서울남부지방법원 2025타경706. 구로구 개봉동 한샘하이빌2차 제4층 제402호, 전용 59.57㎡ 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트평슬래브지붕 4층이며, 이 물건은 최상층인 제4층에 자리합니다. 소유자 한효심은 2020.09.03 매매를 원인으로 거래가액 200,000,000원에 취득했고, 같은 날 설정된 국민은행 근저당과 관련해 2025.09.19 임의경매가 개시됐습니다.
권리분석의 핵심은 오래된 등기와 현재 등기를 구분하는 것입니다. 2002년 우리은행 근저당, 2003년 가등기·가압류, 2005년 가압류, 2006년 메가빅스 근저당은 2006년 임의경매 매각을 거쳐 2006.12.12 말소기재가 있습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 등기 연혁상 2020.10.20 국민은행 근저당으로 보는 것이 합리적입니다. 다만 갑구 3번 가등기에 대한 별도 확인 경고가 있으므로, 가등기의 성격과 말소 완료 상태는 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본으로 최종 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경706 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 342-33 제4층 제402호 도로명: 서울특별시 구로구 개봉로11길 46-9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.57㎡ · 4층 건물 내 제4층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 한효심 (2020.09.03 매매 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 168,320,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 126,807,996원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 준공 / 세대수 | 2002.04.29 / 10세대 |
① 권리 흐름 — 과거 경매로 정리된 권리와 현재 권리를 분리해야 한다
확인된 임차인 신고는 없습니다. 매수인 인수액도 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 현황조사서·전입세대확인서·외국인체류확인서와 현장 점유자를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다. 확인되지 않은 점유자가 실제 존재한다면 명도 일정과 비용은 달라질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 71.9%지만, ‘최근 시세’로 단정할 수 없다
확인되는 실거래는 같은 건물·유사면적의 2023.03 거래 1건입니다. 전용 59.12㎡, 제1층이 234,000,000원에 거래됐고, 본건 최저가 168,320,000원은 그 금액의 71.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 59.12㎡ | 1 | 234,000,000원 |
| 확인 표본 | 59.12㎡ | 1건 | 234,000,000원 |
숫자만 보면 최저가가 거래가보다 낮습니다. 그러나 매각기일은 2026.07.15이고 확인 거래는 2023.03 한 건뿐입니다. 본건은 제4층, 비교 거래는 제1층이라는 차이도 있습니다. 따라서 71.9%를 곧바로 현재 시세 대비 할인율로 확정하거나, 전체 평균 하나만으로 “시세보다 확실히 싸다”고 결론내리기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,320,000원 시뮬레이션)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,156,480원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 102,000,000원 | 102,000,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주식회사하나은행 | 2,797,293원 | 2,797,293원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 대한생명보험주식회사 | 4,389,000원 | 4,389,000원 |
| 4. 을구 2번 근저당 · 메가빅스주식회사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 5. 을구 4번 근저당 · 주식회사국민은행 | 154,000,000원 | 5,977,227원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 313,186,293원 중 165,163,520원이 배당되고, 미배당은 148,022,773원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 우리은행·하나은행· 대한생명보험·메가빅스 관련 등기는 2006.12.12 말소기재가 있으므로 실제 배당표로 단정할 수 없습니다. 당해세·최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 168,320,000원 | 148,022,773원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 134,656,000원 | 181,215,477원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 107,724,800원 | 207,769,640원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 채권자 미배당은 148,022,773원에서 181,215,477원, 207,769,640원으로 늘지만, 이는 채무자·채권자 사이의 배당 부족 문제입니다. 확인된 임차보증금이나 존속 권리가 없어 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개웅초등학교 동측 인근이며 다세대주택·다가구주택·소규모 아파트·근린생활시설·학교가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트평슬래브지붕 4층 건물이며 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지 동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,254,000원/㎡입니다. 지형은 평지, 형상은 세로장방, 지목은 대입니다.
- 규제. 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 포함됩니다. 토지거래계약허가구역 지정 내용도 확인됩니다.
- 규모. 2002.04.29 준공된 10세대 규모로, 실거래 표본이 1건뿐이어서 환금성과 적정가격은 보수적으로 판단해야 합니다.
- 위반·차이. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 확인. 2002년 우리은행 근저당은 2006.12.12 말소기재가 있으므로, 현재 기준권리가 2020.10.20 국민은행 근저당인지 매각물건명세서와 등기부 원본을 대조하세요.
- 갑구 3번 가등기 확인. 2006.12.12 말소기재와 별개로 담보가등기 종류 확인 경고가 있으므로 가등기 성격과 말소 완료 여부를 재확인하세요.
- 배당표 재산정. 시뮬레이션에는 과거 말소기재 채권이 포함돼 있습니다. 실제 배당요구채권과 현재 등기상 채권을 기준으로 다시 계산해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대·외국인체류·사업자등록·현장 점유를 확인하세요.
- 시세 표본 보강. 234,000,000원 거래는 2023.03 한 건입니다. 인근 개봉동 다세대의 2026년 실거래와 현재 매물 호가를 추가 비교하세요.
- 최상층 상태. 본건은 4층 건물의 제4층입니다. 누수·결로·옥상 방수와 내부 수선 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세는 별도 확인이 필요하며 실제 배당과 취득비용에 영향을 줄 수 있습니다.
맺으며 — 가격은 내려왔지만, 서류 정합성이 먼저다
최저가 168,320,000원은 감정가 263,000,000원의 64%이고, 확인된 2023.03 실거래 234,000,000원의 71.9%입니다. 확인 임차인 0명, 매수인 인수 0원이라는 점도 긍정적입니다. 그러나 가격 비교 자료가 1건뿐이고, 배당 시뮬레이션에는 2006.12.12 말소기재가 있는 과거 권리들이 포함돼 있습니다. 갑구 3번 가등기 역시 성격 확인 경고가 남아 있습니다.
따라서 이 사건은 최저가만 보고 즉시 “저렴한 무인수 물건”으로 결론낼 대상이 아닙니다. 현재 등기상 말소기준, 가등기 말소 여부, 실제 배당요구채권, 점유관계를 원본에서 맞춘 뒤에야 가격 메리트를 평가할 수 있습니다. 인수 위험은 낮지만, 서류 정합성 확인 전에는 보수적으로 접근할 다세대 물건입니다.