서울남부지방법원 2025타경712. 서울 양천구 신월동 신목동비바힐스 16층 1603호 오피스텔입니다. 2023년 사용승인된 지하 2층·지상 18층 건물에 속하며, 비교 실거래의 대상 면적은 54.83㎡입니다. 감정가 362,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 185,344,000원까지 내려왔습니다.

등기상 구조는 비교적 단순합니다. 소유자는 주식회사노랑별이고, 2023년 11월 16일 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 하나은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

다만 이 물건에는 박예슬·최영진, 실제 임차인으로 조사된 2명이 있습니다. 두 사람 모두 말소기준권리 이후인 2024년 4월 18일 전입해 대항력은 없는 것으로 판정됐지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 등기상 권리 소멸과 별개로 임대차 내용 및 점유·명도 문제를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 2명은 별도 확인

최초 신탁 소유자는 우리자산신탁주식회사였으나, 2023년 11월 16일 주식회사노랑별로 소유권이 이전되면서 기존 신탁등기는 말소됐습니다. 현재 소유자의 취득 거래가액은 471,500,000원으로 기재돼 있습니다.

같은 날 설정된 하나은행 근저당권의 채권최고액은 394,800,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 2025년 9월 22일 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 전입은 늦지만 보증금이 미상

실제 임차인 조사 인원은 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 2024년 4월 18일로, 말소기준인 2023년 11월 16일 하나은행 근저당권보다 늦습니다. 제공된 권리판정에 따르면 두 임차인에게 매수인에게 대항할 수 있는 권리는 없습니다.

박예슬은 2025년 10월 16일 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 최영진의 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 두 사람 모두 확정일자와 보증금이 미상이므로 우선변제권 성립 여부나 실제 배당액을 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 시장도 하락 중

신목동비바힐스는 29세대 규모의 건물입니다. 집계된 실거래는 12건이며, 최근 12개월 평균은 11건 기준 263,213,636원입니다. 현재 최저가 185,344,000원은 이 평균의 70.4%입니다.

그러나 실거래 가격 추세는 -43.8%의 하락으로 나타납니다. 가장 최근 거래는 2025년 5월, 215,280,000원입니다. 매각기일인 2026년 9월 30일과는 시차가 있으므로, 과거 평균과 최신 거래만으로 현재 시장가격을 확정하기 어렵습니다.

거래표에서 중요한 부분은 시간에 따른 가격 차이입니다. 2023년 10월 54.83㎡ 거래가는 468,500,000원이었으나, 2025년 5월 동일 면적의 거래가는 204,340,000원부터 232,250,000원까지 나타납니다. 과거 고가 거래를 현재 시세의 직접적인 기준으로 삼기 어렵습니다.

또한 집계된 최근 12개월 평균에는 58.9㎡ 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 263,213,636원을 본건과 정확히 동일한 54.83㎡의 순수 평균으로 해석해서는 안 됩니다. 동일 면적의 최신 거래와 최근 가격 흐름을 함께 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 185,344,000원 가정)

매각가 185,344,000원 기준 추정입니다. 집행비용 3,394,816원을 공제한 181,949,184원이 하나은행에 배당되는 것으로 산정돼 있습니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 212,850,816원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 채무액·배당순위에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.

하나은행의 경매 신청 청구액은 332,871,605원으로, 채권최고액 394,800,000원과 다릅니다. 아래 미배당액은 채권최고액 기준 추정치이며 확정 잔존채무가 아닙니다. 근저당권은 매각으로 소멸하므로, 이 미배당액을 매수인이 추가로 인수하는 구조로 계산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당액의 변화

현재 3회 유찰돼 감정가의 51.2% 수준입니다. 추가 유찰 시나리오에서는 최저가가 더 낮아지지만, 하나은행의 미배당액은 증가합니다. 이는 채권자의 배당 부족액이며, 현재 권리분석상 매수인의 인수액이 증가한다는 의미는 아닙니다.

