서울남부지방법원 2025타경732. 가산동 비와이씨하이시티 제8층 제비803호로, 감정평가상 지식산업센터로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 최저매각가는 870,400,000원으로 감정가 1,360,000,000원의 64%까지 내려왔습니다. 등기부의 말소기준은 2020.11.30 중소기업은행 근저당권 768,000,000원이고, 이후 대서양홀딩스주식회사 근저당, 탑건대부금융주식회사 가등기, 압류·가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
다만 이 사건은 “말소기준 이후 권리가 지워진다”는 문장만으로 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 토지 별도등기가 있고, 토지 을구 1번 지상권설정 등기(2012.02.09)는 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 배당표의 금전상 매수인 인수액은 0원이지만, 비금전 권리인 지상권 승계가 별도로 존재한다는 점을 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경732 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 371-17 비와이씨하이시티 제8층 제비803호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 131 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 지식산업센터 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 24층 건물 내 제8층 제비803호 · 사용승인일 2012.02.11 |
| 소유자 | 주식회사와이지앤 |
| 감정가 / 최저가 | 1,360,000,000원 / 870,400,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 ‘토지 지상권 인수’를 분리해서 봐야 한다
2020.11.30 설정된 중소기업은행 근저당권 768,000,000원이 말소기준입니다. 같은 날 주식회사티체인이 거래가액 810,880,000원으로 소유권을 취득했고, 2023.03.07 상호가 주식회사와이지앤으로 변경되었습니다. 2023.03.07 대서양홀딩스주식회사 근저당권 225,000,000원, 2023.08.21 탑건대부금융주식회사의 소유권이전청구권가등기, 이후 압류·가압류와 2025.10.10 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상으로 정리되어 있습니다.
② 임차·점유 — 실제 확인 대상 3곳, 대항력은 없음
현황조사에는 실제 확인 대상 법인 3곳이 기재되어 있습니다. 세 곳 모두 전입일이 2020.11.30 말소기준 이후라 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다. 한편 매각물건명세서 비고에는 현장방문시 공실 상태라고 기재되어 있어, 입찰 전 현재 실제 점유 상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 씨라인컴퍼니 | 36제곱미터 | 2022.11.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 에잇스플로어 | 36제곱미터 | 2021.08.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 티라인엔터테인먼트 | 39제곱미터 | 2021.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 감정가 64%지만 ‘싸다’고 단정할 시세 근거는 없다
현재 회차는 2회 유찰 후 최저매각가 870,400,000원, 감정가 1,360,000,000원의 64%입니다. 그러나 이 사건은 동일 물건의 최근 실거래 가격과 비교할 수 있는 자료가 제시되어 있지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
더구나 이 물건은 지식산업센터이고 산업시설구역에 해당합니다. 매각물건명세서에는 경매취득자가 관련 법률에 따라 사업범위 및 행위에 제한이 있을 수 있으니 확인하라고 기재되어 있습니다. 즉 가격 판단 전에 취득 주체와 실제 사용계획이 해당 제한에 맞는지를 확인하는 절차가 선행되어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 870,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,104,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 768,000,000원 | 768,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 대서양홀딩스주식회사 | 225,000,000원 | 91,296,000원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 롯데건설주식회사 | 871,261,160원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,864,261,160원 중 채권자 예상배당은 859,296,000원, 미배당은 1,004,965,160원입니다. 대서양홀딩스주식회사는 청구금액 225,000,000원 중 91,296,000원 배당으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 후순위 배당이 급격히 사라진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 870,400,000원 | 859,296,000원 | 1,004,965,160원 | 91,296,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 696,320,000원 | 686,956,800원 | 1,177,304,360원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 557,056,000원 | 549,085,440원 | 1,315,175,720원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권자인 대서양홀딩스주식회사의 225,000,000원은 전액 배당되지 않습니다. 3회 유찰 시와 4회 유찰 시 시나리오에서는 신청채권자 예상배당이 0원입니다. 다만 이는 배당관계의 변화이지, 후순위 미배당액이 매수인에게 그대로 승계된다는 의미는 아닙니다. 현재 배당 계산상 금전 인수액은 0원이며, 별도로 토지 지상권 인수가 남습니다.
⑥ 입지·이용 제한 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 및 7호선 가산디지털단지역 남서측 인근이며, 주위는 아파트형공장 및 지원시설, 지식산업센터 및 지원시설, 근린생활시설 등으로 이루어진 산업단지지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역이 소재하며, 제반교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 감정평가상 지식산업센터로 이용 중이며, 집합건축물대장상 용도 역시 지식산업센터입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물 내 제8층 제비803호이고, 사용승인일은 2012.02.11입니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 각각 노폭 약 20m 및 약 30m 포장도로에 접합니다.
- 지역·지구. 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 취득 제한. 산업시설구역에 해당해 경매취득자가 관련 법률에 따라 사업범위 및 행위에 제한을 받을 수 있다는 점이 명시되어 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없으며, 현장방문시 공실 상태로 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원문 확인. 2012.02.09 설정된 토지 을구 1번 지상권이 말소되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 명시되어 있으므로 등기 목적·내용과 사용상 영향을 직접 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 매각물건명세서에 토지 별도등기가 명시되어 있으므로 집합건물 등기만 확인하고 입찰해서는 안 됩니다.
- 산업시설구역 취득요건 확인. 지식산업센터로서 사업범위 및 행위 제한이 있을 수 있으므로 실제 취득 주체와 사용계획이 허용 범위에 맞는지 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 5번 탑건대부금융주식회사 가등기는 담보가등기로 표시되어 있으나 종류 확인 필요 경고가 있으므로 원문을 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 선순위 배당액과 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 점유 재확인. 현황조사에는 법인 3곳의 전입 이력이 있으나 현장방문시는 공실 상태로 기재되어 있어 실제 인도 대상과 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가 64%지만 동일 물건의 실거래 비교 근거가 없으므로 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말아야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수권리다
이 사건은 감정가 1,360,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 870,400,000원까지 내려온 지식산업센터입니다. 말소기준 이후 근저당·가등기·압류·가압류는 매각 소멸 구조이고, 현황조사상 법인 3곳도 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없습니다.
그러나 결론을 좌우하는 것은 토지 을구 1번 지상권설정 등기의 인수입니다. 여기에 토지 별도등기, 산업시설구역에 따른 사업범위·행위 제한, 가등기 성격 확인, 국세·지방세 배당 변수가 함께 존재합니다. 따라서 감정가 64%라는 숫자만으로 저가 매수형이라고 평가하기 어렵고, 권리와 취득자격을 먼저 검증해야 하는 물건입니다. 금전상 인수액은 0원이지만 비금전 인수권리는 남습니다.
