,000원입니다. 현재 회차에서 임차인이 배당받지 못하는 56,577,600원을 낙찰자가 인수하므로 단순 실질취득은 354,977,600원입니다. 다시 유찰되어 입찰가격이 낮아져도 인수액이 증가해 실질부담은 계속 3.5억원 수준에 머뭅니다.
반면 확인되는 실거래 3건은 235,000,000원~248,000,000원, 평균 243,666,666원입니다. 현재 최저가 자체도 이 평균의 122.5%이고, 실질취득은 그보다 훨씬 높습니다. 여기에 국세·지방세가 선순위 배당되면 임차인 미배당액과 매수인 인수가 더 커질 수도 있습니다. 최저가 할인은 착시이고, 핵심은 350,000,000원 보증금의 승계 구조입니다. 권리와 가격을 함께 보면 보수적인 접근이 필요한 사건입니다.
