서울남부지방법원 2025타경703. 오류동 47-24 제13층 제1305호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 매각물건명세서 비고에는 공부상 용도가 업무시설(오피스텔)이나 주거용으로 사용 중이라고 기재돼 있습니다. 전용면적은 19.82㎡이고, 사용승인일은 2017.03.07입니다.
권리구조의 기준점은 2017.12.04 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 84,000,000원이며, 이후 서울신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 우형석의 전입·확정일자는 2018.11.13으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계할 보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경703 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 47-24 제13층 제1305호 · 도로명 서울특별시 구로구 경인로 178-8 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 매각물건명세서상 주거용 사용 중 |
| 전용 / 규모 | 전용 19.82㎡ · 지하1층 지상19층 건물의 13층 |
| 소유자 | 장용숙 · 2017.10.20 매매 · 거래가액 111,360,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 63,488,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 72,484,083원 |
| 말소기준권리 | 2017.12.04 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 84,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자 장용숙은 2017.11.21 소유권을 취득했고, 2017.12.04 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 2018.03.21 석미희 명의의 후순위 근저당권 39,000,000원이 추가됐지만 2018.08.30 이미 말소됐습니다. 2025.02.28 서울신용보증재단의 가압류 54,027,763원과 2025.09.22 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우형석 | 2018.11.13 / 2018.11.13 | 미상 | 2025.11.18 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 우형석의 전입일 2018.11.13은 말소기준권리 2017.12.04보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 확정일자는 같은 날이고 배당요구는 2025.11.18 접수됐으나 보증금 액수는 확인되지 않았습니다. 따라서 배당 순위와 실제 배당액은 원문 확인이 필요하지만, 대항력에 기한 매수인 보증금 승계는 없습니다.
② 시세 비교 — 할인은 있지만, 시장 자체가 내려왔다
가격 판단은 전체 12건 평균 108,728,333원보다 최근 12개월 평균 85,000,000원과 최신 거래 85,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래 수준은 과거 거래 구간보다 25.1% 낮아진 하락 추세이기 때문입니다. 현재 최저가 63,488,000원은 이 최근 시세의 74.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 19.82㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2026.01 | 19.82㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2024.12 | 20.97㎡ | 14 | 121,000,000원 |
| 2024.07 | 20.4㎡ | 3 | 109,440,000원 |
| 2024.01 | 20.4㎡ | 12 | 95,000,000원 |
| 2023.11 | 19.82㎡ | 11 | 125,000,000원 |
| 2023.08 | 19.82㎡ | 4 | 108,300,000원 |
| 2023.07 | 20.97㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2023.03 | 20.97㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2023.02 | 20.97㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 2022.10 | 20.97㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2022.08 | 20.4㎡ | 16 | 106,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 19.82㎡ | 2건 | 85,000,000원 |
전체 12건 평균은 108,728,333원이지만, 이 수치에는 2022~2024년의 95,000,000원~125,000,000원대 거래가 섞여 있습니다. 최신 2026.01 거래는 85,000,000원이고 최근 12개월 평균도 같은 85,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가를 전체 평균의 58.4%라는 이유만으로 과도하게 저평가 구간이라고 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 기준은 하락한 최근 시세입니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,488,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,542,784원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 84,000,000원 | 61,945,216원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 54,027,763원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 138,027,763원 중 61,945,216원이 배당되는 구조로, 총 미배당액은 76,082,547원입니다. 신한은행 신청 청구액은 72,484,083원이나 위 배당 시뮬레이션은 등기상 채권최고액 84,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
회차별 미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 63,488,000원 | 61,945,216원 | 76,082,547원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 50,790,400원 | 49,476,173원 | 88,551,590원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 40,632,320원 | 39,500,938원 | 98,526,825원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰에 따라 매수인의 보증금 인수 부담이 늘어나는 구조가 아니라, 매각대금이 낮아질수록 채권자 미회수액이 증가하는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 오류동역 서측 인근이며, 주위는 업무시설·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 오류동역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상19층, 사용승인일 2017.03.07이며 난방·급배수·위생·승강기·소화전·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 용도. 사건 분류는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 매각물건명세서에는 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 주거용으로 사용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 포함되고 공시지가는 8,137,000원/㎡입니다.
- 접도. 북동측 및 남동측 포장도로에 접하며 토지는 2필지 일단의 세장형으로 업무시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 총 21호 규모이고 전용 19.82㎡의 소형 면적입니다. 최근 시세 하락률 -25.1%, 경매 평균 유찰 3.0회와 낙찰률 0.0%를 감안하면 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 상한 설정. 전체 평균 108,728,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 85,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 구간보다 25.1% 낮습니다. 현재 최저가가 최근 시세보다 낮더라도 추가 하락 가능성을 배제하지 말아야 합니다.
- 임차인 원문 확인. 우형석은 대항력이 없지만 보증금이 확인되지 않았고 배당요구를 했습니다. 최우선변제 여부와 실제 배당순위는 매각물건명세서·현황조사 원문을 확인해야 합니다.
- 용도·실사용 재확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용, 명세서상 주거용 사용이라는 표현이 함께 존재하므로 현장 사용상태와 관련 행정·대출 조건을 확인해야 합니다.
- 환금성 검토. 21호 규모, 전용 19.82㎡, 3회 유찰 및 경매 통계상 낙찰률 0.0%를 고려해 낙찰 후 재매각 기간과 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격만 보고 달려들 물건은 아니다”
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2017.12.04 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리는 소멸합니다. 임차인 우형석도 그 이후인 2018.11.13 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 124,000,000원에서 3회 유찰돼 63,488,000원까지 내려와 최신 거래·최근 12개월 평균 85,000,000원의 74.7%입니다. 분명 가격 간격은 있습니다. 그러나 최근 거래 추세가 -25.1%이고, 이 물건 자체가 3회 유찰됐으며 단지 경매 통계도 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘매우 싸다’고 결론 내리기보다, 권리 안전성은 긍정적이지만 시장·환금성은 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
권리는 통과, 가격은 조건부, 환금성은 경계. 현재 최저가가 최근 거래보다 낮다는 사실과 최근 시세가 이미 크게 하락했다는 사실을 동시에 놓고 입찰가를 결정해야 하는 사건입니다.
