484,800,000원
서울남부지방법원 2025타경664. 구로구 오류동 동부골든아파트 204동 11층 1104호, 전용 105.21㎡ 아파트입니다. 소유자 김성희는 2014.09.23. 매매를 원인으로 거래가액 315,000,000원에 취득했고 2014.11.28. 소유권이전등기와 함께 국민은행 앞으로 채권최고액 285,600,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다.
등기부 앞부분에는 2001년·2004년·2007년에 설정된 한미은행 및 한국씨티은행 근저당이 보이지만, 해당 권리들은 2004.08.23., 2007.11.15., 2010.11.29., 2014.09.25. 각각 말소등기가 완료되어 있습니다. 따라서 등기 순서만 보고 이들 채권최고액을 매수인 인수액으로 합산해서는 안 됩니다. 현재 남아 있는 말소기준권리와 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 산출된 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경664 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 338 동부골든아파트 제204동 제11층 제1104호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 105.21㎡ · 지상 18층 중 11층 |
| 이용상태 / 사용승인 | 아파트로 이용 중 · 1998.12.03. |
| 소유자 | 김성희 (2014.09.23. 매매 · 거래가액 315,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 606,000,000원 / 484,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 310,295,488원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 단지 | 동부골든 · 932세대 |
① 권리 흐름 — 구근저당의 ‘말소등기’를 놓치지 말 것
② 임차인 — 전입은 늦지만 관계인 가능성 확인
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽노학 | 미상 | 2014.12.23. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 곽노학의 전입일은 2014.12.23.으로 말소기준일 2014.11.28.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으나, 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 보기는 어렵습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 106,200,000원 낮다
동부골든의 최근 거래 12건 평균은 591,000,000원, 최신 거래는 2026.07. 전용 105.21㎡ 8층의 608,000,000원입니다. 현재 최저가 484,800,000원은 최근 평균의 82.0%이며, 최근 평균보다 106,200,000원, 최신 거래보다 123,200,000원 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 시세 비교 기준인 실질취득액도 최저가와 같은 484,800,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 105.21㎡ | 8 | 608,000,000원 |
| 2026.06 | 113.43㎡ | 14 | 637,000,000원 |
| 2026.06 | 113.43㎡ | 8 | 630,000,000원 |
| 2026.06 | 105.21㎡ | 1 | 575,000,000원 |
| 2026.05 | 113.43㎡ | 17 | 619,000,000원 |
| 2026.03 | 105.21㎡ | 3 | 538,000,000원 |
| 2026.03 | 105.21㎡ | 8 | 540,000,000원 |
| 2026.02 | 113.43㎡ | 14 | 630,000,000원 |
| 2026.01 | 105.21㎡ | 5 | 510,000,000원 |
| 2025.12 | 105.21㎡ | 9 | 560,000,000원 |
| 2025.12 | 105.21㎡ | 14 | 645,000,000원 |
| 2025.12 | 105.21㎡ | 6 | 600,000,000원 |
| 평균 | 105.21㎡·113.43㎡ | 12건 | 591,000,000원 |
비교 표본에는 전용 105.21㎡와 113.43㎡ 거래가 함께 포함돼 있으므로 개별 호수의 정확한 시세는 같은 105.21㎡, 유사 층 거래를 우선해 판단해야 합니다. 다만 105.21㎡ 거래만 보더라도 2026.01. 510,000,000원에서 2026.07. 608,000,000원까지 거래가 확인돼, 현재 최저가 484,800,000원은 최근 거래 범위의 하단보다도 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 484,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 확인사항 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,248,000원 | 매각가의 1.5% 추정 |
| 을구 1번 · 한미은행 | 187,200,000원 | 187,200,000원 | 2004.08.23. 말소등기 존재 |
| 을구 3번 · 한미은행 | 31,200,000원 | 31,200,000원 | 2007.11.15. 말소등기 존재 |
