서울남부지방법원 2025타경732. 가산동 비와이씨하이시티 제8층 제비803호로, 감정평가상 지식산업센터로 이용되는 집합건물입니다. 2020년 11월 30일 주식회사티체인이 거래가액 810,880,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 중소기업은행 근저당권 768,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 소유자 명칭은 주식회사와이지앤으로 변경됐고, 대서양홀딩스주식회사 근저당권, 탑건대부금융주식회사 소유권이전청구권가등기, 압류·가압류와 경매개시결정이 이어졌습니다.
등기부만 보면 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 별도로 확인해야 할 권리가 있습니다. 매각물건명세서에 따르면 토지 을구 1번 지상권설정 등기 (2012.02.09.)는 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 따라서 배당표상 금액 인수액이 0원이라는 사실과 ‘인수할 권리가 없다’는 판단은 같은 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경732 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 371-17 비와이씨하이시티 제8층 제비803호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 감정평가상 지식산업센터 · 철근콘크리트구조 24층 건물 내 제8층 |
| 소유자 | 주식회사와이지앤 · 2020.11.30 소유권이전 당시 주식회사티체인 · 거래가액 810,880,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,360,000,000원 / 696,320,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대서양홀딩스 주식회사 / 225,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.30 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 768,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 지상권은 인수
말소기준권리는 2020.11.30 설정된 중소기업은행 근저당권 768,000,000원입니다. 2023.03.07 대서양홀딩스주식회사 근저당권 225,000,000원, 2023.08.21 탑건대부금융주식회사 소유권이전청구권가등기, 이후 압류·가압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있습니다. 제공된 권리판정상 이들 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 조사상 3개 법인, 모두 말소기준 이후
| 점유·신고자 | 부분 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 씨라인컴퍼니 | 36제곱미터 | 2022.11.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 에잇스플로어 | 36제곱미터 | 2021.08.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 티라인엔터테인먼트 | 39제곱미터 | 2021.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 신고된 법인은 3개입니다. 신고일은 모두 2020.11.30 말소기준권리보다 뒤여서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 세 법인 모두 보증금과 확정일자, 우선변제 관련 사항이 확인되지 않아 해당 내용은 매각물건명세서 원문과 함께 대조할 필요가 있습니다. 한편 현장방문 당시에는 공실 상태로 조사됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 696,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,363,200원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 768,000,000원 | 686,956,800원 |
| 3. 근저당 · 대서양홀딩스주식회사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데건설주식회사 | 871,261,160원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액은 1,864,261,160원, 채권자 배당액은 686,956,800원, 미배당은 1,177,304,360원입니다. 신청채권자인 대서양홀딩스 주식회사에 대한 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격과 배당 부족
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51% | 696,320,000원 | 686,956,800원 | 1,177,304,360원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 557,056,000원 | 549,085,440원 | 1,315,175,720원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 445,644,800원 | 438,788,352원 | 1,425,472,808원 |
현재 회차의 금액 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 4회·5회 유찰 시나리오에서도 금액 기준 인수액은 0원으로 제시되어 있습니다. 그러나 이 수치는 매각물건명세서에 명시된 토지 지상권의 권리 인수를 금액으로 환산한 값이 아닙니다. 따라서 실질취득액을 단순히 ‘낙찰가만 내면 끝나는 비용’으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·이용제한 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 및 7호선 가산디지털단지역 남서측 인근이며, 주변은 아파트형공장, 지식산업센터 및 지원시설, 근린생활시설 등이 형성된 산업단지지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 가산디지털단지역이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물 내 제8층 제비803호이며 사용승인일은 2012.02.11입니다. 위생·급배수·전기·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 각각 노폭 약 20m 및 약 30m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 산업시설구역 제한. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 적용 지역으로, 경매취득자의 사업범위와 행위에 제한이 있을 수 있다는 점이 매각물건명세서에 기재돼 있습니다.
- 현황. 집합건축물대장상 용도는 지식산업센터이며, 현장방문 당시 공실 상태로 조사됐습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원문 확인. 2012.02.09 토지 을구 1번 지상권설정 등기가 매수인에게 인수됩니다. 권리내용과 존속범위를 토지 등기부 원문에서 확인해야 합니다.
- 산업시설구역 적격성 확인. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따른 사업범위·행위 제한 가능성이 명시돼 있으므로 취득 후 사용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 현황조사상 3개 법인이 신고돼 있으나 현장은 공실로 조사됐습니다. 보증금·확정일자 관련 사항은 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조할 필요가 있습니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 5번 소유권이전청구권가등기는 말소기준권리 뒤라 매각으로 소멸하는 판정이지만, 담보가등기 여부와 원인관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 세금 우선권 확인. 압류 3건 가운데 당해세가 있으면 배당 순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 3회 유찰 자체를 가격 근거로 삼지 않기. 현재 최저가는 감정가 51% 구간이지만, 지상권 인수와 산업시설구역 제한을 함께 반영해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘남는 권리와 사용 제한’이 먼저다
이 사건은 감정가 1,360,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 696,320,000원까지 내려왔습니다. 후순위 근저당·가등기·압류·가압류는 말소기준권리 이후라 제공된 판정상 소멸하고, 현황조사상 3개 법인의 신고일도 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 하지만 결론을 ‘권리 깨끗한 51% 물건’으로 단순화해서는 안 됩니다. 토지 을구 1번 지상권설정 등기는 매수인이 인수하고, 지식산업센터가 위치한 산업시설구역에는 사업범위·행위 제한 가능성이 명시돼 있습니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 존속 지상권의 구체적 내용과 취득 후 이용 가능 범위입니다.
