인천지방법원 2024타경530465. 남동구 남촌동 ‘점보빌라’ 에이동 4층 402호, 전용 41.68㎡ 다세대주택입니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기와 미상 점유, 그리고 출입문 표시상 402호와 건축물대장 현황도상 401호가 서로 맞지 않는 공부·현황 불일치입니다. 매각물건명세서에는 을구 7번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있고, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 적혀 있습니다.
따라서 숫자만 보고 “6,650만원이면 실거래 평균 6,750만원보다 약간 낮다”고 접근하면 안 됩니다. 성나래의 보증금은 100,000,000원이고, 현재 회차 배당표는 성나래에게 64,903,000원만 배당되어 부족분 35,097,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 이 경우 실질취득은 101,597,000원으로 올라가며, 실거래 평균 67,500,000원보다 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경530465 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌로93번길 55, 에이동 4층402호 (남촌동,점보빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 41.68㎡ · 지상 4층, 지하 1층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 최창업 (2022.04.29. 거래가 100,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 66,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권을 먼저 봐야 한다
데이터상 말소기준은 2023.05.19. 갑구 12번 압류로 선언되어 있습니다. 이후 국세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 이 사건은 일반적인 “말소기준 이후 권리 소멸”만으로 끝나지 않습니다. 성나래의 임차권등기는 접수일이 2023.06.19.이지만, 임대차계약일자 2022.04.09., 주민등록일자 2022.04.26., 확정일자 2022.04.09.가 확인됩니다. 전입이 말소기준 전이므로 대항력 있는 임차인으로 보아야 하고, 배당 부족분은 매수인 인수로 연결될 수 있습니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 임차인 3명으로 단정하면 안 된다
보증기관 대위·승계 중복신고 표시는 없습니다. 다만 실제로 금액이 확인되는 임차인은 성나래 1명이고, 김태건은 보증금·확정일자 미상 점유자입니다. 이름 없는 7-2번 임차권경정 항목은 전입신고일·보증금이 미상이라 별도 실제 임차인으로 단정하기 어렵습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태건 | A동 401호 (남촌동, 우리점보빌라) | 2021.06.15 / 미상 | 미상 | 대항력 가능 | 미상 | 해당 없음 |
| 성나래 | 제4층 제402호 41.68㎡ 전부 | 2022.04.26 / 2022.04.09 | 100,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
우리점보빌라(A-B동)는 총 19세대, 사용승인일은 1996.07.29.입니다. 전용 41.68㎡ 전후 최근 실거래 8건의 평균은 67,500,000원, 최저는 40,000,000원, 최고는 100,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 41.68㎡ | 1 | 53,000,000원 |
| 2024.05 | 42.77㎡ | -1 | 40,000,000원 |
| 2023.07 | 41.68㎡ | 2 | 76,000,000원 |
| 2023.05 | 41.68㎡ | -1 | 43,000,000원 |
| 2022.08 | 41.68㎡ | -1 | 41,000,000원 |
| 2022.04 | 41.68㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2022.03 | 41.68㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2021.10 | 41.68㎡ | 4 | 87,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 67,500,000원 |
최저매각가 66,500,000원만 보면 실거래 평균의 98.5%입니다. 그러나 대항력 인수형에서는 최저가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득이 보증금 근처로 고정됩니다. 현재 회차 기준 실질취득 101,597,000원은 실거래 평균의 150.5%입니다. 즉 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득입니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,597,000원 |
| 1. 임차인 성나래 보증금 (우선변제) | 100,000,000원 | 64,903,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사한국주택은행 | 19,500,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 남부안새마을금고 | 70,200,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 성나래 보증금 부족분은 35,097,000원으로 계산됩니다. 다만 을구 7번 주택임차권등기에 대한 말소동의 확약서가 제출된 점은 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 볼 수 있는 별도 변수입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 인수 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 66,500,000원 | 35,097,000원 | 101,597,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 46,550,000원 | 54,687,900원 | 101,237,900원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 32,584,999원 | 68,401,531원 | 100,986,530원 |
이 표가 대항력 인수형의 핵심입니다. 낙찰가가 66,500,000원에서 46,550,000원, 32,584,999원으로 내려가도 매수인 인수는 각각 35,097,000원, 54,687,900원, 68,401,531원으로 늘어납니다. 총액은 계속 성나래 보증금 100,000,000원 근처에 머뭅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남촌초등학교 남동측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 평스래브지붕 지상 4층, 지하 1층 건물 내 4층 402호입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 정비구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역이 표시되어 있고, 566-2 토지는 도로 저촉이 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 호별위치와 현황 호별위치가 상이하여, 공부상 위치를 기준으로 감정평가하되 현황위치 기준 평가액을 구분건물명세서 비고란에 부기한 것으로 되어 있습니다.
- 환금성. 총 19세대의 1996.07.29. 사용승인 빌라이고, 최근 실거래는 40,000,000원부터 100,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 성나래 보증금 100,000,000원과 현재 인수 계산액 35,097,000원을 기준으로, 최저가가 아니라 실질취득 101,597,000원으로 시세를 비교하세요.
- 확약서 원본. “주택도시보증공사의 말소동의 확약서”가 을구 7번 임차권에 한정되는지, 말소·대항력 포기·명도 협조까지 포함하는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 김태건 점유 확인. 김태건은 A동 401호로 표시되고 보증금 미상입니다. 대항력 있는 점유인지, 본건과 동일 목적물인지 매각물건명세서·현황조사 원본 대조가 필요합니다.
- 401호·402호 불일치. 출입문 표시상 402호이나 건축물대장 건축물현황도상 401호라는 비고가 있으므로, 현장과 공부 위치를 반드시 맞춰야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있고, 당해세 해당 시 0순위 차감으로 후순위 미배당이 커질 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가”가 아니라 “보증금에 묶인 총액”을 보라
이 사건은 감정가 95,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 66,500,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 100,000,000원이고, 배당표상 현재 회차 미배당 35,097,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 그래서 실제 비교 대상은 최저가 66,500,000원이 아니라 실질취득 101,597,000원입니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 성나래 임차권을 실질 0원으로 정리할 가능성은 분명히 있습니다. 하지만 그 확약은 성나래 임차권에 관한 것이고, 김태건의 보증금 미상 점유 및 401호·402호 불일치까지 자동으로 해소하지 않습니다. 결론은 확약서 원본과 미상 점유가 확인되기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 D등급 물건입니다.