인천지방법원 2024타경506080. 인천 중구 을왕동 827-10 일대의 대지·토지와 펜션 이용 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정가는 809,972,900원이고 1회 유찰되어 분석 기준 최저가는 566,981,000원입니다. 말소기준권리는 2011.04.22. 접수된 신포중앙새마을금고의 채권최고액 882,000,000원 근저당권입니다.
등기상 후순위 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당표에서도 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 점유자·전입·보증금·확정일자 관계가 확인되지 않은 상태에서는 대항력 유무를 확정적으로 단정할 수 없으므로, 여기서 말하는 인수 0원은 현재 확인된 등기권리와 배당 시뮬레이션을 기준으로 한 금액으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경506080 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 을왕동 827-10 · 인천광역시 중구 용유서로450번길 41-10 |
| 용도 / 현황 | 대지 + 토지 · 상업용주택(펜션) 이용 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 지목 대 · 658.0㎡ · 상업용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 성심개발컨설팅주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 809,972,900원 / 566,981,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신포중앙새마을금고 / 881,337,040원 |
| 말소기준권리 | 2011.04.22. 근저당권 · 신포중앙새마을금고 · 채권최고액 882,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 오래됐고 후순위 채권은 크게 남는다
말소기준은 2011.04.22. 접수번호 16148의 신포중앙새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 접수된 채권최고액 336,000,000원의 2번 근저당권과 2011.11.14. 설정된 인천광역시중구의 채권최고액 548,400,000원 근저당권은 후순위로, 매각 시 소멸합니다. 2019.01.09. 인천광역시중구 압류와 2024.02.01. 임의경매개시결정도 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 2013.08.28.에도 신포중앙새마을금고가 임의경매를 신청했으나 2014.01.07. 취하되어 2014.01.13. 경매개시결정 등기가 말소됐습니다. 2014.06.02. 최원규의 700,000,000원 가압류는 2016.07.05. 해제되어 2016.07.11. 말소됐고, 2017.06.19. 재산보전처분도 회생절차 개시신청 기각 후 2017.11.13. 말소됐습니다.
② 임차·점유와 인수 — 계산상 0원, 현황은 미상
확인된 임차인 신고는 없고, 예상배당표의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 펜션으로 이용 중인 상업용주택은 단순 주거용 부동산과 달리 운영자·사용자·점유자의 법률관계가 다양할 수 있으므로, 현장 점유자와 사용관계를 확인하기 전에는 명도 부담까지 없다고 단정하기 어렵습니다.
③ 회차별 가격과 실질취득
확인된 인수금이 0원이므로 각 회차의 실질취득금액은 낙찰가와 같습니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 펜션과 토지의 적정가치를 판단해서는 안 됩니다. 운영수익, 현황 건물, 제시외 건물, 토지 경계와 이용제한을 함께 반영해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 유찰 · 감정가 70% | 566,981,000원 | 0원 | 566,981,000원 | 1,907,488,810원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 396,886,700원 | 0원 | 396,886,700원 | 2,075,869,714원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 277,820,690원 | 0원 | 277,820,690원 | 2,193,268,800원 |
1회 유찰 가격에서는 채권자에게 558,911,190원이 배당되고, 총 채권액 2,466,400,000원 중 1,907,488,810원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자의 청구액 881,337,040원도 전액 충족되지 않으며, 558,911,190원 배당을 가정하면 322,425,850원이 남습니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 매수인 인수가 늘어나는 구조는 아니고, 채권자의 미배당액이 증가하는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 566,981,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 1.4% 추정) | - | 8,069,810원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 신포중앙새마을금고 | 882,000,000원 | 558,911,190원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 신포중앙새마을금고 | 336,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 인천광역시중구 | 548,400,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 최원규 | 700,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,466,400,000원 중 채권자 배당은 558,911,190원, 미배당은 1,907,488,810원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 최원규 가압류는 2016.07.11. 말소 이력이 있으므로 실제 배당요구 및 권리 상태를 원본과 대조해야 합니다.