| 을구 4번 · 한미은행 | 110,400,000원 | 110,400,000원 | 2014.09.25. 말소등기 존재 |
| 을구 6번 · 한국씨티은행 | 195,000,000원 | 148,752,000원 | 2010.11.29. 말소등기 존재 |
| 을구 9번 · 국민은행 | 285,600,000원 | 0원 | 말소기준권리 |
| 을구 10번 · 국민은행 | 120,000,000원 | 0원 | 후순위 소멸 |
| 을구 11번 · 국민은행 | 240,000,000원 | 0원 | 후순위 소멸 |
| 갑구 4번 · KB국민카드 | 18,304,506원 | 0원 | 후순위 소멸 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
표에 제시된 총 채권자 배당액은 477,552,000원, 미배당액은 710,152,506원입니다. 다만 과거 말소된 근저당권이 배당 대상에 포함되어 있어 개별 순위별 예상배당은 그대로 확정적으로 사용할 수 없습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산출돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 484,800,000원 | 477,552,000원 | 710,152,506원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 387,840,000원 | 381,610,240원 | 806,094,266원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 310,272,000원 | 305,128,192원 | 882,576,314원 | 0원 |
현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 채권자의 미배당액은 유찰될수록 증가하지만, 후순위 담보권과 가압류의 미배당액이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 입찰자의 실질취득액은 각 회차 매각가와 동일합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트 벽식구조 지상 18층 건물의 11층으로, 아파트로 이용 중입니다.
- 주위환경. 오류초등학교 북서측 인근이며 아파트·근린생활시설·단독주택·다세대주택·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 오류동역이 있습니다.
- 도로. 단지 남동측으로 폭 약 20m의 포장도로와 접하고 단지 내부도로와 연결됩니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·옥내소화전·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·교육환경보호구역 및 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 토지. 4필지 일단의 완경사 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 3,939,000원/㎡입니다.
- 환금성. 932세대 단지이고 최근 거래 12건이 확인돼 거래 표본은 존재합니다.
- 위반·공부 차이. 위반사항 및 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 구근저당 말소 원본 확인. 을구 1·3·4·6번과 각 말소등기의 접수번호·말소 범위를 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 배당표 재산정. 과거 말소권리가 예상배당에 포함돼 있으므로 실제 배당요구 채권과 현존 권리를 기준으로 순위를 다시 계산해야 합니다.
- 임차인 관계 확인. 곽노학은 후순위 근저당의 채무자와 동일인입니다. 점유 경위, 소유자와의 관계, 임대차계약 실재 여부를 확인하세요.
- 전입·확정일자 대조. 전입일은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서 원본으로 보완하세요.
- 실거래 면적 분리. 최근 평균에는 전용 105.21㎡와 113.43㎡ 거래가 혼재하므로 동일 면적·유사 층 거래를 중심으로 응찰가 상한을 정하세요.
- 내부 상태 확인. 1998.12.03. 사용승인 건물로 내부 수리상태, 누수, 난방·창호 상태를 현장 확인하세요.
- 점유·명도. 점유자 곽노학의 실제 점유 여부와 인도 협의 가능성을 확인하고 명도비용을 반영하세요.
- 관리비 체납. 관리사무소에서 공용부분 체납관리비와 장기수선충당금 정산 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서·감정평가서·전입세대확인서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적이지만, 배당 논리는 그대로 믿으면 안 된다
현재 최저가 484,800,000원은 최근 12개월 평균 591,000,000원의 82.0%이고 최신 거래 608,000,000원보다도 낮습니다. 대항력 임차인이나 매수인이 인수할 권리가 확인되지 않아 실질취득액 역시 최저가와 같습니다. 가격과 인수구조만 보면 검토할 만한 물건입니다.
그러나 이 사건에서 가장 중요한 것은 낮은 최저가가 아니라 등기부와 예상배당표 사이의 불일치입니다. 2004년·2007년·2010년·2014년에 이미 말소된 과거 근저당이 배당표에 다시 포함돼 신청채권자 국민은행의 예상배당이 0원으로 계산돼 있습니다. 이는 말소등기 흐름과 맞지 않으므로 실제 입찰 판단에 그대로 사용할 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격은 최근 평균의 82%, 배당 순위는 재검증. 이 세 문장을 분리해 판단해야 하는 사건입니다.
