최저가는 최근 거래의 79.1%지만, 인수금이 열려 있다 — 구로동 제1층 제101호

서울남부지방법원 2025타경653. 서울 구로구 구로동 744-1 제1층 제101호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 감정평가 이용상태에도 제101호는 다세대주택으로 기재돼 있습니다. 감정가는 178,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저가는 142,400,000원입니다. 같은 면적 35.29㎡의 확인된 최근 거래는 2025년 7월 180,000,000원으로, 표면상 최저가는 거래가의 79.1%입니다.

하지만 이 사건의 승부처는 할인율보다 말소기준권리보다 먼저 점유를 시작한 임차 관련자입니다. 정정순은 2020년 5월 13일, 주식회사 코리아세븐은 2021년 1월 4일 전입한 것으로 조사됐고, 말소기준권리인 남부안농업협동조합 근저당은 2022년 2월 22일 설정됐습니다. 따라서 두 사람의 선순위 대항력 문제를 가격에 반드시 더해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

현재 말소기준권리는 2022년 2월 22일 설정된 남부안농업협동조합 근저당입니다. 이후 한국전력공사 가압류, 현재 경매개시결정, 김광문 근저당 및 그 이전등기는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 반면 정정순과 주식회사 코리아세븐의 점유·전입은 말소기준일보다 앞서므로, 낙찰자가 보증금 반환 문제를 떠안을 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석 — 확정 10,000,000원, 미확정 2건

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 조사된 임차 관련자는 총 3명입니다. 주식회사 코리아세븐의 보증금 10,000,000원은 대항력은 있으나 우선변제권이 없는 것으로 산정돼 매수인 인수액에 반영됐습니다. 정정순과 변미옥은 보증금이 모두 미상입니다.

③ 시세 비교 — 79.1%가 아니라 84.7%+부터 시작

확인된 동일 면적 거래는 2025년 7월, 전용 35.29㎡·3층의 180,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 이 한 건과 같은 180,000,000원입니다. 현재 최저가 142,400,000원만 비교하면 거래가의 79.1%지만, 확정 인수액을 더한 최소 실질취득액 152,400,000원은 거래가의 84.7%입니다.

다만 시세 표본이 한 건뿐이고 비교 거래는 3층, 경매 대상은 1층입니다. 더 중요한 문제는 미상 보증금입니다. 정정순·변미옥의 인수액이 합계 27,600,000원을 넘으면 최종 실질취득액은 180,000,000원을 넘어섭니다. 따라서 보증금 확인 전에는 최근 거래보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 142,400,000원 가정)

채권 총액 1,040,791,130원 중 예상 배당액은 139,606,400원, 미배당액은 901,184,730원으로 산정됐습니다. 신청채권자의 청구액은 157,906,104원이며 예상 배당액은 57,426,400원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·최우선변제와 미상 임차보증금은 실제 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 남는다

유찰되면 매각대금은 내려가지만 정정순·코리아세븐 등 선순위 임차인의 보증금 자체가 함께 줄어드는 것은 아닙니다. 따라서 회차별 최저가만 보고 할인폭을 판단하지 말고, 각 회차의 매각가에 확인된 인수보증금 전액을 더한 실질취득액으로 비교해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 7호선 남구로역 북서측 인근으로, 다세대·다가구·단독주택과 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 남구로역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 1996.06.14. 사용승인된 5층 건물이며, 외벽은 적벽돌 치장 쌓기·석재 붙임, 창호는 샷시 창호입니다.
• 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측과 북동측으로 폭 약 6m 및 4m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역이며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 63.0㎡, 공시지가는 3,096,000원/㎡입니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모·1996년 준공 건물이고 확인된 동일 면적 거래가 한 건뿐이라 시세 판단의 표본이 제한적입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 정정순 계약관계. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 실제 점유 부분, 소유자와의 관계를 확인하고 가장임차인 여부를 법원 기록으로 검증하세요.
• 코리아세븐 인수액. 보증금 10,000,000원과 월세 1,200,000원, 계약 해지 여부, 점포 인도조건을 직접 확인하세요.
• 변미옥 대항력. 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 2025.10.14. 배당요구 문건과 주민등록 전입세대 열람을 대조하세요.
• 호별 범위. 제101호와 제102호가 감정평가 및 공동담보 표시에 함께 등장하므로 매각대상 목록, 대지권, 호별 평가액을 확인하세요.
• 말소된 근저당. 배당 산정에 포함된 과거 근저당과 후속 말소등기의 관계를 등기부 원본 및 채권계산서로 재검증하세요.
• 명도 비용. 주거 점유자와 법인 점유자가 함께 조사돼 인도명령 외 별도 협의·소송 가능성과 영업시설 철거 문제를 고려하세요.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비, 전기요금, 도시가스 및 점포 관련 체납 내역을 관리주체와 공급기관에 확인하세요.
• 가격 상한. 최저가가 아니라 모든 인수보증금을 합산한 실질취득액을 기준으로 응찰가를 정하세요.

맺으며 — “79.1% 할인”은 아직 결론이 아니다

최저가 142,400,000원만 보면 최근 거래 180,000,000원보다 37,600,000원 낮아 보입니다. 그러나 코리아세븐 보증금 10,000,000원을 더한 최소 실질취득액은 152,400,000원이고, 정정순과 변미옥의 보증금은 아직 확인되지 않았습니다. 이 물건은 싸게 나온 다세대가 아니라, 인수액을 확인해야 비로소 가격을 계산할 수 있는 물건입니다.

말소기준 이후의 담보권과 가압류는 소멸하지만, 선순위 임차 문제는 등기 말소와 별개입니다. 정정순의 임대차 실체와 보증금, 변미옥의 전입일·보증금, 제101호와 제102호의 정확한 매각 범위를 확인하기 전까지는 가격 메리트를 확정하지 않는 것이 맞습니다. 표면 가격은 할인, 권리분석은 보류. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 실제로 얼마를 더 부담하느냐입니다.