최저가 9,600만원이지만, 실질취득은 약 1억3,350만원 — 구로 로제리움2차 1302호

서울남부지방법원 2025타경760. 구로중학교 북측 인근의 로제리움2차 13층 1302호, 전용면적 19.74㎡ 오피스텔입니다. 감정가 120,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 96,000,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 승부처는 유찰률이 아닙니다. 김지원의 전입일은 2021.05.20로 말소기준 가압류일 2022.10.19보다 빠르고, 임차보증금은 133,500,000원입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

대항력 인수형에서 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어 낙찰가와 미배당 인수액의 합이 보증금 부근에 고정됩니다. 현재 최저가 기준 단순 계산은 96,000,000원 + 37,500,000원 ≈ 133,500,000원입니다. 따라서 “최저가가 최근 시세의 86.5%”라는 숫자만으로 싸다고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심

등기상 말소기준은 2022.10.19 유병호 가압류 170,000,000원입니다. 이후의 금천구 가압류, 국세 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 김지원은 임차권등기를 2025.04.01에 마쳤지만 실제 전입·점유는 2021.05.20로 말소기준보다 앞섭니다. 등기 순위만 보고 후순위 임차권으로 처리하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 두 사람의 권리 이력을 분리해야 한다

최고은의 임차권등기는 2021.07.05 설정됐다가 2025.03.17 말소됐습니다. 그런데 배당 시나리오에는 미반환 보증금 17,500,000원이 우선변제로 반영돼 있어, 현재 경매에서의 배당자격과 잔존채권 여부를 매각물건명세서·배당요구서 원본으로 다시 확인해야 합니다.

김지원은 임차권자이면서 현재 강제경매의 채권자로도 등장합니다. 최고은도 과거 강제경매의 채권자와 임차권자가 동일합니다. 두 사람 모두 임차권자와 경매 관계인이 겹치므로 임대차의 실체, 보증금 지급·반환 내역, 채권 발생 경위를 별도로 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 1억3,350만원으로 봐야 한다

로제리움2차 동일·유사 면적 실거래 12건의 전체 평균은 113,208,333원입니다. 다만 과거 135,000,000원 거래가 포함돼 전체 평균만으로 판단하면 현재 가격을 높게 볼 수 있습니다. 최근 흐름을 우선하면 최근 12개월 평균은 111,000,000원, 최신 2026년 7월 거래는 100,000,000원이며, 최근 가격 추세는 이전 기간보다 2.6% 하락했습니다.

최저가 96,000,000원만 보면 최근 12개월 평균의 86.5%지만, 권리 인수까지 반영한 실질취득 약 133,500,000원은 최근 평균의 120.3%, 최신 거래가의 133.5%입니다. 감정가 120,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래가 하락 중인 상황에서 이 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 96,000,000원 가정)

도넛 차트는 매각대금 96,000,000원 안에서의 배당 가정만 표시합니다. 김지원의 대항력 있는 보증금 미배당 잔액은 차트 밖에서 매수인 부담으로 연결됩니다. 최고은 임차권의 말소 이력과 김지원 보증금의 우선변제 범위에 따라 실제 배당순위와 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔로 이용 중이며, 전용면적은 19.74㎡입니다. 아파트가 아닌 소형 오피스텔의 임대수요·관리비·대출조건을 기준으로 검토해야 합니다.
• 입지. 구로중학교 북측 인근으로 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설과 학교가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2·7호선 대림역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물로 2014.01.03 사용승인됐으며, 승강기·난방·기계식 주차장설비가 구비돼 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 북서측 약 30m 포장도로에 접합니다. 토지 공시지가는 ㎡당 12,090,000원입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역과 토지거래계약 허가구역 표기가 있어 본 오피스텔에 대한 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 제공된 단지 경매 통계는 평균 유찰 4.2회, 낙찰률 0.0%입니다. 최근 실거래도 135,000,000원에서 100,000,000원까지 편차가 있고 최근 추세가 2.6% 하락해 환금성에 보수적으로 접근해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득가로 비교. 최저가 96,000,000원이 아니라 대항력 보증금 기준 약 133,500,000원을 최근 거래가 100,000,000원 및 최근 12개월 평균 111,000,000원과 비교해야 합니다.
• 김지원 보증금 원본 확인. 최초 130,000,000원의 계약서·확정일자와 2025.03.04 증액 3,500,000원의 계약서·지급내역·우선변제 범위를 각각 확인해야 합니다.
• 최고은 권리 확인. 임차권이 2025.03.17 말소됐지만 배당안에는 17,500,000원 우선변제가 반영돼 있습니다. 말소 원인과 현재 배당자격을 확인해야 합니다.
• 관계인 동일성 확인. 최고은과 김지원은 각각 임차권자이면서 경매채권자로 등장합니다. 실제 보증금 지급, 반환, 채권양도·상계 여부를 금융자료와 문건접수 내역으로 대조해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰돼도 인수액이 증가하면 총부담은 약 133,500,000원 부근에 머뭅니다. 임차권이 해결되지 않은 상태에서는 유찰 자체가 가격 메리트를 만들지 못합니다.
• 오피스텔 비용 확인. 기계식 주차장 이용조건, 관리비 체납액, 주거용 사용에 따른 세금·대출조건을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 결정문, 배당요구서와 임대차계약서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “9,600만원 경매”가 아니라 “1억3,350만원 인수형”

이 물건을 최저가 96,000,000원의 오피스텔로 보면 판단이 어긋납니다. 김지원의 전입은 말소기준보다 빠르고, 보증금 133,500,000원 중 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조이기 때문입니다. 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득은 약 133,500,000원 부근에 머뭅니다.

최근 12개월 평균 거래가는 111,000,000원, 최신 거래가는 100,000,000원이고 최근 추세도 2.6% 하락했습니다. 실질취득은 최근 평균의 120.3%, 최신 거래의 133.5%로 시세 이상입니다. 여기에 최고은 임차권 말소 전후의 배당 문제와 임차권자·경매채권자 동일인 관계까지 남아 있습니다. 최저가는 낮지만 총부담은 높고, 권리 확인사항도 많은 D등급 고위험 물건입니다.