82,329,600원
서울남부지방법원 2025타경655. 금천구 가산동 에이스한솔타워 16층 1603호로, 감정평가상 공장(지식산업센터, 상호 G-well)으로 이용 중인 집합건물입니다. 김회경은 2021.03.26. 거래가액 203,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 192,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023.07.17. 국민은행의 채권최고액 102,000,000원 근저당이 추가됐고, 2025.08.22. 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 두 권리는 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 점유자로 확인된 두 법인 역시 전입일이 각각 2021.04.07., 2022.12.08.로 말소기준일 2021.03.26.보다 늦어 대항력이 없습니다.
하지만 이 사건을 단순한 “후순위 전부 소멸형”으로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 별도등기 있음 — 1토지(을구33번 지상권설정등기)가 인수권리로 명시돼 있습니다. 배당 시뮬레이션의 금전 인수액은 0원이지만, 별도등기 지상권이라는 비금전적 권리부담은 별도로 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경655 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 319-8 에이스한솔타워 제16층 제1603호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 58 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터, 상호 G-well) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 건 내 16층 · 사용승인일 2019.10.30. |
| 소유자 | 김회경 · 2021.03.26. 소유권이전 · 거래가액 203,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 82,329,600원 (4회 유찰 · 감정가 41%) |
| 청구액 | 294,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 별도등기는 확인 필수
2019.11.26. 설정된 중소기업은행 근저당권(채권최고액 3,798,000,000원)은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.03.26. 국민은행 근저당권 192,000,000원입니다. 이후 국민은행의 102,000,000원 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 2곳 모두 말소기준권리 이후
| 임차인 / 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주) 지웰스틸 | 10제곱미터 | 2021.04.07. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 더블유에스이앤티 | 12제곱미터 | 2022.12.08. | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 점유자의 전입일은 모두 말소기준권리인 2021.03.26. 이후입니다. 따라서 현황조사 자료에 따른 대항력 판정은 모두 없음입니다. (주) 지웰스틸은 보증금이 확인되지 않았고, 주식회사 더블유에스이앤티의 보증금은 5,000,000원입니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다.
③ 가격 — 감정가 41%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 82,329,600원으로, 4회 유찰 후 감정가의 41% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 65,863,680원(감정가 33%), 6회 유찰 시 52,690,944원(감정가 26%)으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 확실하다”고 평가할 수 없습니다. 특히 이미 4회 유찰된 사실 자체는 현재 가격에서 반복적으로 거래가 성립하지 않았다는 점을 함께 보여줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,329,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,881,933원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 주식회사국민은행 | 192,000,000원 | 80,447,667원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사국민은행 | 102,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 82,329,600원 가정 시 집행비용 1,881,933원을 제외한 80,447,667원이 을구 2번 국민은행 근저당에 배당되고, 을구 4번 근저당과 소유자 교부액은 0원입니다. 총 채권액 294,000,000원 대비 미배당액은 213,552,333원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 41% | 82,329,600원 | 80,447,667원 | 213,552,333원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 65,863,680원 | 64,278,134원 | 229,721,866원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 52,690,944원 | 51,342,507원 | 242,657,493원 |
유찰이 더 진행되더라도 금전 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이는 임차보증금 등 금액성 인수를 뜻하며, 명세서가 별도로 명시한 1토지 지상권설정등기 인수까지 없어지는 것을 의미하지 않습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 금천구 가산동, 지하철1호선 독산역 북서측 인근. 주위는 아파트형공장·업무시설·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철1호선 독산역이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터, 상호 G-well)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건 내 16층이며 사용승인일은 2019.10.30.입니다.
- 도로. 본건 남서측으로 약 20m 도로에 접합니다.
- 토지. 세장형 평지로 공장·지원시설 건부지로 이용 중입니다.
- 지역·지구. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1토지 별도등기 확인. 매각물건명세서에 인수로 명시된 을구33번 지상권설정등기의 권리자·존속기간·범위·목적을 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 41%지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 “저렴하다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 현재까지 4회 유찰된 사실과 별도등기 지상권, 지식산업센터 이용조건 등을 함께 점검해야 합니다.
- (주) 지웰스틸 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금이 미상으로 조사돼 있어 점유 및 임대차 원문 확인이 필요합니다.
- 주식회사 더블유에스이앤티. 보증금 5,000,000원, 전입일 2022.12.08.로 말소기준권리 이후입니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정 배당이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “41% 할인”보다 먼저 볼 것은 별도등기다
이 사건의 표면만 보면 눈에 띄는 숫자는 감정가 201,000,000원에서 최저가 82,329,600원, 4회 유찰·감정가 41%입니다. 임차인 두 곳도 모두 말소기준권리 이후여서 대항력이 없고, 후순위 근저당도 매각으로 소멸합니다.
하지만 결론을 바꾸는 한 줄이 있습니다. “별도등기 있음 - 1토지(을구33번 지상권설정등기)”입니다. 배당표상 금전 인수액이 0원이라고 해서 권리부담까지 0인 사건은 아닙니다. 여기에 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가가 시장가격 대비 충분히 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 후순위 임차·담보권은 비교적 단순하지만, 별도등기 지상권 확인 전에는 ‘권리 안전형’으로 확정하기 어려운 물건입니다. 가격보다 먼저 별도등기의 내용을 확인하는 것이 입찰 판단의 출발점입니다.
