인천지방법원 2024타경513989. 인천광역시 서구 석남동 550-45 건물과 토지가 함께 분석되는 물건으로, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 벽돌조 슬래브 2층이며, 토지면적은 144.8㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 2022.02.10. 신탁을 원인으로 소유권을 이전받은 주식회사무궁화신탁이고, 말소기준 근저당의 채무자는 장금미입니다.
이 사건에서 먼저 봐야 할 숫자는 최저가보다 인수액입니다. 배당 계산상 현재 회차 278,619,000원뿐 아니라 2회 유찰 시 195,033,300원, 3회 유찰 시 136,523,310원에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어, 실제 점유관계는 현황조사·매각물건명세서와 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경513989 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 거북로119번길 28-2 · 인천광역시 서구 석남동 550-45 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브 2층 · 위생설비·급배수시설·난방시설 구비 |
| 토지 | 대 144.8㎡ · 평지 · 가로장방 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 398,027,140원 / 278,619,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사안양저축은행 / 44,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당
말소기준은 을구 12번 주식회사안양저축은행 근저당권으로, 2022.02.10. 접수번호 40624, 채권최고액은 44,000,000원입니다. 같은 날 접수번호 40625로 주식회사무궁화신탁 앞으로 신탁에 의한 소유권이전이 이뤄졌습니다. 즉 등기 접수순서상 근저당권이 신탁등기보다 앞섭니다.
이후 2024.03.22. 주식회사안양저축은행을 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐고, 2024.06.25.에는 12번 근저당권이 주식회사모재에이엠씨대부로 이전된 뒤 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사를 채권자로 하는 근질권이 설정됐습니다. 매수인 인수액은 배당 시나리오상 0원이지만, 신탁원부 제2022-8651호와 후속 근저당권 이전·근질권 설정 내용은 원문을 함께 대조하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 70% 최저가만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 278,619,000원으로 감정가 398,027,140원의 70%입니다. 1회 유찰로 가격이 내려온 것은 분명하지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 “감정가 대비 30% 할인 = 시세보다 저렴”이라고 연결할 근거는 없습니다. 이 물건은 최저가 자체보다 주변 단독주택·토지 거래와 토지·건물 구성의 개별가치를 별도로 확인해야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 278,619,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 195,033,300원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 136,523,310원 | 0원 | 0원 |
토지는 144.8㎡, 지목은 대이고 공시지가는 1,335,000원/㎡입니다. 제2종일반주거지역이면서 석남역 주변 지구단위계획구역에 속합니다. 이 숫자들은 가격 검토의 참고자료가 될 수 있지만, 실거래 비교 없이 현재 최저가의 시장가격 적정성을 확정하기에는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 278,619,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,700,666원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 주식회사안양저축은행 | 44,000,000원 | 44,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 229,918,334원 |
현재 회차 가정에서는 44,000,000원의 채권이 전액 배당되고 채권 미배당은 0원입니다. 소유자 교부 잔여는 229,918,334원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석남역 남측 인근으로, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장과 인천2호선·서울7호선 석남역이 있어 대중교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용. 건물은 단독주택으로 이용 중이며 벽돌조 슬래브 2층입니다. 위생설비·급배수시설·난방시설이 구비돼 있습니다.
- 토지. 144.8㎡의 대지로 평지·가로장방 형태이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·석남역 주변 지구단위계획구역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 감정가 398,027,140원 대비 최저가 278,619,000원이라는 할인율만으로 저가매수라고 판단하지 말고 주변 단독주택·토지 실거래를 대조하세요.
- 신탁원부 확인. 2022.02.10. 주식회사무궁화신탁 앞으로 신탁등기가 있고 신탁원부 제2022-8651호가 기재돼 있으므로 원문을 확인하세요.
- 후속 담보등기 대조. 2024.06.25. 12번 근저당권 이전과 근질권 설정이 있으므로 등기부 최신 원문과 배당관계를 함께 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 실제 점유자를 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등 이용제한을 입찰 목적에 맞춰 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사와 매각대상 토지 범위를 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리금액은 가볍지만 가격 검증이 남는다
이 사건의 배당 구조만 놓고 보면 단순합니다. 현재 최저가 278,619,000원에서 집행비용 4,700,666원과 말소기준 근저당권 44,000,000원이 배당되고, 채권 미배당과 매수인 인수는 모두 0원입니다. 2회·3회 유찰 시나리오에서도 인수액은 변하지 않습니다.
다만 이 물건을 “감정가의 70%니까 싸다”고 평가하기에는 근거가 부족합니다. 실거래 비교값이 없고, 현재 소유권에는 신탁등기가 있으며 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리상 금액 인수는 0원, 가격 메리트는 시세 확인 전 보류입니다. 신탁원부와 점유관계까지 원문으로 확인한 뒤 가격을 정하는 순서가 맞습니다.