⑤ 현황·입지·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 중구 을왕동 소재 왕산해수욕장 북동측 인근입니다. 주변에는 펜션·단독주택·농경지·임야가 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 2·3·5·6·8·9는 모두 상업용주택인 펜션으로 이용 중입니다.
- 건물. 일반목구조 경사지붕 단층 건물로 외벽은 사이딩판넬 마감, 창호는 샷시창호 등이며 사용승인일은 2010.11.16.입니다.
- 설비. 위생설비와 상·하수도설비가 되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 배차시간 등을 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 658.0㎡이며 상업용으로 이용 중입니다. 완경사·사다리형이고 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 738,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 성장관리계획구역·성장관리권역·장애물제한표면구역· 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고, 준보전산지에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 조사되지 않았고 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 매각조건과 현황 불일치 점검
매각물건명세서상 이 사건은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 목록 6의 주용도는 등기사항전부증명서에 단독주택으로 기재되어 있으나, 건축물대장에는 2021.10.18. 변경으로 제1종근린생활시설로 기재돼 있고, 현황은 목록 5와 함께 펜션으로 이용 중입니다.
또한 목록 5 건물은 공부상 “비-2 가동”이지만 현황은 “201호”, 목록 6 건물은 공부상 “비-2 나동”이지만 현황은 “202호”로 조사됐습니다. 본건 토지 대부분은 목록 5·6 건물과 마당의 대지로 보이나, 정확한 면적과 인접 토지와의 경계는 측량 등 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 펜션 운영자와 실제 점유자, 보증금·전입·확정일자·사업자등록 및 명도 가능 시점을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 매각대상 토지·건물·제시외 건물이 실제 현장에서 어느 부분인지 목록별로 대조하세요.
- 건물 표시. 비-2 가동·나동과 현황 201호·202호의 대응관계를 확인하세요.
- 용도 차이. 목록 6의 등기상 단독주택, 건축물대장상 제1종근린생활시설, 현황상 펜션 이용이 적법하게 연결되는지 확인하세요.
- 토지 경계. 658.0㎡ 토지와 인접 토지의 경계, 건물 및 마당이 차지하는 실제 범위를 측량 등으로 확인하세요.
- 토지 이용제한. 자연녹지지역·성장관리계획구역·장애물제한표면구역·토지거래계약 허가구역 관련 이용 제한을 확인하세요.
- 채권 승계. 신포중앙새마을금고의 경매신청과 엠씨아이대부주식회사·느티나무제이차유한회사의 권리변동 관계를 원본 기록에서 확인하세요.
- 공매 교차확인. 한국자산관리공사 공매공고와 취소·말소 이력, 현재 법원경매 진행 상태를 함께 확인하세요.
- 배당 제외항목. 당해세·최우선변제·집행비용 확정액에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리 인수보다 현황조사가 승부처
이 사건은 등기부만 보면 말소기준권리 이후 권리가 소멸하고, 매수인 인수도 0원으로 계산되는 구조입니다. 그러나 이를 곧바로 “안전하고 저렴한 물건”으로 해석해서는 안 됩니다. 펜션 이용 일괄매각이고, 임대관계가 확인되지 않았으며, 제시외 건물·목록별 용도와 호칭의 차이·토지 경계 측량· 공매 이력 및 근저당권 양도 관계까지 확인해야 합니다.
최저가 566,981,000원은 감정가의 70%이고 실질취득도 인수 0원 가정 아래 같은 금액입니다. 다만 적정 응찰가는 할인율이 아니라 실제 운영상태와 점유관계, 건축물의 법적 용도, 토지 경계와 이용제한을 확인한 뒤 산정해야 합니다. 등기상 인수는 낮지만, 현황조사 난도는 낮지 않은 물건입니다.