권리는 소멸형이지만, 최저가가 최근 시세보다 높다 — 신목동비바힐스 1603호

서울남부지방법원 2025타경712. 양천구 신월동 ‘신목동비바힐스’ 제16층 제1603호, 공부상 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사노랑별이고, 2023.11.16. 소유권이전 등기 당시 거래가액은 471,500,000원입니다. 같은 날 주식회사하나은행이 채권최고액 394,800,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 말소기준입니다.

이후 2025.09.22. 주식회사하나은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 전입자 2명도 모두 말소기준일 이후인 2024.04.18. 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 권리구조 자체는 비교적 단순하지만, 가격 판단에서는 최근 실거래의 급격한 하락 흐름을 우선해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2023.11.16. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 394,800,000원으로 현재 최저매각가 289,600,000원보다 크며, 예상 배당에서도 110,054,400원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 부족액은 근저당 채무자의 잔존채무 문제이고, 현재 자료상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.

② 임차인 분석 — 2명 모두 대항력 없음

실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 최영진의 배당요구 여부도 미상입니다. 이는 매수인 인수액을 발생시키는 대항력 위험은 아니지만, 점유관계와 명도 협의를 위해 원본 명세서 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 10% 높다

신목동비바힐스의 거래 자료는 총 12건이며, 비교 대상 면적은 54.83㎡입니다. 전체 평균은 280,320,833원이지만 2023.10.의 468,500,000원 거래와 58.9㎡ 거래가 함께 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 263,213,636원, 최신 거래 215,280,000원, 하락 추세 -43.8%를 우선하는 것이 타당합니다.

현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득가는 289,600,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 110.0%로 최근 시세보다 높은 수준입니다. 전체 평균과 비교해도 103.3%이며, 최신 거래 215,280,000원도 크게 웃돕니다. 특히 최근 구간이 이전 구간보다 43.8% 낮은 하락 추세이므로, 감정가 대비 20% 할인만으로 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 289,600,000원 가정)

집행비용과 근저당 배당으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 신청채권자의 청구액 332,871,605원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 오피스텔이며 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하 2층·지상 18층 건물의 제16층 제1603호입니다. 사용승인일은 2023.06.12입니다.
• 입지. 강신중학교 북서측 인근으로 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 남동측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 설비. 위생·난방·급배수·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 4,354,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 가로장방 형태이고 광대로 한 면에 접합니다.
• 규제. 제3종 구역, 원추표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 총 29세대 규모이며 최근 거래 추세가 -43.8%입니다. 집계상 평균 유찰 횟수는 1.6회이고 낙찰률은 0%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 263,213,636원과 최신 거래 215,280,000원을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -43.8%이므로 과거 468,500,000원 거래를 현재 가치의 근거로 삼지 마세요.
• 임차관계 확인. 박예슬·최영진의 점유부분과 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 박예슬은 2025.10.16. 배당요구를 했고 최영진의 배당요구 여부는 미상입니다. 확정일자와 최우선변제 가능 여부를 원본에서 대조하세요.
• 관리비 확인. 오피스텔의 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 관리주체에 확인하세요.
• 용도·규제 확인. 공부상 오피스텔이며 공항소음 관련 구역과 대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 이용계획과 실제 사용 목적의 적합성을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 자료를 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 합격, 가격은 보수적으로

이 물건의 권리구조는 어렵지 않습니다. 말소기준 근저당 이후의 경매개시결정은 소멸하고, 전입자 2명도 대항력이 없어 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 최저가 289,600,000원은 최근 12개월 평균 263,213,636원의 110.0%이고, 최신 거래는 215,280,000원입니다. 거래 추세도 -43.8%로 하락하고 있습니다.

따라서 감정가 대비 20% 할인됐다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리 위험보다 최근 시세와의 괴리, 소규모 단지의 환금성, 미상인 점유관계가 핵심입니다. 결론은 권리는 소멸형이지만 현재 회차 가격은 최근 시장보다 높다입니다.