추가 유찰 가격은 시나리오이며 실제 매각 일정이나 낙찰가를 확정하는 수치는 아닙니다. 미배당액은 채권최고액 기준으로 추정됐습니다. 각 시나리오에서 임차인의 보증금·최우선변제 및 세금에 관한 추가 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 신월동 강신중학교 북서측 인근. 주변에는 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2023.06.12 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·난방·급배수·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 평탄한 가로장방형입니다.
• 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역과 공항 관련 원추표면·진입표면구역 등 규제가 있습니다.
• 소음 관련 규제. 제3종 공항소음 관련 구역에 포함됩니다. 실제 소음 수준과 개별 호실의 주거·업무 적합성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 토지이용 제한. 상대보호구역 및 대공방어협조구역 등의 제한이 기재돼 있습니다. 감정자료상 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로, 매각기일 이전에 종료되는 기간입니다. 현재 규제의 연장·변경 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 내부 상태와 실제 점유 부분은 현장 확인 대상입니다.
• 환금성. 29세대 규모의 오피스텔로 거래 표본이 제한적이며, 최근 실거래 이후 시차가 큽니다. 소규모 건물 특성상 매각 시 적정가격을 판단하는 데 주의가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세 하락 재점검. 실거래 추세 -43.8%를 반영해야 합니다. 2025년 5월 거래가 현재 가치에 그대로 적용되는지 최근 실거래와 매물 가격으로 대조하세요.
• 동일 면적 비교. 최근 평균에는 58.9㎡ 거래가 섞여 있습니다. 본건의 정확한 전용면적을 원본으로 확인하고 동일 면적·유사 층의 거래를 우선 비교하세요.
• 박예슬 임대차 확인. 2024.04.18 전입, 2025.10.16 배당요구 사실을 확인하고 보증금·확정일자·점유 부분·실제 배당순위를 확인하세요.
• 최영진 임대차 확인. 2024.04.18 전입한 것으로 조사됐지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 계약관계와 실제 점유 여부를 확인하세요.
• 대항력 재확인. 두 임차인 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음 판정이지만, 입찰 전 매각물건명세서·주민등록 자료·현황조사 원본을 대조하세요.
• 명도 비용. 임차인 2명이 조사된 물건입니다. 낙찰 이후 인도명령 가능 여부, 실제 점유자, 퇴거 협의 및 명도 비용을 사전에 검토하세요.
• 배당 및 체납. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 관리비 체납 중 매수인 부담 가능 항목과 세금 관련 사항도 확인하세요.
• 오피스텔 이용상태. 공부상 오피스텔입니다. 주거·업무 사용 형태와 임대차 현황, 금융 및 세금 관련 조건을 아파트와 동일하게 가정하지 마세요.
• 공항소음·규제. 제3종 공항소음 관련 구역과 공항시설 관련 고도제한 등이 기재돼 있습니다. 현장 소음과 최신 토지이용 규제를 확인하세요.
• 경매 진행상태. 매각기일 2026.09.30과 현재 최저가 185,344,000원을 기준으로 하되, 변경·연기·취하 및 매각조건의 수정 여부를 법원 공고에서 최종 확인하세요.

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 시세와 점유 확인이 먼저다”

이 물건은 3회 유찰 끝에 감정가 362,000,000원에서 최저가 185,344,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 집계된 최근 평균 263,213,636원의 70.4%이므로 과거 실거래 기준으로는 가격 차이가 분명합니다.

권리 측면에서는 하나은행 근저당권과 경매개시결정이 소멸하고, 조사된 임차인 2명도 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음 판정입니다. 이에 따라 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다만 두 임차인의 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 배당 및 명도 관련 확인이 남아 있습니다.

더 중요한 변수는 -43.8%의 시세 하락 추세입니다. 실거래 기록은 2025년 5월에 그치고, 최근 평균에는 다른 면적 거래도 포함돼 있습니다. 따라서 감정가 대비 51.2%라는 숫자만 보고 매수가격이 충분히 낮다고 판단할 근거는 부족합니다.

결론적으로 현재 가격은 과거 거래에 비해 낮지만, 현재 시세와 환금성은 재확인이 필요합니다. 임차인 2명의 실제 계약관계와 점유 상태를 확인하고, 최신 동일 면적 거래를 기준으로 가격을 다시 평가해야 합니다. 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 하락한 시장에서의 실제 가치와 인수·명도 위험을 구분하는 데 있습니다.