인천지방법원 2024타경530465. 남촌동 점보빌라 에이동 4층 402호, 전용 41.68㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 최창업이고, 2022년 4월 9일 매매를 원인으로 2022년 4월 29일 소유권을 이전받았으며 거래가액은 100,000,000원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 100,000,000원입니다.

권리구조에서 가장 중요한 기준일은 2023년 5월 19일 국의 압류입니다. 이후의 2024년 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 등기 순서만 훑고 끝낼 수 없습니다. 성나래는 기준일보다 앞서 주민등록을 마쳤고 확정일자도 있으며, 김태건 역시 기준일보다 앞선 2021년 6월 15일 전입 사실이 조사돼 있습니다. 즉 임차인의 대항력과 확약 범위를 따로 떼어 봐야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준일보다 먼저 들어온 임차인이 있다

말소기준은 2023년 5월 19일의 국 압류입니다. 그 뒤 2024년 4월 18일 압류와 2024년 5월 10일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 성나래의 임차권등기는 2023년 6월 19일로 말소기준보다 늦지만, 실제 대항력 판단은 등기일이 아니라 그보다 앞선 주민등록·점유관계를 함께 봐야 합니다. 성나래는 주민등록일 2022년 4월 26일, 확정일자 2022년 4월 9일이며 임차권 경정등기에서는 점유개시일자가 2022년 4월 29일로 정정돼 있습니다.

② 임차인 — 성나래는 확약, 김태건은 미상 위험

김태건은 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 특히 점유 부분이 A동 401호로 조사됐는데 이 사건 자체가 현관문 402호와 공부상 401호가 엇갈리므로, 김태건의 점유가 실제 매각목적물과 어떻게 대응하는지 확인되기 전에는 인수액을 0으로 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만 시장도 크게 내려왔다

우리점보빌라(A-B동)는 19세대, 1996년 7월 29일 준공이며 비교 대상 전용면적은 41.68㎡입니다. 전체 8건 평균은 67,500,000원이지만 2022년 3월과 4월의 100,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 따라서 최근 12개월 평균 46,500,000원, 최신 거래 53,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 거래의 흐름 -37.6%를 우선해 봐야 합니다.

현재 최저가 32,585,000원은 최근 12개월 평균의 70.1%로, 성나래 확약만 놓고 보면 정량 가격은 최근 실거래보다 낮습니다. 하지만 최근 거래 흐름 자체가 -37.6%의 하락 추세이고, 3회 유찰된 다세대주택이라는 점도 함께 봐야 합니다. 무엇보다 김태건의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 32,585,000원을 최종 실질취득비용의 상한으로 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 32,585,000원 가정)

배당 계산상 성나래 보증금 부족분은 68,401,530원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석의 실질 인수액에는 0원*으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 가격 하락이 인수액 증가로 상쇄

성나래 임차권에 확약이 없었다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 최저가만 32,585,000원, 22,809,500원, 15,966,649원으로 내려가도 미배당 보증금 인수액이 68,401,530원, 78,001,071원, 84,720,751원으로 커져 실질취득비용은 보증금 100,000,000원 수준에서 사실상 고정됩니다. 따라서 확약이 없었다면 최저가 34%·24%·17%라는 숫자만으로 가격 메리트를 말할 수 없습니다.

이번 사건은 그 주된 1억원 임차권에 말소동의 확약서가 있기 때문에 성나래 부분의 인수액을 0원*으로 반영합니다. 다만 이 효과는 김태건의 미상 보증금까지 없애는 것이 아니므로, 추가 유찰을 기다린다고 해서 전체 위험이 자동으로 줄어드는 구조도 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남촌초등학교 남동측 인근으로, 주변에 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
• 용도. 제2종일반주거지역이며 정비구역·과밀억제권역 등에 포함돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스래브지붕, 지상 4층·지하 1층 건물로 위생·급배수·난방·하수처리설비가 갖춰져 있습니다.
• 환금성. 19세대의 소규모 다세대이고 최근 거래 흐름은 -37.6%입니다. 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.0회이며 매각률은 0.0으로 집계돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 401호·402호 현장 특정. 출입문 표시 402호와 건축물현황도상 401호가 서로 다릅니다. 현황도·집합건축물대장·현관 위치를 직접 대조해야 합니다.
• 김태건 점유관계 확인. 조사상 A동 401호, 전입 2021.06.15입니다. 보증금·계약일·확정일자·실제 점유공간을 확인하기 전 인수 0원으로 보면 안 됩니다.
• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 을구 7번 성나래 임차권을 어떤 조건으로 말소하는지 원문을 확인해야 합니다.
• 배당요구·임차권 경정 확인. 성나래는 배당요구가 있고 을구 7-2에서 점유개시일자가 2022.04.29로 경정돼 있습니다. 관련 명세서와 등기 원문을 함께 대조해야 합니다.
• 하락 시세 반영. 전체 평균 67,500,000원보다 최근 12개월 평균 46,500,000원·최신 53,000,000원·추세 -37.6%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “3,258만원”보다 먼저 볼 것은 401·402와 미상 보증금

감정가 95,000,000원이 3회 유찰돼 32,585,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 46,500,000원의 70.1%이므로 표면 가격은 분명 낮아졌습니다. 성나래의 보증금 100,000,000원도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 본 분석상 실질 인수 0원*입니다.

그러나 이 물건의 결론은 여기서 끝나지 않습니다. 최근 시세는 이미 -37.6% 하락했고, 3회 유찰된 다세대입니다. 무엇보다 현관문 402호와 공부상 401호가 불일치하며, 2021년부터 전입한 김태건의 보증금은 미상입니다. 확약의 보호범위 밖에 있는 이 부분이 확인되지 않으면 실질취득비용 자체를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “가격은 낮아졌지만 권리·현황 특정이 선행돼야 하는 물건”입니다. 성나래 확약은 긍정적, 401·402 불일치와 김태건 미상임차는 보수적으로. 이 두 가지를 분리해서 보는 것이 핵심입니다.