인천지방법원 2024타경513538. 부평동 브래인씨티 2층 203호, 전용 39.73㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차인의 대항력입니다. 김민주는 2022.04.08 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.03.08입니다. 말소기준권리인 서울보증보험 주식회사 가압류는 2022.12.09 접수됐으므로 임차인의 전입·점유가 훨씬 빠릅니다. 따라서 배당에서 보증금을 전액 돌려받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저가는 감정가 191,000,000원의 약 2%까지 내려왔습니다. 그러나 가격이 계속 내려가도 매수인의 총 부담이 함께 내려가는 구조가 아닙니다. 13회 유찰 시 예상 인수액은 197,803,690원, 14회 유찰 시에는 198,582,584원으로 오히려 늘어납니다. 즉 입찰가가 낮아질수록 임차보증금 미회수분이 커져, 실질취득액은 보증금 약 200,000,000원 부근을 유지합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경513538 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 경원대로1363번길 39, 2층203호 (부평동,브래인씨티) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.73㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 이연주 · 2022.04.29 매매 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 3,777,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 40,040,660원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 임차인의 대항력
말소기준권리는 2022.12.09 접수된 서울보증보험 주식회사 가압류 95,078,904원입니다. 이후 국 압류, 서울보증보험 가압류 27,083,547원, 케이비국민카드 가압류 43,983,053원, 현대캐피탈 강제경매개시결정과 2024.05.02 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차권등기 자체가 말소된다는 사실과 임차보증금 인수 여부는 별개입니다. 김민주의 전입·점유가 말소기준보다 빠르므로 미배당 보증금은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 — 배당받고 남은 보증금은 매수인에게
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민주 | 2층 203호 39.73㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.08 | 2022.03.08 | 200,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 해당 없음 |
김민주는 배당요구를 했고, 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 현재 3,777,000원 매각가 가정에서는 집행비용 467,986원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 3,309,014원만 배당됩니다. 보증금 중 196,690,986원이 남아 매수인에게 인수됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
브래인씨티 전용 39.73㎡·40.97㎡ 거래는 9건 확인됩니다. 전체 평균은 180,666,666원이지만 최근 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 176,666,666원, 최신 거래는 2025.02의 160,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -3.3%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 40.97㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2024.09 | 40.97㎡ | 14 | 185,000,000원 |
| 2024.04 | 40.97㎡ | 9 | 185,000,000원 |
| 2023.09 | 39.73㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2023.04 | 39.73㎡ | 11 | 138,000,000원 |
| 2023.03 | 40.97㎡ | 13 | 233,000,000원 |
| 2022.05 | 40.97㎡ | 10 | 205,000,000원 |
| 2022.04 | 39.73㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2021.08 | 39.73㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 176,666,666원 |
표면 최저가 3,777,000원만 비교하면 최근 시세의 2.1%처럼 보이지만, 이 사건에서는 그 비교가 의미가 없습니다. 실제 매수인은 임차보증금 미배당액까지 부담하므로 경제적 취득비용은 약 200,000,000원을 기준으로 봐야 합니다. 이는 최근 12개월 평균 176,666,666원과 최신 거래 160,000,000원을 모두 웃돕니다. 특히 시장 추세도 -3.3%여서 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,777,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 467,986원 |
| 1. 임차인 김민주 보증금 | 200,000,000원 | 3,309,014원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 95,078,904원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 27,083,547원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 43,983,053원 | 0원 |
| 5. 강제경매 · 현대캐피탈 주식회사 | 40,040,660원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용과 임차인 일부 배당만으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 임차인 미배당 보증금 196,690,986원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평서초등학교 남서측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 주상복합지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철 부평역이 있어 전반적인 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용. 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 14층 건물 내 2층 203호입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 424.0㎡, 공시지가 3,470,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 브래인씨티는 26세대, 2017.07.20 준공입니다. 실거래 9건이 확인되지만 최근 거래는 160,000,000원이고 최근 가격 추세는 -3.3%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 3,777,000원을 매입가격으로 보면 안 됩니다. 임차보증금 미배당액을 합친 실질부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 인수 확인. 김민주의 보증금 200,000,000원 중 배당받지 못하는 잔액을 매수인이 인수한다는 매각조건을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 176,666,666원, 최신 거래 160,000,000원, 최근 추세 -3.3%를 기준으로 보수적으로 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 13회·14회 유찰 시 낙찰가는 더 내려가지만 인수액은 각각 197,803,690원·198,582,584원으로 증가합니다.
- 현장 확인. 감정평가서상 임대차관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “377만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건은 12회 유찰로 최저가가 3,777,000원까지 내려왔지만, 경제적 구조는 전혀 싸지 않습니다. 김민주의 대항력은 2022.04.08 전입·점유로 형성됐고 말소기준권리 2022.12.09보다 앞섭니다. 현재 배당 가정에서 보증금 200,000,000원 중 196,690,986원이 남아 매수인에게 승계됩니다. 따라서 실질취득은 약 2억원 수준으로 봐야 하며, 이는 최근 12개월 평균 176,666,666원과 최신 거래 160,000,000원을 모두 웃돕니다. 게다가 최근 가격 흐름도 -3.3%입니다. 최저가는 극단적으로 낮지만 실질부담은 시세 이상. 12회 유찰이라는 숫자를 가격 메리트로 해석하면 안 되는 사건입니다.
